Запрет на регистрационные действия

Порядок совершения сделок с недвижимым имуществом регламентирован ГК РФ, а также нормами закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Регистрация государственными органами прав на объекты недвижимости осуществляется, в соответствии с п. 3 ст.

1 закона № 218-ФЗ, посредством оформления юридического акта, который не только фиксирует возникновение или прекращение прав собственников, но и подтверждает факт ограничения или обременения их прав.

Запрет на регистрационные действия на недвижимость осуществляется в силу:

• прямого указания закона (при сервитуте, ипотеке и т. д.);
• подачи соответствующего заявления собственником;
• судебного решения;
• вынесения постановления приставом-исполнителем в рамках исполнительного производства.

В рамках настоящей статьи рассмотрим порядок наложения запрета на объекты недвижимого имущества, к которым, в соответствии со ст. 130 ГК РФ, относятся:

• помещения, в том числе жилые и нежилые, а также иные сооружения, которые состоят на государственном кадастровом учете;
• земельные участки, в том числе участки недр и иные объекты, неразрывно связанные с землей (здания), даже если их строительство не завершено;
• воздушные суда, подлежащие регистрации;
• суда морские и внутреннего плавания, в отношении которых законом введена обязательная регистрация;
• иные объекты, прямо отнесенные законом к недвижимым.

Отметим, что основной особенностью перехода права собственности на такое имущество является необходимость государственной регистрации сделок с ним. Наложение запрета препятствует свободному распоряжению недвижимыми объектами, в том числе регистрации прав новых собственников.

Постановление о запрете регистрационных действий с недвижимостью, определение суда об обеспечении иска

Запрет на совершение сделок с недвижимым имуществом, в том числе в части регистрации, может быть наложен приставом-исполнителем посредством принятия соответствующего постановления о запрете регистрационных действий с недвижимостью. В этом случае судебный пристав действует в интересах взыскателя (кредитора) и, в соответствии со ст. 80 закона «Об исполнительном производстве…» от 02.10.2007 № 229-ФЗ, имеет право наложить арест с целью обеспечения исполнения заявленных требований.

Запрет может быть наложен в силу определения суда об обеспечении иска, предусмотренного гл. 13 ГК РФ. В этом случае определение вступает в силу непосредственно с момента его вынесения.

Истцу выдается копия данного документа и исполнительный лист. Обременение и ограничение прав должника в части распоряжения имуществом осуществляется, в соответствии с ч. 6 ст.

36 закона № 229, в день поступления исполнительных документов к судебному приставу.

Таким образом, законодательно закреплены только следующие основания для наложения ареста судебным приставом или судом:

В случае принудительного исполнения приставом может быть наложен арест на имущество с целью продажи его в будущем или передачи взыскателю. Арест и запрет на совершение регистрационных действий в таком случае является гарантией сохранности недвижимости и отсутствия прав третьих лиц на нее в будущем.

Заявление на запрет регистрационных действий

Собственник в силу п. 5 ст. 15 закона «О государственной регистрации…» от 13.07.2015 № 218-ФЗ вправе самостоятельно оформить запрет на регистрационные действия. Основанием для этого может послужить опасность совершения регистрационных действий мошенниками и иными третьими лицами в случае введения владельца в заблуждение или обмана.

Для подачи заявления на запрет регистрационных действий с недвижимостью собственник вправе обратиться в следующие организации:

• многофункциональный центр (МФЦ);
• территориальный офис Росреестра.

Для наложения обременения необходимо представить:

• документы, подтверждающие право собственности на объекты недвижимости, в отношении которых запланировано оформление запрета;
• документы, удостоверяющие личность заявителя;
• заявление, составленное в свободной форме, содержащее сведения о заявителе, объекте недвижимости, а также требование о наложении запрета совершения государственными органами регистрационных действий, направленных на переход, ограничение или прекращение права собственности по иным обстоятельствам.

После внесения указанной записи в единый реестр в силу п. 4 ст. 25 закона № 218-ФЗ все заявления о государственной регистрации перехода прав собственности лицом, не являющимся собственником, будут возвращены заявителю.

Отметим, что в случае наличия обременения в ЕГРН никто не сможет зарегистрировать сделку с указанным объектом даже при наличии доверенности. Однако данный запрет не распространяется на случаи регистрации перехода или прекращения прав собственности в ином порядке (например, на основании решения суда).

С образцом заявления можно ознакомиться в соответствующей статье.

Правовые последствия нарушения запрета регистрационных действий на недвижимое имущество

В случае совершения регистрационных действий в нарушение установленного запрета к ответственности может быть привлечен регистрирующий орган, с него же в дальнейшем подлежат взысканию причиненные убытки. Сделка с имуществом, в отношении которой в силу закона введен запрет на совершение регистрационных действий, по правилам п. 1 ст.

174.1 ГК РФ является ничтожной и влечет соответствующие последствия для сторон.

Вместе с тем законодатель в п. 2 ст. 174.1 ГК закрепляет законное право неисполнения требований о запрете совершения регистрационных действий, установленных судебным решением, судебным приставом.

Данное исключение предусмотрено, если сделки совершаются с целью погашения задолженности перед взыскателем, в том числе при реализации имущества или его передаче должнику. В этом случае предполагается, что приобретатель знал или должен был знать о наличии соответствующего обременения. Если подобная информация приобретателю была неизвестна, он вправе заявить о ничтожности сделки по правилам ст.

168 ГК РФ.

Причины

Запрет на регистрационные действия с недвижимостью обычно связан с имеющимися у собственника обязательствами перед кредиторами, так как зачастую указанный вид ограничения устанавливается именно Федеральной службой судебных приставов.

При этом у владельца недвижимого имущества могут быть кредитные и прочие обязательства различного характера, поэтому не всегда представляется возможным однозначно определить, по какому поводу наложен арест.

Следствие

Запрет ограничивает любые действия с арестованной недвижимостью: передача в залог, дарение, купля-продажа и иные связанные действия. Полномочия органа исполнительной власти могут также распространяться на запрет регистрации по месту жительства в жилом помещении.

Что делать

Чтобы снять запрет с недвижимости необходимо идентифицировать, каким именно приставом-исполнителем был наложен запрет на регистрационные действия, так как только данная информация поможет указать на исполнительное производство, которое требуется прекратить, путем оплаты сумм задолженности.

Также действия ФССП могут быть не законны. Исходя из конкретных обстоятельств дела, можно сделать вывод об обжаловании действий путем обращения к главе подразделения ФССП с жалобой, либо через суд. Судебные тяжбы длятся в обычном режиме 3-4 месяца.

Где смотреть, кто исполнитель по исполнительному производству?

Сведения, указывающие на исполнителя по исполнительному производству, содержаться в выписке из единого государственного реестра недвижимости (далее ЕГРН). Заказав выписку из ЕГРН даже в электронном виде, можно получить требуемую информацию. Проверить на запрет регистрационных действий можно также путем заказа выписки из ЕГРН.

Где заказать выписку из ЕГРН

Выписки из ЕГРН можно заказывать на сайте кадастровой палаты. Однако выписка из ЕГРН может не всегда отражать все данные об арестах. В нашей практике был случай, когда заказчица получила выписку из ЕГРН без ограничений, а фактически был установлен арест, который не был отражен в ЕГРН. Вот так.

Сложности

Наши заказчики и клиенты с «завидным» постоянством сталкиваются с проблемами при передаче сведений о погашенном исполнительном производстве от ФССП в Росреестр. То не туда отправили, то не работает система взаимодействия электронного документооборота, то луна девы в юпитере и так далее. Поэтому в случае таких трудностей мы рекомендуем сопровождать процесс снятия ограничений в Росреестре с нашими специалистами.

Иные источники запретов, арестов, ограничений

Запрет на регистрационные действия с недвижимостью может быть также обусловлен судебным разбирательством, предметом которого является недвижимое имущество. В данном случае запрет накладывается определением суда для ограничения манипуляций с правами и ограничениями на объекте. Не исключается также возможность об установлении запрета самостоятельно собственником и фактически является ограничением на совершение сделок без личного присутствия собственника — подробнее об этом виде запрета.

Какие запреты и ограничения могут применяться в отношении транспортных средств

• запрет или ограничения регистрационных действий;
• запрет на прохождение техосмотра:

Такая карательная мера часто применялась несколько лет назад, ведь проходить ТО автовладельцам приходится гораздо чаще, чем регистрировать машину, а значит, заставить должника уплатить по счетам можно было гораздо быстрее. Однако запрет на прохождение ТО лишал собственника машины права приобрести полис ОСАГО. Владельцы авто массово подавали иски о незаконности действий судебных приставов и выигрывали дела.

Это заставило сотрудников ФССП практически отказаться от применения этой меры.

• запрет на утилизацию.

Наиболее распространенные сегодня карательные меры — это запрет или ограничение госрегистрации.

Что означает ограничение на регистрацию автомобиля

Суть ограничения заключается в лишении хозяина возможности реализовать свои права на имущество. Например, если машина заложена, арендована или арестована.

Кто и за что может ограничить или запретить госрегистрацию

Перечень инстанций представлен в Приказе Министерства внутренних дел «О порядке регистрации транспортных средств» (N1001 от 24.11.2008 г.). В том числе там сказано, что запрет или ограничение может накладываться:

• постановлением суда (за неуплату налоговых сборов, несвоевременную оплату штрафов ГИБДД, долги перед коммунальными или кредитными организациями, а также при разделе имущества);
• органами следствия (если авто в розыске);
• ГИБДД (при обнаружении у машины внешних несоответствий с характеристиками, указанными в техпаспорте);
• органами соцзащиты;
• представителями таможни (при нарушениях правил ввоза или указании недостоверной информации о транспортном средстве);
• прочими органами, наделенными необходимыми полномочиями.

Чем грозит покупка авто с ограничениями

Машина с судебным запретом на регистрационные действия не сможет пройти процедуру регистрации в ГИБДД. Новому владельцу на это отводится десять дней с момента приобретения автомобиля. Иначе, согласно статье 19.22 КоАП Российской Федерации, владельцу грозит штраф в размере от полутора до двух тысяч рублей.

Езда на незарегистрированном авто грозит владельцу наложением штрафа от 500 до 800 руб. Если вас остановят повторно, размер взыскания увеличится до 5 тыс. руб.

Также автовладельцу грозит лишение прав на срок от одного до трех месяцев. Оплатить штрафы по госномеру ТС, номеру водительского удостоверения или номеру постановления можно через сервис «Автокод».

Как снять ограничения на автомобиль

В ситуации, когда недобросовестный хозяин не сообщил вам перед покупкой о существующем запрете, эксперты советуют узнать, что стало причиной карательных санкций и какой госорган инициировал их наложение. Ксерокопию постановления должны выдать в МРЭО.

Далее все зависит от указанной в документе даты. Если вы приобрели автомобиль раньше, чем было наложено взыскание на предыдущего хозяина, необходимо написать в ФСПП заявление с просьбой снять ограничение и представить бумаги, которые послужат подтверждением вашего права собственности (ДКП). Во многих случаях для снятия запрета этого бывает достаточно.

Правда, гарантировать то, что это произойдет сию же минуту, никто не может. От незадачливых покупателей можно услышать немало историй как со счастливым, так и с печальным концом: у кого-то на снятие ограничений уходит день, а у кого-то – не один месяц или даже годы. В любом случае, если представители ФССП игнорируют ваши обращения, обращайтесь за помощью в суд.

Если ДКП (договор купли-продажи) не составлялся, можно:

• погасить задолженность самому (хорошо, если речь идет о двух-трех тысячах рублей, а если о десятках или даже сотнях тысяч?);
• попробовать отыскать бывшего собственника авто и потребовать от него погасить долги, которые стали причиной запрета или ограничений — вариант скорее из области фантастики, так как найти прежнего хозяина, особенно если он этого не хочет или машина покупалась в другом регионе страны, бывает очень сложно (и не факт, что он согласится платить по счетам).

Помните, что для отмены ограничений необходимо предъявить судебному приставу бумаги, подтверждающие оплату задолженности. После этого он должен выдать вам документ о снятии запрета, с которым необходимо пойти в ГИБДД. Туда же аналогичный документ обязан отправить и пристав, однако порой такая пересылка занимает достаточно много времени.

Бывают ситуации, когда лучшим выходом станет подача иска о расторжении ДКП и возврате уплаченной продавцу суммы. Например, в ситуации, если выяснится, что ограничение на машину наложено по причине его нахождения в залоге. Основанием для обращения в судебные органы станет статья 450 ГК РФ, которая предусматривает возможность расторжения ДКП, если одной из сторон серьезно нарушены правила договора.