Согласие супруга на покупку

Задача нотариуса — разъяснить супругам права и обязанности, которые они приобретают при оформлении сделки. Специалисту необходимо убедиться, что права мужа и жены не нарушаются, то есть согласие выдается без принуждения. Оформлять документ не требуется, если недвижимое имущество находится не в общей, а в личной собственности одного из супругов.

Обычно это следующие случаи:

• Жилье приобретено до заключения брака. Если второй супруг принимал участие в повышении стоимости объекта (проводил капитальный ремонт или реконструкцию, например), его согласие на продажу, обмен, дарение и другие сделки получать нужно обязательно.
• Объект недвижимости получен в дар от стороннего лица или передан по наследству. В этом случае имущество становится личной, а не совместно нажитой собственностью.
• Муж и жена оформили брачный договор, по которому данный объект остался в собственности только одного из них.

Нотариальное согласие имеет силу не только во время брака, но и после его расторжения. Если после развода муж или жена желает продать, обменять или подарить собственность, нотариус имеет право потребовать подтверждение о согласии. Это необходимо сделать, если при процедуре расторжения брака не был осуществлен раздел имущества.

Если сделка проведена без согласия, ее несложно оспорить в суде и потребовать восстановления законных прав на половину имущества. В этом случае сделка считается недействительной.

Что необходимо предоставить?

Для нотариального заверения согласия нотариусу потребуются паспорта мужа и жены, свидетельство о браке или подтверждение его расторжения, если с момента развода прошло не более трех лет. Нотариус подробно объяснит супругам их права, после чего будет оформлен документ, дающий право заключения требуемой сделки с недвижимым объектом или иным крупным имуществом.

Соблюдение норм семейного законодательства избавит от дальнейших судебных разбирательств. Чтобы сделки с недвижимостью не заняли много времени из-за развода, свяжитесь с сотрудниками нашей нотариальной конторы. Мы подскажем в ситуации любой сложности, гарантируя соблюдение требований законодательства.

Когда по закону обязательно согласие

Согласие супруга обязательно, только если в покупаемой недвижимости среди продавцов (собственников) есть несовершеннолетний, ограниченно дееспособный или недееспособный. Цепочка законов такова. Сделку купли-продажи обязательно удостоверяется нотариально, если среди продавцов есть есть несовершеннолетний, ограниченно дееспособный или недееспособный — п.

2 ст. 54 Федерального закона N 218-ФЗ. Раз сделка подлежит государственной регистрации и нотариальному удостоверению, нотариус потребует согласие супруга на основании п.

3 ст. 35 СК РФ.

Если сделка не удостоверяется у нотариуса, то и письменного согласия не обязательно. Также исключением является ситуация, если супруги ранее подписали брачный договор, при котором покупаемая недвижимость будет личной собственностью супруга-собственника — п. 1 ст.

42 СК. Если такой договор подписан, значит другой супруг к покупке не будет иметь никакого отношения, следовательно, согласия его не требуется.

Приобретаемая в браке недвижимость — общее имущество супругов

Любой приобретаемый в браке объект недвижимости будет являться совместно нажитым имуществом обоих супругов, даже если покупателем и собственником будет один из них — ст. 34 СК РФ. Деньги, которые были заработаны и потрачены потрачены в браке, являются общим имуществом — п.

2 ст. 130 ГК РФ. Исключение: если супруги подписали брачный договор, в котором указаны иные отношения — п.

1 ст. 42 СК РФ.

Если недвижимость покупается в ипотеку

Здесь нужно выделить лишь 2 ситуации, про которые я бы хотели объяснить:

• Если недвижимость приобретается в ипотеку, оба супруга будут заемщиками, но собственник будет один из них. В данной ситуации в банке потребуют согласие от супруга, который не будет собственником. Согласие потребуют на передачу покупаемой квартиры в залог, а не на саму покупку. Про это написано в п. 2 ст. 7 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ. Недвижимость при этом все равно будет считаться совместно нажитым имуществом обоих супругов.
• Если недвижимость ипотека и недвижимость будет оформлена на одного из супругов, т.е. один супруг будет и заемщиком и покупателем. В этой ситуации в банке потребуют согласие на это в виде подписанного брачного договора, по которому приобретаемая недвижимость будет принадлежать только супругу-покупателю — п. 1 ст. 256 и ст. 42 ГК РФ. Отдельного письменного разрешения при этом не нужно. К приобретаемой недвижимости другой супруг не будет иметь никакого отношения. Он не должен будет платить ипотечный кредит, но и при разводе недвижимость ему не достанется (не подлежит разделу).

Последствия, если супруг согласие не давал

Внимательно прочтите второй абзац в п. 2 ст. 35 СК РФ — «Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.»

Получается, что если человек за семейные деньги приобрел недвижимость втайне от своего супруга, сделку купли-продажи можно оспорить. Как и писала выше, заработанные и потраченные в браке деньги являются общим имуществом.

Чтобы оспорить сделку, супругу нужно будет доказать в суде, что он не был согласен на сделку и что продавцы знали о об этом. В случае победы придется возвращать приобретенную недвижимость, а продавцам — возвращать деньги обратно.

Продавцы могут потребовать согласие на свое усмотрение

Все из-за последствий, о которых я рассказала выше. Продавцы тем самым обезопасят себя от возможных судебных разбирательств с несогласным супругом.

Примеры из практики

Пример №1. Ко мне обратилась замужняя женщина за помощью в покупке квартиры в Москве. Ее звали — Екатерина.

Она собиралась купить квартиру только на себя, т.к. деньги были получены с продажи дома и участка, которые ей достались в наследство от родителей. Полученное в наследство имущество не является совместно нажитым, а является личным имуществом собственника (наследника).

А раз наследуемое имущество личное, то и полученные с его продажи деньги тоже является личным. Этими деньгами можно распоряжаться свободно. К ним супруг не имеет никого отношения, значит и согласие на покупку от него не требуется.

Так то оно так, но я предупредила Екатерину, что некоторые продавцы все равно потребуют согласие ее мужа. Вдруг он захочет оспорить сделку. Всякие адвокаты рады будут ему помочь (за деньги, естественно) и без разницы, что суд они проиграют.

Как я и предполагала, первый же риэлтор со стороны продавцов потребовал, чтобы Екатерина предоставила согласие мужа.

Пример №2. Я помогала продавать гараж в Мытищах. Появился покупатель.

Это был мужчина предпенсионного возраста, зовут — Владислав. Он согласился купить гараж и сказал, что берет его только для себя. Я попросила его показать паспорт и там стояла отметка о браке.

Я спросила его о том, разрешила ли жена покупку. Он ответил, что разрешения от нее ему не нужно и вообще он будет единственным владельцем. Пришлось объяснить Владиславу, что гараж все равно будет совместном нажитым имуществом и его жена тоже будет собственником.

Он очень этому факту удивился и уверял меня, что жена все равно будет согласна. Я категорически настояла, чтобы Александр принес мне письменное согласие от жены или на сделку мы не выходим.

Согласие оформляется только у нотариуса

Согласно п. 3 ст. 35 СК РФ, согласие обязательно только в нотариально удостоверенной форме. Обратиться за услугой можно к любому нотариусу в РФ вне зависимости от местоположения покупаемой недвижимости — ст. 40 Основ о нотариате.

За составление согласия нотариусы берут от 1 500 до 2 500 рублей. Это называется услуги правового и технического характера. За заверение берут 500 рублей — пп. 6 п. 1 ст. 333.24 НК. Итоговая сумма получается примерно 2000 — 3000 руб.

Обращаться за услугой может тот супруг, от которого требуется согласие. Присутствие и документы от супруга-покупателя не требуются. Нужно взять с собой паспорт и свидетельство о браке.

В согласии можно указать различные условия, например, что супруг доверяет покупку конкретного объекта недвижимости за определенную цену или покупку любого объекта. После согласования текста заявитель ставит подпись, а нотариус ее удостоверит..

Срок действия согласия законодательством не ограничен, но супруг вправе его установить и это должно быть указано в тексте.

Согласие супруга обязательно потребуется, если сделка купли-продажи удостоверяется нотариально. Нотариус потребует его на основании п. 3 ст. 35 СК РФ. Исключение: супруги подписали брачный договор, в котором прописаны иные отношения — п. 1 ст. 42 СК РФ.

Если недвижимость покупает один супруг в ипотеку, но оба супруга будут созаемщиками, в банке потребуют согласие на передачу покупаемой недвижимости в залог — п. 2 ст. 7 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ.

Если же покупателем и созаемщиком будет один супруг, в банке потребуют, чтобы супруги подписали брачный договор, по которому покупаемой недвижимостью будет владеть только супруг-покупатель — п. 1 ст. 256 и ст.

42 ГК РФ.

Согласие также могут потребовать продавцы из-за п. 2 ст. 35 СК РФ, где написано, что супруг может попытаться оспорить покупку, если деньги на это были потрачены втайне от него и разрешения он на это не давал.

Согласие оформляется у нотариуса — п. 3 ст. 35 СК РФ. Стоимость составления 1 500 — 2 500 руб. Стоимость удостоверения 500 руб. — пп. 6 п. 1 ст. 333.24 НК РФ.

Понравилась статья? Вы знаете, что надо сделать

Есть вопросы? Можете бесплатно проконсультироваться. Воспользуйтесь окошком онлайн-консультанта, формой внизу или телефонами (круглосуточно и без выходных):

Сделки, для которых законом установлена обязательная нотариальная форма

• договора ренты и его разновидностей (ст. 584),
• договора залога в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен (п. 3 ст. 339),
• соглашений об уступке требования (п. 1 ст. 389) и о переводе долга (п. 4 ст. 391),
• основанных на сделках, совершенных в нотариальной форме, предварительного договора в случаях, когда для основного договора предусмотрена обязательная нотариальная форма (п. 2 ст. 429),
• соглашения об изменении или расторжении договоров, совершенных в нотариальной форме (п. 1 ст. 452).

• сделок по отчуждению долей в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество, в том числе по отчуждению всеми участниками долевой собственности своих долей в одном договоре (п. 1 ст. 42),
• сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки,
• сделок по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным (п. 2 ст. 54).

• сделок, направленных на отчуждение доли или части доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью (далее — ООО),
• соглашений о предоставлении опциона на заключение договора, направленного на отчуждение доли или части доли в уставном капитале ООО (п. 11 ст. 21 и п. 5 ст. 429 ГК РФ),
• безотзывной оферты в виде отдельного документа и ее акцепта (п. 11 ст. 21),
• договора залога доли или части доли уставного капитала ООО (п. 2 ст. 22),
• требования участника ООО о приобретении его доли (п. 2 ст. 23),
• заявления о выходе из общества (п. 1 ст. 26), которые подлежат обязательному нотариальному удостоверению по правилам, предусмотренным законодательством о нотариате для удостоверения сделок.

Совсем иная правоприменительная практика сложилась в отношении необходимости получения согласия супруга на реализацию другим супругом его права на выход из состава участников ООО. Сложность заключается в определении правовой природы заявления о выходе из ООО. Есть мнения, что заявление о выходе из ООО является актом волеизъявления.

И напротив, некоторые причисляют его к юридически значимым сообщениям. Более основательной, на наш взгляд, является позиция тех, кто считает, что заявление о выходе является односторонней сделкой. Сложившаяся судебная практика также квалифицирует выход участника в качестве односторонней сделки, которая может быть оспорена как ничтожная или оспоримая.

Следовательно, можно сделать вывод, что выход участника из ООО является односторонней сделкой, направленной на отчуждение доли в уставном капитале ООО, подлежащей обязательному нотариальному удостоверению, для заключения которой необходимо нотариально удостоверенное согласие супруга.
Также должен решаться вопрос, связанный с определением правовой природы требования участника общества о приобретении его доли в соответствии с п. 2 ст.

23 Закона об ООО.

До настоящего времени спорным остается вопрос о необходимости получения согласия супруга для заключения соглашения об уплате алиментов, в отношении которого п. 1 ст. 100 СК РФ предусмотрена обязательная нотариальная форма.

Это касается только тех случаев, когда плательщик алиментов состоит в браке, а получателем алиментов или его законным представителем является лицо, не обладающее статусом супруга плательщика. В соответствии с разъяснениями Комиссии Федеральной нотариальной палаты по законодательной и методической работе согласие супруга для заключения соглашения об уплате алиментов не требуется ввиду относительной природы данных правоотношений.

Нотариально удостоверенное согласие супруга должно быть также получено лицом, обязанным в соответствии с условиями предварительного договора внести задаток в качестве исполнения обязательства по заключению основного договора, для которого законом предусмотрена обязательная нотариальная форма, так как в данном случае указанное лицо осуществляет распоряжение общим имуществом супругов в виде денежных средств на основании договора, подлежащего обязательному нотариальному удостоверению.

Однако, к сожалению позиции судов, по данному вопросу не имеют единства. Так, к примеру, если в одном случае при вынесении решения суд исходит из того, что предварительный договор купли-продажи не является сделкой по распоряжению общим недвижимым имуществом супругов и для него не требуется получения нотариального согласия другого супруга, то в другом случае суд делает вывод о том, что возможность отчуждения совместно нажитого недвижимого имущества в отсутствие согласия одного из супругов, в том числе в рамках предварительного договора, законом не допускается.

Согласие супруга на покупку недвижимости

Согласие супруга на покупку недвижимости необходимый документ в сделке? Ведь супруг добавляет материальных благ другому, зачем же спрашивать разрешение.

Имущество приобретенное в законном браке является совместно нажитым.
Недвижимое имущество и права на него подлежат обязательной государственной регистрации.

Совместно нажитое недвижимое имущество может быть зарегистрировано на:

• одного из супругов (единоличная собственность, но совместно нажитое имущество, если не определен раздельный режим собственности нотариальным брачным договором);
• обоих супругов в общую совместную собственность;
• обоих супругов в общую долевую собственность — раздельный режим собственности на основании нотариального брачного договора;
• ОБЯЗАТЕЛЬНО ПРОЧТИТЕ СТАТЬЮ: Покупка недвижимости в долевую собственность

Согласие супруга на покупку «долёвки», строящегося объекта

Опять статья «с колёс»

Росреестр приостановил регистрацию Договора долевого участия из-за отсутствия согласия супруга на участие в долевом строительстве.

А днями ранее — право собственности на земельный участок по Договору купли-продажи было зарегистрировано без согласия супруга на покупку.

Так что же делать. Согласие на покупку нужно или нет?

Согласно п.3, ст.35 Семейного кодекса РФ

Покупка «долёвки» по договору долевого участия или переуступки прав

-Договор долевого участия или договор переуступки прав и обязанностей по договору долевого участия предполагает распоряжение имуществом?

-Конечно нет. Часто и имущества еще нет.

Но эти договоры подлежат обязательной государственной регистрации с целью исключения двойных продаж.

Значит нотариальное согласие супруга необходимо.

• После государственной регистрации права требования, участник (дольщик) приобретает права и обязанности участника долевого строительства (право требования к застройщику).

Согласие супруга при покупке квартиры по договору купли-продажи (покупка «вторички»)

-Заключение сделки по покупки недвижимости — является сделкой по распоряжению имуществом?

-Нет. Ведь общего имущества еще нет!

Супруг распоряжается общими денежными средствами, но права на них не подлежат обязательной регистрации. Так же и договор купли-продажи не подлежит государственной регистрации. (Государственной регистрации подлежит только право собственности и переход права собственности).

При этом. Для некоторых сделок с недвижимостью установлена обязательная нотариальная форма > > >

• А в сделках покупки недвижимости, удостоверяемым нотариусом ( по закону или соглашению сторон сделки), нотариальное согласие супруга/супруги на покупку недвижимости необходимо;
• А если сделка заключается в простой письменной форме — согласие супруга не нужно.

Когда нужно получать согласие супруга на сделку?

Вступив в брак, оба супруга официально подтверждают разделение конкретных прав и обязанностей. Согласно семейному кодексу, юридически заверенный брак подразумевает, что члены семьи принимают совместные решения и обладают правами на приобретенную недвижимость.

Поэтому при сделках потребуется дополнительный заверенный нотариусом документ, подтверждающий согласие второго супруга на проведение сделок с недвижимостью. К таким ситуациям относятся:

аренда жилья от года

договор уступки прав при оформлении долевого участия.

Конечно, каждая сделка уникальна и может возникнуть множество нюансов. Мы рекомендуем обращаться к специалистам для юридической консультации при проведении сделок с недвижимостью.

Когда согласие на продажу не требуется?

Рассмотрим несколько ситуаций, когда согласие супруга не потребуется:

— при продаже квартиры/дома/комнаты, приобретенных до брака

— если недвижимость перешла к вам по дарственной

— в случаях, когда был заключен брачный договор и там прописано разделение прав на недвижимость. В этом случае каждый супруг может сам распоряжаться своим имуществом без нотариально заверенного согласия второго. Это упрощает проведение юридических сделок, а также бракоразводный процесс.

Что случится, если вы не оформили согласие супруга?

Провести сделки с совместной недвижимостью без согласия не получится. Если квартира не входит в перечень описанных выше критериев, то Росреестр перед тем, как оформить квартиру на покупателя, направит требование предоставить нотариально заверенное согласие второго супруга. В противном случае сделка будет приостановлена на неопределенный срок, пока данный документ не будет предоставлен заявителем.

Если же вам все-таки удалось обойти запрет и провести сделку без согласия супруга, то может начаться судебное разбирательство. В таком случае, суд вероятней всего встанет на сторону «обманутого» супруга и сделка будет аннулирована. Отметим, что в суд следует обратиться в течение года с момента, как стало известно о несогласованной сделке.

Иначе признать ее недействительной не получится.

Во избежание таких ситуаций, стоит заранее обсуждать с супругом такие юридические моменты. Вы можете прописать право каждого на владение и распоряжение конкретным имуществом, тогда не потребуется оформлять согласие и пытаться обойти запреты Росреестра. А также, избежать лишних судебных разбирательств.

Имущественный налог при покупке квартиры супругами

Да, иногда бывает достаточно сложно добиться согласия по сделке от второй половинки, особенно если вы сейчас не в ладах. Но есть и плюсы совместного владения недвижимостью. Например, оба супруга могут получить налоговый вычет на одну и ту же квартиру.

В статье 220 Налогового кодекса РФ прописано, что при покупке квартиры, дома или земельного участка, гражданин/гражданка и его законный супруг/а могут запросить возврат части потраченных на недвижимость средств. Каждый супруг может получить вычет в размере 13%, но не более чем от 2 млн. рублей — примерно 260 тыс. рублей.

На налоговый вычет по ипотеке существует отдельный лимит — 3 млн рублей. То есть получить деньги от государства вы сможете не более, чем на эту сумму. А 13% от нее составляет 390 тыс. рублей. Вычет производится только с одного объекта, на который оформлен ипотечный кредит.

Выплаты можно оформить по процентам, первоначальному и новому кредиту — при рефинансировании. Для получения налогового вычета с ипотеки нужно собрать пакет документов, указанный на сайте налоговой. Также, если вы хотите получить вычет и по процентам с ипотеки, то потребуется дополнить обязательный пакет документов копией кредитного договора и справкой об уплаченных процентах.

Как происходит деление имущества при разводе?

Так, что делать с недвижимостью во время брака — понятно. А как быть, когда вы решили развестись? Помните: при бракоразводном процессе все совместно нажитое имущество делится между супругами поровну (если, опять же, не был заключен брачный договор).

Провести юридическую процедуру разделения имущества можно во время расторжения брака или уже после. Для этого необходимо оформить соглашение обоих супругов или обратиться в суд. Если ваша недвижимость оформлена в ипотеку, то следует обратиться в банк для разрешения вопроса о разделе обязательств по выплатам.

Кстати, есть и другие способы разделить ипотечную квартиру при разводе — о них можно прочитать в нашей статье.

Раздел имущества не предусмотрен в следующих случаях:

недвижимость передана по дарственной или по наследству

недвижимость передана на безвозмездной основе

недвижимость приобретена до брака или средства, заработанные до заключения брака

Если у вас есть дети, то процесс раздела имущества будет решаться в суде. Но чаще всего практика показывает, что недвижимость переходит в пользу родителя, с которым остаются дети. В этом случае опекун может получить большую часть доли, а не половину от делимой недвижимости.

При наличии у ребенка доли на часть квартиры после брака суд принимает решение о разделе в пользу ребенка и сохраняет за ним право на часть недвижимости.

Как оформить брачный договор?

Так, а чтобы никаких разногласий не было лучше оформить брачный договор. Сделать документ, который будет регулировать ваши отношения юридически, можно как до заключения брака, так и во время него. Кстати, многие поступают именно при оформлении ипотеки: в документе прописывают, кто сколько будет платить по кредиту и кому какая доля достанется в случае развода.

Формат брачного договора может быть любой, но лучше проконсультируйтесь по этому вопросу с юристом. Он подскажет, как не допустить ошибок.