Расторжение договора аренды по соглашению сторон

если данный порядок расторжения сделки прописан непосредственно в документе;

если договор зарегистрирован в Росреестре;

если как минимум одна из сторон является юрлицом;

в иных предусмотренных законодательством случаях.

В каких случаях можно расторгнуть договор аренды?

Регулирует процедуру прекращения договорных взаимоотношений и формирования соглашений — ГК РФ. Согласно ст. 452 ГК РФ, при отсутствии возможности решить разногласия мирным путем, стороны вправе обратиться в судебный орган.

Такой инцидент может случиться если, например, один участник намерен прервать действие сделки, а другой против этого расторжения.

Также, например, в соответствии со ст. 619 ГК РФ, собственник вправе досрочно прекратить действие договора в некоторых случаях через суд. Стоит отметить, что перед этим арендодателю нужно письменно уведомить съемщика помещения о необходимости выполнить свои обязательства и указать для этого разумный срок.

Ситуации, когда собственник вправе расторгнуть произведенную сделку через суд:

при неуплате арендатором суммы арендного платежа в установленный срок (более 2-х раз подряд);

при значительном ухудшении имущества арендодателя либо использовании его с нарушениями, противоречащими договору или его назначению;

при отсутствии произведения капремонта имущества, если это является прописанной обязанностью арендатора.

Такая же возможность прекращения сотрудничества существует и у арендатора. Например, ст. 620 ГК РФ предполагает, что он вправе досрочно расторгнуть договор через суд:

если помещение оказалось непригодным для использования по назначению;

если собственник капитально не производит капремонт в определенные сроки (если эта обязанность закреплена за ним);

если арендодатель не уведомил о недостатках, которые невозможно было выявить при заключении договора, осмотре и проверке.

Как составить соглашение о расторжении сделки?

Стороны, которые вместе решили прекратить сотрудничество, должны сформировать и подписать соответствующий документ. Для его составления можно воспользоваться образцом соглашения о расторжении договора аренды помещения. Оно не имеет установленного бланка, поэтому стороны вправе самостоятельно решить какие сведения в нем указать.

Образец расторжения договора аренды помещения

Существует определенный порядок составления данного соглашения. Обычно в нем структурно отражают следующую информацию:

Наименование документа с указанием места и даты его составления, номер.

Данные о собственнике помещения и арендаторе. Юрлица подробно прописывают свои наименования, включая сведения о госрегистрации в соответствующем статусе. Физлица указывают данные паспорта и информацию об адресе регистрации и проживания.

Данные о договоре, с указанием его номера, а также определение даты, с которой он будет признан недействительным.

Отметка о наличии акта приема-передачи имущества.

Формулировка о том, что у сторон нет претензий.

Дата и подписи участников.

Экземпляров должно быть столько, чтобы у каждого владельца и арендатора было по оригиналу.

Для прохождения процедуры необходимо выполнить ряд последовательных мероприятий.

Составить соглашение как минимум в двух экземплярах (количество зависит от числа участников сделки). Подписать всю необходимую документацию.

Подготовить дополнительную документацию, которую требуется приложить к соглашению.

Обратиться в Росреестр, чтобы орган внес в ЕГРН запись, подтверждающую окончание действия сделки. Обратиться в орган необходимо, если срок действия договора между физлицами более года, а также если хотя бы одна из участников сделки является юрлицом.

Какие еще документы необходимы?

Чтобы согласно всем законодательным требованиям расторгнуть в регистрационном органе договор аренды, соглашение требуется дополнить следующей документацией:

паспорта для физлиц, документы о госрегистрации для юрлиц;

акт приема-передачи со сведениями о сторонах.

Составить документ можно самостоятельно или обратиться за помощью к профессиональным юристам. Специалисты нашей компании «РосКо» смогут подготовить для вас персональный договор, который будет учитывать все юридические особенности вашей бизнес-деятельности, а также позволит избежать определенных рисков при расторжении сделки.

Является ли кредитная история головной болью для большинства граждан? Как влияет навязывание банковских услуг клиентам?

Досрочный разрыв договора арендодателем

В ГК РФ (ст. 619) указаны основания, позволяющие разорвать сотрудничество через суд. Для этого должны быть веские причины:

• порча арендуемой собственности
• задержка в выплате за аренду больше двух раз подряд
• отказ от выполнения капитального ремонта (если это обязательство указано в договоре, оформленном сторонами)
• применение арендуемого объекта с нарушением установленных правил

Любого из указанных оснований достаточно для разрыва договора. Если договориться мирным путем не удается, вопрос решается через суд.

Расторжение раньше срока по желанию арендатора

В ГК РФ (ст. 620) прописаны основания, позволяющие досрочно разорвать договор арендатору. Такие действия возможны при следующих обстоятельствах:

• вторая сторона не передает арендуемую собственность в пользование или ограничивает такую возможность
• полученное в аренду имущество имеет минусы (дефекты), не указанные второй стороной при оформлении соглашения, и обнаруженные арендатором при осмотре
• арендуемый объект находится в состоянии, не позволяющем использовать его по назначению
• арендодатель не выполняет капитальный ремонт, если такое обязательство указано в документе

В соглашении, оформленном между сторонами, могут прописываться и другие причины расторжения.

Прочие случаи

В договорных взаимоотношениях между арендатором и арендодателем случаются и другие ситуации, связанные с разрывом соглашения.Выделим основные:

1. Расторжение документа о сотрудничестве, оформленного без указания даты. По ГК РФ (ст. 610) стороны могут не указывать срок действия договора. В таком случае соглашение действует неопределенный период. По желанию этот момент можно прописать отдельно. При таких обстоятельствах любой из участников вправе прекратить сотрудничество после информирования контрагента в срок до 30 или 90 дней для движимого и недвижимого имущества соответственно.
2. Разрыв договора из-за завершения указанного в документе срока. Арендодатель и арендатор не обязаны предпринимать дополнительных действий. Основное соглашение теряет силу автоматически. Арендуемая собственность возвращается владельцу с обязательным оформлением акта. По желанию участники могут продлить сотрудничество. Иногда такая опция прописывается в договоре аренды. Если арендатор планирует продолжить сотрудничество, он информирует о своем намерении другую сторону.
3. Расторжение по причине просрочки в выплате аренды. Выше отмечалось, что отсутствие арендной платы является основанием для одностороннего разрыва сотрудничества. Для этого нужно подать исковое заявление и попросить у суда досрочно прекратить действие соглашения. При положительном решении судебного органа документ аренды теряет силу. Подача иска возможно при двух и более просроченных платежах.

При расторжении договора важно ориентироваться на требования ГК РФ и учитывать установленные законом основания. Нельзя забывать и о других нюансах, о которых пойдет речь ниже.

Важность уведомления

Невыполнение обязательств по договору аренды — законный повод для разрыва правовых взаимоотношений арендатора и арендодателя. Главная ошибка пострадавшей стороны состоит в спешке. Чтобы избежать потери времени и отказа суда от принятия иска, предусмотрена опция уведомления.

В документе «пострадавший» участник соглашения информирует другой субъект о невыполнении им взятых обязательств с указанием определенного пункта. Письмо содержит сведения о нарушении и предложение устранить проблему в определенный срок.Если получатель уведомления продолжает нарушать условия договора аренды, ему направляется второе письмо с информацией о разрыве сотрудничества. Документ состоит из следующих частей:

1. «Шапка». Указываются данные отправителя и получателя.
2. Базовая часть. Прописывается информация по соглашению аренды, а также причины принятого решения.
3. Завершающая часть. Уточняются детали прекращения сотрудничества — дата, время на ответ и т. д.

В конце перечисляются документы, прикладываемые к уведомлению, ставится подпись и день оформления. Чаще всего такое письмо составляется на специальном бланке с обязательной регистрацией в журнале исходящих бумаг. В случае отказа принять письмо оформляется акт с указанием этого факта (привлекается два очевидца события) и направляется по адресу проживания нарушителя.

Соглашение о расторжении: правила составления

При согласии арендодателя и арендатора разрыв правовых взаимоотношений в вопросе аренды проходит по более простой схеме. После обсуждения нюансов стороны оформляют договор о расторжении и указывают в нем следующие данные:

• день и место составления
• данные по участникам сделки
• сведения о досрочном разрыве сотрудничества
• день прекращения обязательств
• факт отсутствия претензий друг к другу
• подтверждение передачи собственности с оформлением акта
• реквизиты, печать и подпись

Договор о расторжении составляется с учетом требований ГК РФ на форменном бланке или с учетом требований законодательства.

Регистрация сделки

Если соглашение между арендодателем и арендатором регистрировалось, при разрыве правовых отношений необходимо снова пройти эту процедуру. Для этого стороны приходят в уполномоченный орган и регистрируют факт расторжения в ЕГР. Бытует мнение, что регистрация проходит в автоматическом режиме.

Но это не так. Этот процесс обязателен и делается вручную при окончании сроков или прекращении сотрудничества вне зависимости от оснований.Если не сделать эту работу, объект будет числиться в категории арендуемых. В дальнейшем это приводит к спорным моментам при попытке оформить новый договор аренды с другим арендатором.

Для регистрации факта расторжения необходимо иметь при себе следующие бумаги:

• соглашение о разрыве сотрудничества.
• постановление судебного органа о расторжение или уведомление (если срок действия договора не определен).
• факты, свидетельствующие об отправке уведомительного письма.
• арендное соглашение, прошедшее процесс регистрации.
• акт возврата имущества владельцу.
• чек, подтверждающий выплату пошлины.
• прочие бумаги (по требованию).

Список документов внушительный, поэтому их сбором лучше заняться заблаговременно.

Процесс досрочного расторжения — для арендатора и арендодателя

Разрыв сотрудничества участников договора аренды может отличаться в зависимости от того, кто выступает в роли инициатора процесса. Рассмотрим каждую ситуацию отдельно.

Арендатор

При оформлении договора стороны описывают в документе основания, позволяющие прекратить сотрудничество раньше положенного срока. Если эти моменты не указаны, разорвать соглашение по желанию арендатора может лишь судебный орган при одобрении собственника объекта. Суд принимает исковое заявление при наличии оснований, указанных в ГК РФ (статья 620).

Речь идет о нарушении условий договора, невозможность применения имущества, выявление дефектов и т. д.В указанных обстоятельствах арендатор может прекратить сотрудничество по личной инициативе. Исключением являются случаи, когда проблемы возникают из-за форс-мажора и не по вине арендодателя.

Каждый случай анализируется судом индивидуально, после чего выносится постановление — удовлетворить иск или отказать в разрыве договора.

Арендодатель

Основания для прекращения сотрудничества по желанию арендодателя прописаны в ГК РФ (статье 619). Для решения вопроса нужно оформить иск и передать документы, подтверждающие наличие договора аренды. Представители фемиды удовлетворяют запрос истца в следующих случаях:

1. Хозяин собственности теряет деньги из-за применения объекта не по назначению.
2. Условия договора аренды нарушены больше одного раза. При рассмотрении дела суд учитывает существенность текущего нарушения. Важно, чтобы главные требования были отражены в документе. Иначе суду будет трудно доказать факт нарушения условий.
3. Из-за неправильного применения арендуемой собственности последняя теряет в цене. Как пример — переделка помещения под свои нужды, из-за чего внешний вид и функциональность объекта ухудшается.
4. Арендатор дважды и более раз не перечислил оплату по договору аренды. В соглашении обязательно указываются сроки, которые даются на погашение долга.

Уделяется внимание и другим основаниям, указанным в ст. 619 ГК РФ (рассматривались в начале статьи). Кроме того, расторжение договора возможно при значительном изменении обстоятельств, имеющих место на момент оформления сделки аренды.

Оформление иска в суд

До подачи иска стороны должны попытаться уладить ситуацию мирным путем без обращения в судебный орган. Пострадавшая сторона оформляет уведомления — о нарушении, а потом о намерении разорвать договор. Если нарушитель не предпринимает шаги по решению возникшей проблемы, можно обращаться в суд.Для этого нужно составить исковое заявление.

Документ заполняется от руки или печатается на ПК. Он оформляется на листе А4 с указанием суда, куда подается запрос, указанием сведений арендатора и арендодателя. Свою позицию нужно излагать кратко и по сути без эмоциональной составляющей.

Рекомендуется указать нормы законодательства, нарушенные второй стороной. Вместе с иском подаются документы, используемые судьей для рассмотрения вопроса и принятия решения. В конце ставится дата и подпись.Вместе с исковым заявлением передаются следующие бумаги:

• паспорт (копия)
• действующий договор, подлежащий расторжению (копия)
• акт приемки-передачи арендуемого имущества
• чеки, подтверждающие расходы на ремонт, оплату услуг ЖКХ и т. д.
• квитанции о перечислении полной суммы госпошлины

Наличие полного пакета бумаг позволяет ускорить рассмотрение дела. После изучения иска и документации судья передает постановление. Оно действует по истечении 10 суток.

Этот период дается проигравшей стороне для апелляции, если определение суда ее не устраивает. В некоторых случаях истец вправе требовать компенсации убытков от упущенной выгоды или неустойки.