Комментируемая статья содержит правила, которые наглядно показывают разницу между имуществом, находящимся в общей собственности, и долей в праве общей собственности на это имущество.
Распоряжение имуществом осуществляется всеми сособственниками только единогласно, независимо от размера долей.
Распоряжение долей осуществляется конкретным сособственником самостоятельно, без согласия других сособственников (последние имеют лишь преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ)).
Другой комментарий к Ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации
1. Участники общей долевой собственности распоряжаются имуществом, находящимся в их собственности, по соглашению всех участников.
Распоряжение имуществом — это совершение любых сделок в отношении него, а также совершение иных распорядительных действий в отношении имущества (его изменения, перестройки, отказ от собственности, разрушение имущества и т.д.). Распоряжением может затрагиваться не все имущество, а его часть (например, одна из комнат дома, находящегося в общей собственности, перестраивается в подсобное помещение), однако в любом случае необходимо принятие решения в соответствии с п. 1 ст.
246.
Необходимость достижения соглашения при распоряжении общим имуществом означает, что все участники равны при принятии решения. Однако они вправе установить иной порядок принятия решений. В частности, решение может приниматься не всеми участниками, а большинством голосов.
Может быть также принято соглашение, в силу которого решения принимаются большинством исходя из размера долей участников. Однако само соглашение об установлении такого порядка должно приниматься всеми участниками. Может быть принято решение, в силу которого участник вправе определенным образом распоряжаться той или иной частью имущества, например сдавать в аренду одно из помещений в общем здании.
Если решение об установлении иного порядка принятия решения не принято, действует правило о необходимости соглашения по каждому акту распоряжения общим имуществом.
2. Для устранения возникающих разногласий при распоряжении общим имуществом участники общей собственности вправе обратиться в суд.
Очевидно, что при большом числе сособственников может сложиться ситуация, когда получить согласие всех участников практически невозможно. В этом случае обращение в суд остается единственным способом реализации права на распоряжение объектом общей собственности.
Примером, когда такое обращение представляется вполне оправданным и при небольшом числе сособственников, является, в частности, случай противодействия участника намерению других участников произвести перестройку строения, если такая перестройка продиктована уважительными причинами.
3. Закон допускает иной, кроме достижения общего соглашения, порядок распоряжения (а также пользования) общим имуществом.
Так, в силу ст. 22 Закона о товариществах собственников жилья каждый домовладелец на общем собрании обладает количеством голосов пропорционально доле его участия, рассчитанной в соответствии с размером принадлежащих ему помещений. Принятие решений возможно при кворуме свыше 50%.
Очевидно, что применение к деятельности товарищества собственников жилья (далее — ТСЖ) или иного значительного по числу участников объединения принципа достижения консенсуса парализовало бы его деятельность и привело бы к невозможности управления общим имуществом.
Постановлением КС РФ от 3 апреля 1998 г. N 10-П «По делу о проверке конституционности пунктов 1, 3 и 4 статьи 32 и пунктов 2 и 3 статьи 49 Федерального закона от 15 июня 1996 года «О товариществах собственников жилья» (СЗ РФ. 1998.
N 15. Ст. 1794) признаны неконституционными нормы об обязательности участия в ТСЖ тех собственников жилых помещений, которые не изъявили желания вступить в товарищество.
В связи с этим возникает вопрос о порядке принятия решений в отношении общего имущества, находящегося в управлении как товарищества, так и отдельных собственников. Очевидно, что применение к такой общности правила о достижении соглашения весьма затруднительно, так как отказ отдельных собственников вступить в товарищество предполагает отсутствие необходимой степени взаимного доверия. В то же время норма ст.
22 Закона о товариществах собственников жилья не может быть применена к лицам, не являющимся товарищами.
В этом случае решение, принятое ТСЖ в соответствии с законом и уставом, должно быть согласовано с иными участниками общей собственности. При невозможности достичь согласия спор может быть рассмотрен судом.
Однако в судебной практике представлен подход, в котором приоритет отдается правилу п. 1 ст. 246 перед специальными нормами, устанавливающими иной порядок принятия решения.
Например, ЖСК «Стройматериалы» обратился в Арбитражный суд Москвы с иском к АО «Санетек» о признании недействительным контракта о реконструкции чердачного помещения путем возведения мансарды в здании. Исковые требования мотивировались тем, что указанный контракт заключен без согласия всех собственников квартир в жилом доме, что является нарушением действующего законодательства.
Иск был удовлетворен. Контракт суд признал недействительным на том основании, что не все собственники квартир дали согласие на строительство мансарды. Суд указал, что в соответствии с п.
1 ст. 246 ГК распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Кроме того, решение о возведении мансарды и заключении контракта на ее строительство не соответствует уставу этого кооператива (Постановление Пленума ВАС РФ от 14 октября 1997 г.
N 3863/97).
С таким подходом трудно согласиться, так как правила, позволяющие ЖСК или иной организации принять решение большинством голосов, являются специальными по отношению к общей норме ст. 246 и потому должны иметь преимущество.
В любом случае ЖСК или иная организация в случае запрета одного из участников, в том числе и в форме отказа от согласования общего решения, если такой запрет является правомерным, вправе возбудить спор в суде. Суд должен проверить, в какой мере принятое большинством участников решение нарушает права другого участника, и придать силу решению большинства либо признать уважительным возражение против такого решения.
Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения предусматривает (ст. 14), что решения о распоряжении, владении, пользовании земельным участком принимаются общим собранием участников. При условии надлежащего уведомления общее собрание участников долевой собственности считается правомочным, если на нем присутствует не менее 20% участников долевой собственности.
Решение принимается большинством не менее двух третей голосов от числа присутствующих на собрании участников и оформляется протоколом, который подписывается всеми присутствующими участниками долевой собственности.
4. Участник вправе в любое время распорядиться своим правом на долю. Распоряжение долей не является распоряжением общим имуществом, и для этого не требуется какого-либо согласования с иными участниками.
Статья 246 не предусматривает возможности ограничения права участника на распоряжение долей, кроме соблюдения правил о преимущественном праве покупки.
5. Законом не может быть ограничено право распоряжения общей собственностью. Поэтому правило ст.
290 ГК, вводящее запрет на отчуждение доли в праве на общее имущество жилого дома отдельно от права собственности на квартиру, нуждается в пояснениях. Доля в общем имуществе жилого дома, относящаяся к общим помещениям, несущим конструкциям, оборудованию за пределами квартиры, имеет, надо полагать, статус принадлежности (ст. 135 ГК РФ) и в этом качестве следует судьбе главной вещи.
То обстоятельство, что принадлежностью является право (доля в общей собственности), а не вещь, само по себе не противоречит основам гражданского права. Например, германское право прямо предусматривает, что право может выступать как принадлежность земельного участка. Служебный характер такого права, как доля в праве общей собственности на общие помещения и оборудование, не вызывает сомнений.
Таким образом, норма ст. 290 не вступает в противоречие со ст. 246, а лишь указывает на служебный, подчиненный характер возникшего права и подчинение его правилу ст.
135 ГК.
6. Нередко возникает вопрос, вправе ли участник продать или иным образом распорядиться не всей долей, а ее частью. В законе говорится о праве участника продать свою долю. Доля в праве не является вещью, и потому к ней не применимы правила о неделимой и делимой вещи (ст. 133 ГК РФ), в том числе правило о возможности деления вещи.
Невозможно и применение правил, относящихся к передаче права требования (ст. 382 ГК РФ), допускающих передачу в порядке цессии определенного требования к должнику, которое в количественном значении может быть меньше, чем все имеющиеся требования к тому же должнику. Учитывая, что передача вещных прав в порядке ст.
382 ГК не допускается, применение этой нормы к передаче прав собственности не имеет оснований.
Можно, однако, заметить, что сама по себе передача в порядке ст. 382 не всех имеющихся требований, а части из них возможна потому, что при этом не ухудшается положение должника, обязанности которого не изменяет тот факт, что определенные обязательства он исполняет в отношении иного кредитора. Если учесть, что доля в праве общей собственности отражает взаимоотношения с иными участниками общей собственности, то можно прийти к иному выводу: увеличение числа участников само по себе, конечно, затрагивает их интересы.
Ведь любое увеличение числа участников затрудняет пользование общим имуществом и тем самым снижает его ценность. Особенно ясно это, если принять во внимание право каждого участника участвовать во владении и пользовании общим имуществом.
Изложенное позволяет прийти к выводу о невозможности отчуждения части доли (дробления доли) иначе как путем отчуждения доли нескольким лицам по одной сделке. В известном смысле этот вывод совпадает с выводом п. 4 ст. 244 ГК о невозможности собственнику создать общую собственность на неделимую вещь путем соглашения с иным лицом.
7. Сделки о распоряжении своим правом возможны и между сособственниками, например, один из участников может передать принадлежащие ему выгоды из пользования вещью, в том числе на условиях аренды, другому участнику либо передать ему долю в залог. При этом оба участника, оставаясь субъектами отношений общей собственности, одновременно вступают в соответствующие обязательственные отношения, в которых являются кредитором и должником.
Соглашение по распоряжению имуществом, находящимся в долевой собственности
Наилучшим выходом из проблемной ситуации служит распоряжение имуществом находящимся в долевой собственности на основании соглашения всех лиц, обладающих долями. Однако такой подход потребует достижения устойчивого компромисса.
Нередко наличие в долевой собственности земельного участка, квартиры или дома обусловлено семейными или наследственными отношениями. Они могут отличаться неприязненными отношениями. Последние служат причиной неприятия рациональных доводов.
Даже осознавая большую экономическую выгоду соглашения о реализации объекта целиком, они отрицают возможность его заключения, заявляя отказ.
Закон не содержит специальных требований к процедуре согласования условий одновременной реализации всех долей (специальная форма не предусмотрена).
Если они не возражают против продажи земельного участка, дома или квартиры, то все необходимые документы можно будет оформить перед регистрацией сделки.
В договоре с приобретателем можно предусмотреть множественность лиц со стороны отчуждателя. Также передачу каждой доли допускается предусмотреть одновременно заключаемыми договорами. При этом, заявления в Россреестр, помимо приобретателя, будут подписывать все обладатели долей, либо их полномочные представители.
Использование последних призвано не только обеспечить профессиональную защиту интересов, но и избежать конфликтов на личной почве.
Отчуждение земельного участка, дома или квартиры может происходить как в пользу 3-го лица, так и одного из долевых собственников.
Преимущественное право покупки продаваемой доли
Если возможность распоряжения имуществом целиком, предусматривает согласие всех участвующих в ней лиц, то аналогичные действия с долями обусловлены лишь волей ее обладателя. Последнее допускается с соблюдением ряда специальных правил.
Для совершения сделок с ними не требуется согласие других собственников. Однако предусматривается преимущественное право покупки доли этими лицами. Законодатель поддерживает укрупнение таких объектов гражданских прав.
В качестве преимущественного права, закон определяет возможность других собственников купить долю по той же цене, которая предлагается 3-м лицом, в течение определенного законом срока.
Действующие нормы устанавливают ряд исключений из этого правила. Первое касается публичных торгов, а второе – продажи доли в праве общей собственности на землю собственником части расположенного на нем объекта недвижимости, либо помещения.
Законом запрещается уступка преимущественного права покупки доли. Такое нарушение может повлечь исковое заявление заинтересованной стороны.
Процедура осуществления преимущественного права покупки
Продавец обязан направить письменное уведомление о достигнутых договоренностях относительно платного отчуждения каждому из долевых собственников.
Оно направляется по почте, либо вручается лично с получением соответствующего доказательства. Когда письмо вручено, начинает течь срок на принятие решения о покупке, отказе, либо о воздержании от ответа.
Он составляет 10 дней с даты, когда было вручено уведомление, в отношении движимых вещей и месяц, если предмет сделки недвижимый.
Адрес/Метроаты могут направлять письмо с ответом, а также воздерживаться от таких действий, пока течет срок. Встречное уведомление, предполагающее отказ от покупки, составляется в нотариальной форме. Письмо с согласием купить долю составляется в простой письменной форме (конкретный образец не предусмотрен, но можно использовать первоначальное предложение).
За несовершеннолетнего собственника подпись ставит законный представитель. Это предусмотрено, если ребенку менее 14 лет. В ситуациях, когда возраст несовершеннолетнего выше этой планки, то форма участия законного представителя предполагает лишь одобрение сделки.
С 2017 г. в силу вступят правила о возможности не соблюдать предусмотренный срок, если все другие собственники оформили заявление об отказе от соответствующих прав, получив уведомление.
Нарушение этого порядка может повлечь исковое заявление с заинтересованной стороны.
Кузнецов Федор Николаевич
Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.