Процедура оспаривания кадастровой стоимости

На данный момент оспорить стоимость можно тремя путями. Это связано с так называемым «переходным периодом». Длиться он будет до января 2025 года. Поэтому надо знать, какая статья регулирует этот процесс в вашей ситуации:

Как узнать, какой порядок действует в вашем регионе

Во-первых, надо определиться с Федеральным законом, согласно которому будет проходить пересмотр цены: № 135 или № 237.

Узнать это можно на сайте Росреестра:

Согласно указанному закону и будет проводиться оспаривание!

Если стоимость установлена по закону № 237-ФЗ, то нужно дополнительно уточнить, какая из статей введена в вашем регионе: 22 или 22.1.

Дело в том, что пока ст. 22.1 вводится только по указу местных властей. Уточнить эту информацию можно в бюджетном учреждении (ГБУ) вашего региона.

Досудебный порядок оспаривания

Рассмотрим первый путь — досудебный. При этом комиссии в зависимости от закона отличаются.

Что делать, если решили идти этим путем:

1. Убедиться, что вы имеете право обжаловать стоимость. Т.е. есть документальное подтверждение законной заинтересованности. Например, выписка о праве собственности или договор аренды;
2. Заказать Отчет об оценке. Для этого необходимо обратиться в оценочную компанию. Желательно, в компанию с опытом таких дел. Например, наша компания, занимается оспариванием кадастровой стоимости земельных участков и зданий с 2017 г.;
3. Подготовить пакет документов (перечень — см. ниже);
4. Подача документов в комиссию: лично, почтой или через доверенное лицо. Комиссии организованы на базе следующих учреждений:
   1. Росреестре по закону № 135-ФЗ;
   2. уполномоченном органе субъекта Российской Федерации (как правило, при Минимуществе) по ст. 22 закона № 237-ФЗ;
   3. бюджетном учреждении (ГБУ) по ст. 22.1 закона № 237-ФЗ.

   Далее в течение 30 дней обращение будет рассмотрено. При положительном решении пересмотренная стоимость вносится в ЕГРН и начинает служить налоговой базой. Если решение отрицательное, можно повторно заявляться либо подавать иск в суд.

   Перечень документов для подачи заявления:

   • Заявление о пересмотре стоимости. Шаблон можно найти на сайтах комиссий;
   • Выписка ЕГРН о кадастровой стоимости (оригинал). Она бесплатна, заказать можно через МФЦ или онлайн-сервис;
   • Документ, подтверждающий вашу заинтересованность. Например, выписка ЕГРН о зарегистрированных правах или договор аренды (если вы являетесь арендатором);
   • Отчет об оценке рыночной стоимости. Чаще требуется и бумажный, и электронный варианты отчета. А по статье 22.1 — только электронная версия (но иногда ГБУ игнорируют это указание и просят бумажную копию).
   • Доверенность при обращении через доверенное лицо. Она оформляется в простой форме — без нотариального заверения.

   Для юридических лиц при оспаривании по закону №135-ФЗ действует обязательный досудебный порядок.

   Плюсы и минусы досудебного порядка

   У досудебного способа есть преимущества:

   • срок рассмотрения не более 30 дней. Но зачастую на первом заседании принимается отрицательное решение. Поэтому общий срок скорее всего будет больше;
   • есть возможность присутствоватьпри рассмотрении обращения. Это дает возможность повлиять на ход обсуждений. Например, можно давать пояснения и уточняющие материалы.

   Но есть и существенные минусы:

   • комиссии не настроены на принятие положительных решений. Это подтверждается официальной статистикой;
   • стоимость отчетас сопровождениемна порядок дороже. Что объясняется дополнительными тратами времени и труда оценщика.

   Плюсы и минусы судебного порядка

   У судебного оспаривания весомые плюсы:

   • стоимость отчета ниже. Так как работа оценщика ограничивается подготовкой отчета без дальнейшего сопровождения;
   • положительные решения в большинстве случаев. Это подтверждается статистикой Росреестра.

   Но при этом есть недостатки:

   • срок рассмотрения от 2 месяцев. Это больше, чем для комиссии при разовом обращении. Но при повторных обращениях сроки выравниваются;
   • есть вероятность экспертизы по ходатайству ответчиков. Хотя в нашей практике были случаи, когда повторная экспертиза не назначалась. В этом случае всё зависит от степени заинтересованности ответной стороны.

   Что делать после оспаривания

   Когда положительное решение получено, начинает действовать процедура внесения новой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости:

   • Если стоимость оспорена через Комиссию, информация в ЕГРН направляется автоматически. Проверить изменение можно онлайн в сервисе Росреестра;
   • В случае решения Суда, полученный судебный акт надо самостоятельно предоставить в бюджетное учреждение (ГБУ) и Управление Росреестра региона.

   Как правило, внесение изменений занимает три рабочих дня с момента подачи соответствующего запроса.

   Как выполнить перерасчет налога

   

   То есть, если оспоренная стоимость действовала, например, с 1 января 2019 года, а новую стоимость утвердили в 2021, то по закону можно вернуть налог за 2019 и 2020 года. Есть только два ограничения по возврату: перерасчет не более, чем за три предшествующих периода, но не ранее действия оспоренной стоимости.

   Для перерасчета налога необходимо обратиться в Инспекцию Федеральной налоговой службы по месту регистрации недвижимости. Заявление подается лично или в электронном виде: через личный кабинет на сайте ФНС или сервис обращений налоговой службы. Далее в течение 30 дней налоговая должна дать ответ на обращение.

   В заключении

   Сейчас процесс снижения кадастровой стоимости недвижимости находится в переходном периоде. Изменения идут и будут продолжаться. Но при этом право оспаривания остается узаконенным. Поэтому владельцы и арендаторы недвижимости могут избежать переплаты на налогах и арендных платежах.

   Иными словами, оспаривать кадастровую стоимость можно и нужно, если это затрагивает ваши права!

   В свою очередь, мы предлагаем услуги по оценке для оспаривания, которые будут актуальны вне зависимости от выбранного вами порядка действий.

   С уважением,
   Независимый оценщик
   Макаров Александр Николаевич

   Понятие кадастровой стоимости

   Кадастровая стоимость — это цена объекта на определенную дату, рассчитанная в результате государственной оценки недвижимости, соответствующая требованиям действующего законодательства. Данный показатель фиксируется в базе Росреестра, документах на объект и используется для определения суммы имущественного налога.

   Понятие кадастровой стоимости объектов недвижимости и земельных участков определено в ФЗ РФ № 273. Показатель, полученный в результате госоценки, является базой для расчета налога на имущество, находящееся в собственности частных лиц. Согласно указанному законопроекту налогообложению подлежат следующие виды объектов:

   • Частные землевладения;
   • Жилые дома, квартиры, помещения;
   • ОКС, относящиеся к нежилому фонду;
   • Садовые дома, дачи, расположенные на землях ИЖС, ЛПХ.

   Как можно узнать кадастровую стоимость недвижимости

   Перед тем как начинать оспаривание кадастровой цены недвижимости, необходимо выяснить установленный размер госоценки. Такая информация находится в документах на имущество (выписка из ЕГРН) и в базе Росреестра. Любое заинтересованное лицо может ознакомиться с данными онлайн на официальном сайте росреестра или же заказать выписку ЕГРН.

   Как заказать выписку ЕГРН онлайн

   Информация о недвижимом имуществе и его правообладателях содержится в базе Росреестра. Проверить юридическую чистоту объекта, характеристики и узнать ФИО собственников, можно двумя способами: посетив отделение Росреестра или воспользовавшись услугами по формированию онлайн отчета в PDF формате, сервисом EGRNka.online

   Выдачей выписок ЕГРН занимается только Росреестр. Правила получения информации установлены в ФЗ РФ № 218, Статья 62. Порядок предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

   Для получения справки онлайн на портале ЕГРНка необходимо:

   1) На кадастровой карте или в строке поиска, укажите точное месторасположение или кадастровый номер объекта. Нажмите кнопку: «Найти».

   2) Если данные по недвижимости занесены в базу Росреестра, система предложит выбрать нужный вам объект. Кликнете на кнопку: «Подробнее».

   Если информация по объекту будет отсутствовать, необходимо обратиться в территориальное отделение Росреестра или МФЦ, для выяснения причин отсутствия данных в Едином госреестре недвижимости.

   Бесплатно получить расширенные сведения об объекте недвижимости из базы Росреестра — НЕЛЬЗЯ! Чтобы увидеть полную информацию, придется заплатить госпошлину, размер которой зависит от вида документа и посетить отделение МФЦ или Росреестра.

   4) Оплатите справку любым удобным для вас способом.

   После оплаты заказанных документов, формирование справки обычно происходит в течение часа, если на сайте Росреестра не проводятся технические работы, из за чего, срок может увеличиться до 48 часов. После обработки заявки на указанную электронную почту, придет отчет в PDF формате. Форма, структура и содержание документа регламентируется Приказом Минэкономразвития РФ № 975.

   При обращении в отделение МФЦ или через сайт Госуслуг, ждать документы придется от 3 до 7 рабочих дней, а иногда и дольше. Быстрее всего, получить электронную версию справки для проверки, а оригинал запросить в отделении.

   Поиск объекта на публичной карте

   Основания для пересмотра кадастровой стоимости

   Пересмотр результатов государственной оценки может основываться на следующих причинах:

   • При оценке недвижимости использовались недостоверные данные и характеристики;
   • Показатель имеет существенные различные отклонения от рыночной цены объекта.

   Согласно Постановлению верховного суда РФ № 28 к искажению госстоимости объекта могут привести такие ошибки:

   • Наличие ошибок в списке характеристик объекта, подлежащего госоценке;
   • Наличие неточностей с перечне условий, который влияиют на кадастровую цену недвижимости — точное месторасположение, категория, целевое назначение, вид, наличие особых зон, техническое состояние недвижимости;
   • При расчете показателя данные о предмете исследования использовались неверно;
   • В ходе расчета кадастровой стоимости оценщик не учел аварийное состояние постройки.

   Определить наличие оснований для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка или недвижимости можно с помощью результатов госоценки. Такие сведения предоставляют по официальному запросу в территориальных отделениях Росреестра (ФЗ РФ № 135).

   Порядок оспаривания кадастровой стоимости

   Порядок пересмотра государственной оценки недвижимости зависит от госорганизации, в которую обращается собственник.

   Комиссия Росреестра

   Досудебный порядок предусматривает обращение в Росреестр и реализацию следующих действий:

   • Подготовка исходной документации по объекту;
   • Привлечение независимого эксперта для проведения оценки имущества;
   • Подача заявления и документов на рассмотрение комиссии;
   • Отправка уведомления заинтересованным лицам;
   • Рассмотрение вопроса о пересмотре кадастровой стоимости;
   • Оглашение решения комиссии.

   Чтобы получить положительное решение, необходимо грамотно составить текст заявления, провести квалифицированную повторную оценку и предоставить полный комплект необходимых документов.

   Если вы приняли решение пересмотреть результаты кадастровой оценки недвижимости и провести оспаривание через суд, нужно понимать, что это мероприятие занимает гораздо больше времени и требует дополнительных расходов и усилий. Данная процедура регламентируется КАС РФ № 21-ФЗ (гл. 25).

   Для оспаривания кадастровой оценки в суде собственник должен составить исковое заявление. Оно может включать одно из таких требований:

   • Оспаривание решения комиссии Росреестра, с которым не согласен владелец;
   • Применить в качестве госоценки рыночную цену имущества;
   • Провести перерасчет показателя из-за допущенных ошибок или неточностей во время проведения государственной оценки.

   Иски об оспаривании оценки имущества рассматривают Верховные суды субъектов РФ. Как правило, разбирательство длится два месяца. При необходимости процесс продлевается еще на 30 дней.

   Как доказать, что кадастровую стоимость определили по недостоверным сведениям?

   Проведением оценки недвижимости занимается кадастровый инженер. При расчете показателя специалист учитывает такие факторы:

   • Месторасположение участка или строения;
   • Площадь;
   • Наличие зон с особыми условиями использования территорий;
   • Назначение объекта;
   • Вид строительных материалов, используемых при возведении здания;
   • Уровень износа и аварийное состояние.

   Если какой-либо из показателей не был учтен, результаты исследования являются недействительными. Следовательно, владелец участка или строения вправе подать заявление на пересмотрение цены.

   Необходимые документы и образцы

   Для оспаривания кадастровой государственной стоимости в досудебном порядке, собственник объекта должен предоставить следующий пакет документов:

   • Заявление;
   • Гражданский паспорт;
   • Выписка из ЕГРН;
   • Документальное обоснование несоответствия произведенной оценки;
   • Документ, на основании которого возникло имущественное право;
   • Отчет независимого оценщика.

   Если владелец недвижимости решил провести оспаривание кадастровой госстоимости в суде, он должен предоставить квитанцию об оплате госпошлины, исковое заявление и уведомление, подтверждающее вручение иска заинтересованным сторонам процесса.

   Описание характеристик недвижимого имущества можно посмотреть в выписке ЕГРН. Это универсальный документ, содержащий базовые параметры объекта, сведения из Кадастра, ФИО собственников. На портале ЕГРНка.онлайн можно получить электронную версию справки в течение часа.

   Часто задаваемые вопросы

   Этот показатель можно посмотреть в выписке из Росреестра. Если имущество стоит на госучете, заказать справку имеет право любое заинтересованное лицо. На портале ЕГРНка.ру оформление бланка онлайн занимает не более часа.

   Если в ходе проведения оценки, кадастровый инженер допустил ошибку, не учел какие-либо характеристики строения(участка), владелец вправе провести оспаривание кадастровой стоимости. Также веским основанием является несоответствие оценки рыночной цене имущества.

   Подать заявление для установления адекватной стоимости недвижимости можно в территориальное отделение Росреестра или в верховный суд.

   Срок проведения процедуры зависит от выбранного способа разрешения дела. В досудебном порядке рассмотрение дела длится месяц. Суд рассматривает исковое заявление и проводит расследование в течение трех месяцев.

   Этот один из злободневных вопросов, который волнует собственников имущества, решивших провести оспаривание стоимости. Согласно решению верховного Суда НДС не включен в цену Кадастра.

   Нужна ли оценка недвижимости для оспаривания кадастровой стоимости

   С рыночной стоимостью недвижимости граждане и организации сталкиваются при совершении сделок, оформлении договоров и других документов. Определить ее можно без привлечения эксперта-оценщика, так как стороны сделки вправе сами согласовать все условия договора. С кадастровой стоимостью все иначе, так как она определяется гос.

   органами. Владелец недвижимости может повлиять на показатель кадастровой стоимости следующими способами:

   • подав документы и пояснения в уполномоченное бюджетное учреждение в процессе государственной оценки недвижимости;
   • подав заявление о перерасчете и уменьшении кадастровой стоимости, если она превышает рыночный показатель;
   • дождавшись следующей государственной оценки, после которой стоимость по кадастру будет изменена в большую или меньшую сторону.

   Главной причиной, почему кадастровая стоимость превышает рыночную цену недвижимости, является особенность проведения оценки. Бюджетное учреждение не проводит обследования и осмотр объекта в натуре. Оценка осуществляется только путем изучения документов и сведений о годе постройке или образования, типе и характеристиках объекта.

   Все консультации бесплатны.

   

   Сведения о кадастровой стоимости можно найти в выписке ЕГРН. Ее можно запросить через МФЦ, сайты госуслуг и Росреестра.

   Хотя бюджетное учреждение используется в расчетах средние рыночные цены по региону, это не учитывает индивидуальные параметры и фактическое состояние объекта. В редких случаях кадастровая стоимость будет ниже рыночной. В большинстве ситуаций, напротив, данные кадастра будут превышать реальную цену объекта на рынке.

   Отметим, что даже после успешного оспаривания стоимость недвижимости по кадастру может вновь существенно увеличиться в ходе следующей государственной оценки. Закон обязывает бюджетное учреждение учесть рыночную цену объекта, которая ранее была предметом спора. Но на практике возможны ситуации, когда этого не будет сделано.

   Тогда собственнику предстоит вновь подавать заявление, заказывать отчет и требовать снижения кадастровой стоимости.

   Через наш онлайн-сервис вы можете заказать выписку ЕГРН, получить данные об актуальной кадастровой стоимости объекта или участка:

   Комментарий эксперта. Превышение кадастровой стоимости над рыночной ценой не означает, что бюджетное учреждение допустило ошибки или неправильно применило нормы закона. Это связано с недостатками формул и методик расчета, которые не учитывают фактическое и реальное состояние объекта. Чтобы защитить интересы собственников, законодатель ввел механизм оспаривания результатов государственной оценки. Единственным доказательством, позволяющим подтвердить несоответствие цены на рынке и по сведениям кадастра, является отчет профессионального эксперта-оценщика.

   № п/п	Основные понятия для оспаривания кадастровой стоимости	Описание
   1	Выписка ЕГРН	Содержит сведения на объект недвижимости, в том числе о его кадастровой стоимости по результатам последней оценки. После успешного оспаривания в выписке ЕГРН появится новая стоимость объекта, приравненная к рыночной цене.
   2	Оценщик	Профессиональный эксперт, имеющий право заниматься оценочной деятельностью. Оценщик может работать в частном порядке, либо в штате организации, занимающейся оценочной деятельностью.
   3	Кадастровая стоимость	Это стоимость объекта, определенная бюджетным учреждение в ходе государственной оценки недвижимости. Периодичность оценки составляет до 1 раза в 5 лет.
   4	Рыночная цена объекта	Определяется профессиональным оценщиком после изучения документов и осмотра объекта, учитывает реальное состояние недвижимости.

   Что дает оценка объекта недвижимости

   Независимая оценочная деятельность также сопровождается изучением документов и сведений по объекту или участку. Однако одним из важнейших методов определения рыночной цены является реальное обследование здания, жилого или нежилого помещения. участка, другого объекта. Визуальный осмотр позволяет:

   • определить реальные показатели износа;
   • учесть фактическую планировку объекта, сделанные изменения по отделке и дизайну, другие показатели;
   • принять во внимание такие факторы как местоположение объекта, степень его благоустройства, удаленность от центра города, другие моменты.

   Получив информацию о фактических характеристиках объекта или участка, оценщик найдет схожие предложения на открытом рынке, сравнить сведения по их стоимости. Это даст объективный показатель рыночной цены.

   Обращаем внимание, что повлиять на выводы оценщика невозможно. Эксперт несет ответственность за достоверность данных, указанных в отчете, за включение в него заведомо ложной информации. Поэтому не имеет смысла просить искусственно занизить рыночную цену, чтобы максимально уменьшить стоимость по кадастру.

   

   Проще всего посмотреть кадастровую стоимость на Публичной кадастровой карте.

   Кадастровая стоимость онлайн

   Как оспорить кадастровую стоимость: пошаговая инструкция

   Механизм оспаривания кадастровой стоимости работает уже почти 10 лет. Более того, государство существенно упростило все процедуры для собственников. Раньше уполномоченные комиссии почти всегда отказывали в снижении стоимости, что вынуждало заявителей обращаться в суд.

   Сейчас в состав комиссии входят представители СРО, объединяющей экспертов-оценщиков и оценочные компании. Поэтому можно рассчитывать на положительное решение уже на стадии рассмотрения документов в комиссии, так как основным доказательством у заявителя будет отчет оценщика.

   Комиссия собирается для рассмотрения заявлений ежемесячно. Узнать дату рассмотрения спора по вашим документам можно из уведомления, либо на сайте регионального Управления Росреестра. Можно заранее оформить доверенность на представителя, если вы не сможете присутствовать на заседании лично.

   Во многих случаях достаточно представить документы, тогда как личное участие будет необязательно.

   Узнаем, сколько стоит объект по кадастру

   Если вы раньше не занимались оспариванием кадастровой стоимости, рекомендуем действовать через представителя. Такие услуги оказывает наша компания. Специалисты ООО Смарт Вэй знают все нюансы законодательства и судебной практики, связанные со спорами по кадастровой оценке.

   В ваших интересах мы запросим и подготовим документы, правильно составим заявление в комиссию или суд, представим вас при рассмотрении спора.

   Чтобы проверить, имеет ли смысл подавать заявление, нужно уточнить показатель кадастровой стоимости и сравнить его с рыночной ценой. Сведения из кадастра можно получить путем запроса выписки ЕГРН. Запрос можно подать:

   • через Многофункциональный центр;
   • через сайт Госуслуг;
   • через сайт Росреестра.

   Для запроса через онлайн-сервисы можно использовать ЭЦП или учетную запись госуслуг. Ответом на такой запрос будет электронный файл с выпиской ЕГРН, заверенный ЭЦП специалиста Росреестра.

   Все консультации бесплатны.

   Также выписку может запросить ваш представитель. В документе будет указан не только показатель кадастровой стоимости, но и сведения о праве собственности на объект. Поэтому выписка ЕГРН входит в обязательный комплект документов для оспаривания.

   Получив выписку, можно сравнить стоимость по кадастру и рыночную цену вашего объекта. На этом этапе не обязательно обращаться к эксперту-оценщику. Можно самостоятельно проверить предложения на вторичном рынке по аналогичным объектам, сравнить с информацией из ЕГРН.

   После этого можно обращаться к оценщику, заказывать отчет по рыночной цене недвижимости.

   

   На заседании комиссии может присутствовать заявитель или его представитель. Но обычно заседания проводятся без участия собственников.

   Советуем ознакомиться:

   1. Чем страховая пенсия отличается от накопительной
   2. Маральный вред
   3. Штраф за остановку в неположенном месте
   4. Лпх
   5. Прожиточный минимум в тюмени на 2025 год
   6. Как переехать в черногорию
   Советуем прочитать:  Как достать соседей сверху