Недавно Верховный суд вынес интересное постановление по делам о мошенничестве при покупке жилья. Разъяснения по этим вопросам важны для многих представителей общественности.
Как известно, почти все дома можно купить и продать только через сделку купли-продажи. В таких случаях одна из сторон часто не принимает устное соглашение.
В результате после такой сделки одна из сторон часто подает иск в суд, который затем приводится в исполнение. При этом они клянутся, что факты, указанные в соглашении, на самом деле совсем другие и поэтому недостоверны. Некоторые истцы рассказывали о притворных сделках. Некоторые истцы говорили о фиктивных сделках. Нет никаких сомнений в том, что заявители идентичны. Адвокаты объясняют, что дело не только в концептуальных различиях. Такие сделки имеют разные последствия для общества.
Наша история началась в крупном городе на юге страны. Двое граждан подали иск против третьего гражданина. Они просили разрешить им находиться на чердаках зданий, строительство которых еще не завершено.
В суде заявители объяснили, что несколько лет назад они договорились о совместной покупке недвижимости. Один из них владел землей, на которой было построено здание. В течение следующих нескольких лет будущие домовладельцы вкладывали деньги и силы в строительство дома. В конце концов дом был достроен, но возникли проблемы. Они возникли из-за чердака, который не был учтен при проектировании дома. Проще говоря, возведенные мансарды оказались незаконными и самовольными постройками. В двух из них (напомним, что в третьем случае владелец имел право собственности на землю) возникли проблемы с регистрацией построенного дома.
После бурных обсуждений ситуация разрешилась следующим образом: каждый из трех строителей получил по одной трети дома, но в эти квадратные метры не входил чердак. Со временем муниципалитет, а точнее его комитет, который был заинтересован в самостоятельном строительстве, решил оставить мансарду себе. Так кому же она достанется?
На самом деле хозяин квартиры даже не подозревал, что его друг-строитель ранее подал в суд. Он подал встречный иск, в котором просил суд признать недействительным договор купли-продажи части квартиры. В данном деле использованы последствия недействительности неудачной сделки. Первым шагом стало утверждение о том, что договор купли-продажи является ничтожной сделкой, поскольку был заключен «без порождения каких-либо правовых последствий».
Окружной суд пришел к выводу, что владельцы плана были удовлетворены и что два истца, добивавшиеся равенства квадратных метров, не одержали верх. Пострадавшие и убитые горем жители подали апелляцию в Верховный суд. Там они перечитали все решение окружного суда и заявили, что и окружной суд, и районный суд устранили «серьезные нарушения».
Это отражено в законодательстве. Согласно Гражданскому кодексу (статья 170), ложный сговор — это сговор, затеянный исключительно под предлогом, без плана достижения законного правового результата.
Иными словами, для квалификации сделки в качестве притворного сговора необходимо доказать, что в момент совершения сделки стороны не намеревались на достижение правового результата, соответствующего сделке, характеризуемой рассматриваемой сделкой. Ключевым условием квалификации сделки как притворной является «недобросовестность обеих сторон». Юридическая ответственность за фиктивную сделку не наступает. Формулируя такую позицию, стороны не намеревались ее реализовывать.
Окружной суд постановил, что соглашение является недействительным. Это объяснялось тем, что он являлся притворной сделкой и поэтому предусматривал только регистрацию прав клиента на жилье. Это было связано с тем, что, согласно договору, треть средств за жилье не была передана коммерсанту.
Верховный суд счел, что у его коллег не было возможности прийти к выводу о притворности договора. Верховный суд постановил, что перепродажа прав на рекламу была простым делом. Истец не только приобрел имущественные права, но и передал их. Верховный суд интерпретировал этот факт на юридическом языке следующим образом. «Истец предпринял необходимые действия для достижения правовых последствий, связанных с передачей имущественных прав».
Суд сослался на статью 168 Гражданского кодекса. В ней указано, что сделки, не соответствующие требованиям закона, считаются необоснованными. Однако в данном случае, скорее всего, забыли указать, какие именно положения были нарушены при перепродаже.
Окружной суд отметил, что, как правило, основанием для признания права совместной собственности в судах низшей инстанции служил договор о совместном строительстве, а не договор купли-продажи. По мнению суда, это был наиболее разумный вариант. Это привело к выводу о том, что договор купли-продажи был фактически заключен для прикрытия договора о совместном строительстве. В других текстах рассматриваются чисто гипотетические сговоры.
В гражданском праве сговор «де-факто» — это сговор, совершенный с явной целью ликвидировать другое положение. Если сговор замаскирован, недействительными признаются только сговоры, прикрывающие уставные сговоры. Окружной суд не принял во внимание, что правовые последствия замаскированной сделки отличаются от правовых последствий сделки, совершенной в месте маскировки, то есть в Высшем суде. В итоге Верховный суд пришел к выводу, что договор не соответствует условиям, установленным судом первой инстанции в заключении его коллеги о недействительности договора по внешним признакам.
У суда не было оснований признавать договор купли-продажи притворной сделкой. Если бы деньги не были уплачены, наступил бы иной правовой результат. Однако это не означает, что его позиция может быть признана недействительной.