Поручитель по ипотеке

Созаёмщик отвечает за выполнение условий ипотечного договора в той же мере, что и основной заёмщик. Это называется солидарная ответственность. То есть, если основной заёмщик не внесёт хотя бы один платёж, кредитор вправе обратиться за исполнением этих обязательств к созаёмщику.

Что касается обязанностей погашения ипотеки, то как правило банку всё равно, кто из участников сделки будет оплачивать задолженность. Иногда созаёмщик и основной заёмщик договариваются платить по очереди или делят платежи пополам.

Поручитель выступает гарантом того, что долг будет выплачен вовремя. Обязательства по погашению ипотеки перейдут к поручителю только в том случае, если основной заёмщик не сможет их выполнять.

Права на недвижимость

По умолчанию никто из участников сделки, кроме основного заёмщика, не имеет права на залоговый объект недвижимости. Исключением являются только супруги, которые автоматически становятся созаёмщиками по ипотеке. Тогда приобретаемое жильё оформляется в общую совместную собственность.

Права созаёмщиков или поручителей на недвижимость могут возникнуть при заключении дополнительных соглашений с основным заёмщиком. Примером такого соглашения является договор о взаимных обязательствах, в соответствии с которым созаёмщик или поручитель может стать собственником жилья, если ему придётся оплачивать определённую часть долга вместо основного заёмщика.

Отражение в кредитной истории

Если вы являетесь созаёмщиком, то будьте готовы к тому, что любая просрочка, допущенная основным должником, сразу появится в вашем кредитном досье. При этом совершенно не имеет значения, кто из вас пропустил оплату, так как вы наравне отвечаете за своевременное внесение платежей.

Если вы выступаете в роли поручителя, то в этом случае просроченная задолженность отразится в вашей кредитной истории только тогда, когда обязательства по оплате ипотеки перейдут к вам.

То есть, несколько просроченных платежей основного заёмщика не испортят вашу кредитную историю. Но как только просрочка станет серьёзной, и банк предъявит свои требования к вам, то все ваши последующие действия найдут отражение в кредитном досье.

Учёт доходов

При расчёте максимальной суммы кредита банк по-разному учитывает доходы созаёмщиков и поручителей. Безусловно, он проверяет платёжеспособность и тех, и других. Но в первом случае, если доходов основного должника не хватает, размер ипотеки может быть увеличен, так как в расчёт берётся и заработок созаёмщика.

Что касается поручителя, то размер его дохода не повлияет на окончательную сумму кредитования. Главное, чтобы его заработка было достаточно для погашения ипотеки вместо должника.

Порядок оформления

Созаёмщики подписывают ипотечный договор вместе с основным заёмщиком. Им на руки выдаётся отдельный экземпляр данного соглашения и график платежей.

С поручителем заключается отдельный договор — договор поручительства. В нём должно быть указано, при каких обстоятельствах и в какие сроки обязанность погашения ипотеки перейдёт к данному лицу.

Виды поручительства

Принято выделять два вида поручительства: бланковое и имущественное. Выбор варианта обеспечения кредита зависит от требований банка.

Имущественное предполагает использование в качестве залога недвижимости, принадлежащей поручителю. В случае невыполнения долговых обязательств кредитор вправе конфисковать жилье для последующей реализации.

Бланковое поручительство оформляется без залога, однако при несоблюдении условий договора банк может забрать в счет долга любое движимое имущество.

Принято считать, что второй вариант менее «болезненный» для поручителя по ипотеке, так как потребовать от доверенного лица какое-либо имущество в счет долга сложнее, чем жилплощадь.

Права и обязанности поручителя по ипотеке

Поручитель наравне с титульным заемщиком отвечает перед банком за погашение задолженности. В некоторых случаях полную ответственность заменяют субсидиарной, при которой вводится ограничение на процент задолженности или сумму возврата. Нюансы и тип обязательств прописывается в договоре поручительства.

В нем подробно указываются условия и требования, которые доверенное лицо обязуется выполнить.

Полностью или частично погасить ипотечные кредит с начисленными процентами и штрафами, если титульный заемщик не имеет возможности этого сделать.

Информировать банк о смене паспортных данных, прописки или места жительства.

Предоставить по требованию необходимые документы для составления договора поручительства.

Поручитель по ипотеке имеет право взыскать с заемщика издержки. Для этого необходимо наличие выписок, квитанций и других документов, подтверждающих факт оплаты. Кроме того, при внесении крупных платежей в счет задолженности доверенное лицо вправе через суд взыскать у кредитополучателя движимое или недвижимое имущество в счет долга.

При необходимости поручитель может оформить кредит или ипотеку. Препятствий к этому банками не предусмотрено. Главное условие — наличие дохода, достаточного для соблюдения условий обоих кредитных договоров.

Особенности и риски поручительства по ипотеке

Статус поручителя по ипотеке мало чем отличается от поручительства по иным кредитам, за исключением некоторых аспектов, связанных с особенностями самих ипотечных кредитных продуктов:

1. Готовность поручителя взять на себя весь груз ответственности в случае, если заемщик не сможет или не захочет нести свои обязательства. Несмотря на то, что взыскание в первую очередь будет обращено на залоговое имущество (приобретенную в кредит недвижимость), часто его стоимости недостаточно, чтобы покрыть всю сумму задолженности.
2. К поручителю предъявляются более строгие требования, чем при обычном потребительском кредитовании. Хотя этот вопрос больше должен волновать заемщиков, находящихся в поиске подходящих поручителей, у последних вполне может возникать беспокойство относительно сохранности сведений об их реальном финансовом и имущественном положении, которое придется раскрыть, даже, быть может, в ущерб своим интересам. Более того, поручителю приходится фактически подставлять свое имущество под серьезный риск обращения на него взыскания и находиться под таким давлением в течение всего срока действия чужой ипотеки.
3. Необходимость сознательно пойти на некоторые ограничения своих финансовых планов на будущее. Ипотека может длиться 10, 20 лет, а значит, все это время поручителю будет крайне затруднительно получить кредит на свое имя, либо возможности кредитования будут сопряжены с существенными ограничениями по сроку, лимиту суммы и другим условиям. Получить поручителю ипотеку на свое имя будет практически нереально, разве только если доходы составляют очень приличную сумму.

Все указанные обстоятельства не только характеризуют статус поручителя по ипотеке, но и наглядно показывают все риски, на которые ему приходится идти. Объем ответственности очень большой, причем нести ее приходится не за себя, а за третье лицо. В современных реалиях кредитования найти, по сути, на всё согласного поручителя крайне проблематично.

Именно с этим связана тенденция последних лет, при которой банки все чаще отказываются от условия обязательного поручительства по ипотеке, предпочитая банковскую гарантию, повышенный первоначальный взнос, предоставление дополнительного залога. Но если ипотека оформляется заемщиком, состоящим в браке, его супругу (супруге) придется быть либо созаемщиком, либо поручителем, что, по сути, не особо сказывается на уровне ответственности и рисках.

Ответственность поручителя

​Ответственность поручителя по ипотеке стандартна. Она солидарная с заемщиком, что означает необходимость несения всей полноты ответственности вместе с должником. Разумеется, в первую очередь в случае нарушения условий ипотеки банк предъявит претензии заемщику, но если его финансовое положение не позволяет рассчитываться с кредитом, то претензии будут направлены уже в адрес поручителя.

В ряде единичных случаев, солидарная ответственность поручителя может быть заменена на субсидиарную (дополнительную), а также быть ограничена конкретными пределами по сумме или проценту от задолженности. Но современная российская банковская практика такие условия практически не использует. Они не выгодны банкам, а при возможности применения иных форм обеспечения выглядят малоэффективными.

Некоторый нюанс ипотеки – наличие залога. Обременение носит фактически безусловный характер, и, если у заемщика возникают финансовые проблемы, банк вправе обратить взыскание на приобретенную в кредит недвижимость. Правило «единственного жилья» здесь не действует.

Отчасти такое условие снижает уровень риска поручителя. По крайней мере, гасить за заемщика весь объем долга ему точно не придется. Но ипотека – крупный кредит, и часто так бывает, что реализовать залоговое имущество на сумму, позволяющую покрыть весь долг, невозможно.

В этой ситуации дефицит покрытия будет взыскан с заемщика и поручителя солидарно.

Важным представляется и еще одна особенность поручительства по ипотеке. В отличие от заемщика и созаемщика, поручитель, даже если погасит часть или весь долг по ипотеке, не вправе претендовать на приобретенную в кредит недвижимость. Он может в этом случае потребовать от заемщика в порядке регрессного иска вернуть выплаченную за него сумму, и даже потребовать обращения взыскания на имущество заемщика-должника, но здесь правило «единственного жилья» будет полностью применимо, без всяких исключений.

На что следует обратить внимание поручителям

Если вы все-таки соглашаетесь стать поручителем, обязательно до подписания договора необходимо:

1. Убедиться в финансовом положении заемщика, наличии у него имущества, на которое может быть обращено взыскание, способности заемщика своевременно платить по кредиту. Доверять словам в такой ситуации не стоит.
2. Внимательно прочитать все условия договора поручительства, желательно и кредитного договора. Если что-то непонятно, вызывает сомнения, кажется слишком рискованным, покажите договор юристу, а не расспрашивайте нюансы в банке или у заемщика. Последнего интересует один вопрос – побыстрее оформить кредит и приобрести недвижимость. Сотрудники банка часто утаивают в разговоре некоторые детали, уточнение которых может вызвать отказ поручителя подписывать договор. Эти условия вовсе необязательно содержать что-то противоречащее закону, но они могут при определенных проблемах с выплатами кредита ухудшить положение поручителя или ограничить его права.
3. Если есть возможность выбора – стать поручителем или созаемщиком, рассмотрите оба варианта внимательно. У созаемщика больше прав, а особенно – право претендовать на недвижимость, приобретенную в кредит. Аналогично стоит внимательно рассмотреть возможность оформления ипотечной недвижимости с долей поручителя. Этот вариант разумен, законен и эффективен, когда поручителями, созаемщиками, заемщиками выступают родственники, планирующие совместное проживание в ипотечной квартире или доме.

Можно ли прекратить поручительство по ипотеке?

К сожалению, прекращение поручительства по инициативе исключительно самого поручителя невозможно. Более того, законодательство идет по пути ограничения возможностей поручителя на законных основаниях отказаться от несения своих обязанностей. Это вполне логично, ведь, соглашаясь быть поручителем по ипотеке, человек должен понимать весь уровень своей ответственности, действовать разумно.

Кроме того, если бы поручитель мог в любое время и по любым мотивам отказаться от исполнения условий договора, это ставило бы под угрозу саму природу гарантирования исполнения кредитных обязательств в такой форме.

Тем не менее, закон, пусть и в ограниченных пределах, но предусматривает случаи прекращения поручительства:

1. По соглашению всех сторон кредитного правоотношения, то есть с согласия банка и заемщика. Обычно в этом случае банк может пойти на встречу, только если ему будет предложено аналогичное или лучшее обеспечение, либо объем оставшейся задолженности позволяет отказаться от обеспечения.
2. С прекращением кредитного обязательства, что фактически означает погашение ипотеки в полном объеме.
3. С прекращением срока поручительства (договора поручительства), в том числе при истечении срока, в рамках которого банк мог бы предъявить поручителю исковое требование о погашение долга – в зависимости от ситуации один или два года.
4. Замена заемщика на другое лицо (перевод долга), если поручитель не выразит ясно свое согласие отвечать за нового должника. Практика перевода долга по ипотеке была наиболее характерна для России в конце 2000-х годов, а в целом присуща кризисным явлениям в экономике и, в частности, на ипотечном рынке. Как правило, перевод долг осуществляется заемщиком с согласия банка, когда первый, понимая свою неспособность платить по кредиту, хочет реализовать ипотечную недвижимость. Банки часто идут навстречу заемщику в подобного рода ситуациях, видя в новом заемщике более надежного и платежеспособного клиента. В ряде случаев такой исход выгоден и поручителю. Если заемщик очевидно не способен нести бремя по кредиту, лучше уж будет платить другой человек, чем прежний заемщик. Но всегда стоит помнить о своем праве отказаться от несения обязанностей поручителя при переводе долга на иное лицо – это позволит снять с себя все обязательства. С другой стороны, если договором поручительства предусмотрено заранее данное согласие поручителя на перевод долга (а такое часто встречается), то повторное согласие и соблюдение порядка его получения уже не потребуются. В этой ситуации поручителю действительно очень выгодно, чтобы долг был переведен на лицо, способное самостоятельно нести обязанности по погашению кредита.

Поручительство не прекращается за смертью должника. Более того, вступление в права наследования и переход долга наследникам не подпадают под правило о переводе долга. Если наследники откажутся от наследства, вся ответственность по ипотечному обязательству перейдет к поручителю.

В этой ситуации единственная надежда снизить свой уровень ответственности – погашение части или всего кредита за счет страховой выплаты, если жизнь заемщика была застрахована, а смерть при имеющихся обстоятельствах подпадает под страховой случай. Если страховая сумма обеспечивает полное покрытие долга, то он будет считаться после выплаты страховки погашенным. Это прекратит все обязательства поручителя.

Какие права имеет поручитель

По договору поручительства поручитель соглашается с тем, что ему придется платить по другому договору, если должник по нему не исполнит свои обязательства надлежащим образом (п. 1 ст. 361 ГК РФ). Но у поручителя есть права, при помощи которых он может защитить свои интересы, когда кредитор предъявляет ему требование заплатить за должника.

Права, которые имеют имущественный характер, то есть позволяют компенсировать свое исполнение, поручитель получает уже после того, как исполнит обязательство за должника.

Примеры возражений поручителя на требования кредитора

Поручитель может заявить, например, следующие возражения, которые может выдвинуть и должник:

• о недействительности договора, из которого возникло обязательство, обеспеченное поручительством;
• о неисполнении либо ненадлежащем исполнении кредитором по обеспеченному обязательству своих обязанностей, которые были установлены законом или договором. Учтите, что поведение кредитора, которое не позволило должнику исполнить свои обязательства (например, если он отказался принять исполнение), означает, что должник не считается просрочившим (п. 3 ст. 405, п. 1 ст. 406 ГК РФ). Это значит, что поручителю не за что отвечать;
• об истечении исковой давности по требованию кредитора;
• о прекращении обеспеченного обязательства по основаниям, установленным законом или договором;
• о снижении суммы неустойки на основании ст. 333 ГК РФ.

Что поручитель может требовать от должника

Если должник не исполнил обеспеченное обязательство и поручитель сделал это за него, то поручитель может потребовать от должника (п. 1 ст. 365 ГК РФ):

• выплаты всех сумм, которые он уплатил кредитору, вплоть до судебных издержек, которые среди прочего входят в объем ответственности поручителя (п. 2 ст. 363 ГК РФ). Это касается и неденежных обязательств, которые обеспечены поручительством. Кредитор не может заставить поручителя исполнить такое обязательство в натуре, поэтому последний компенсирует имущественные потери кредитора, вызванные неисполнением должника (п. 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 12.07.2012 №42). Если же поручитель исполнил обязательство в натуре, то он вправе потребовать от должника возмещения своих имущественных потерь, вызванных таким исполнением;
• уплаты процентов по ст. 395 ГК РФ на сумму, уплаченную кредитору. Эти проценты начисляются на всю сумму, которую поручитель выплатил за должника, в том числе на убытки, неустойку, уплаченные кредитору проценты. Но в эту сумму не включаются санкции, которые поручитель уплатил кредитору в связи с собственной просрочкой (см. Позицию Верховного Суда РФ, ВАС РФ);
• возмещения иных убытков, понесенных в связи с ответственностью за должника.

Что может сделать поручитель, если обязательство исполнил и он, и должник

Если получилось так, что обязательство исполнили и поручитель, и должник, при этом последний немедленно не известил поручителя о своем исполнении, поручитель может предъявить либо требование о неосновательном обогащении к кредитору, либо регрессное требование к должнику (п. 2 ст. 366 ГК РФ).

Учтите, если поручитель заплатил кредитору сумму за должника после того, как кредитор предъявил иск к должнику, то поручитель может подать в суд ходатайство о вступлении в дело в качестве правопреемника кредитора. С самостоятельным иском в суд поручителю идти не нужно (см. Позицию ВАС РФ).

Какие обязанности возлагаются на поручителя

Кредитору поручитель обязан:

1. исполнить требования по обеспеченному обязательству, если должник этого не сделал. Эта обязанность возникает в рамках ответственности поручителя по договору поручительства;
2. уплатить проценты за пользование чужими денежными средствами либо предусмотренную договором поручительства неустойку за неисполнение (ненадлежащее исполнение) своих обязательств перед кредитором (см. Позицию Верховного Суда РФ, ВАС РФ, п. п. 1, 4 ст. 395 ГК РФ);
3. исполнять иные обязанности, если они предусмотрены договором поручительства, например:
   • поддерживать на своем расчетном счету неснижаемый остаток денежных средств;
   • сообщать кредитору о событиях, которые могут повлиять на платежеспособность поручителя;
   • предоставлять определенные документы по требованию кредитора;
4. не осуществлять во вред кредитору права, которые перешли к поручителю в результате частичного исполнения требования кредитора. Так, поручитель не должен препятствовать обращению взыскания на предмет залога (п. 4 ст. 364 ГК РФ, п. 30 Постановления Пленума ВАС РФ от 12.07.2012 №42).

Должнику поручитель, как правило, ничего не обязан. Поручитель, который отвечает субсидиарно, должен известить должника о том, что кредитор предъявил требование исполнить обязательство. А если к поручителю предъявлен иск, то нужно привлечь должника к участию в деле (п. 3 ст. 399 ГК РФ).

Обратите внимание, что если кредитор предъявил требование поручителю, то независимо от того, отвечает он солидарно или субсидиарно, поручителю следует предложить должнику сообщить об имеющихся у него возражениях против требования кредитора. Если поручитель этого не сделает, должник сможет выдвигать против требования поручителя возражения, которые у него были против требования кредитора (п. 1 ст.

366, п. 3 ст. 399 ГК РФ).

Однако соглашением должника и поручителя может быть установлено иное (п. 1 ст. 366 ГК РФ).

Публикуем обзор статьи, как только она выходит. Отдельно информируем о важных изменениях закона.

Присылаем статьи пару раз в месяц. Подписываясь, вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности.

Поделиться с друзьями

Кто такой поручитель по ипотечному займу

Понять, кто такой поручитель по ипотеке достаточно просто. Быть гарантом кредитования, значит собственным финансовым благополучием отвечать за действия заемщика. Именно поэтому так сложно найти человека, готового выступить в этом качестве при подписании кредитного договора.

Чаще всего поручительство по крупным кредитам, в том числе и ипотеке, используется по отношению к членам одной семьи:

• родители;
• сестры, братья;
• бабушки, дедушки;
• тети, дяди.

Именно семейственность позволяет участниками кредитного договора мирным путем решать вопросы, связанные с неисполнением долговых обязательств по ипотеке. Среди основных функций поручительства можно выделить следующее:

• выступает гарантом кредитования по ипотеке;
• в случае начинающейся просрочки по платежам активизировать заемщика на поиск решения проблемы;
• при злостной неуплате по кредиту собственными денежными средствами, имуществом отвечать перед кредитором, в полном объеме погашая имеющуюся задолженность.

Чем принципиально отличается поручитель от созаемщика при ипотеке

В случае оформления крупных кредитов, банки используют практику привлечения созаемщиков и поручителей. Представителей этих категорий связывает многое:

• участие в оформлении кредита;
• наличие всех данных (ФИО, паспорт и т.д.) в банковском договоре;
• необходимость лично ставить подпись на всех кредитных документах.

Но есть и существенные отличия:

1. Родство. Как правило, созаемщиком может выступать только родственник получателя займа, а поручителем могут выступать посторонние лица, в том числе и юридические организации.
2. Выгода. Созаемщик в отличие от поручителя является сополучателем заемных средств. То есть он, вместе с титульным заемщиком будет тратить деньги банка на личные цели и, в последствии, не имеет возможность вернуть деньги за оплату ипотеки через суд, если он её совершал вместо основного заемщика.
3. Ответственность. Созаемщик всегда несет солидарную ответственность, полностью разделяя финансовое бремя основного получателя платежа. Гарант же, в зависимости от условий договора, может нести лишь частичную ответственность, вступая в «игру» после официального признания неплатежеспособности заемщика.
4. Платежеспособность. Доход созаемщика учитывается при расчете максимальной суммы ипотеки. Поручитель, как правило, просто является гарантом возврата кредита и на размер одобренной ипотеки не влияет.

В случае оформления ипотеки, основная разница между поручителем и созаемщиком заключается в том, какие результаты принесет каждому из них исполнение долговых обязательств:

1. Созаемщик. Если основной получатель платежа не выполняет условия договора, допускает просрочки или полностью отказывается платить по графику ипотеке, банк имеет право обратить взыскание на созаемщика. В случае добросовестного исполнения обязательств ипотечная недвижимость может быть полностью переоформлена на созаемщика.
2. Поручитель. В не зависимости от применяемой ответственности (солидарная, субсидиарная), гарант банковской сделки не может претендовать на получения жилья, оплаченного из собственного кармана. Взыскать расходы с заемщика он может только через суд.

Когда нужен поручитель

Привлечение дополнительных лиц к оформлению кредитного договора происходит не всегда. Случаями, когда требуется поручительство, являются:

• юный возраст заемщика (от 18 до 21);
• наличие погрешностей в кредитной истории заемщика;
• недостаточность трудового стажа;
• приобретение квартиры в некоторых типах новостроек на период строительства дома.

Поручительство существенно повышает шансы соискателя на получение одобрения при любых обстоятельствах.

Требования

Перед оформлением кредитных документов будущий гарант сделки вправе потребовать от заемщика и банка подтверждения некоторых данных:

• наличия дохода, имущества;
• отсутствия скрытых факторов, которые не позволят заемщику выполнять свои обязательства перед банком;
• юридической чистоты сделки (договор поручительства можно показать своему юристу).