Погашение ипотеки

По закону каждый гражданин РФ имеет возможность досрочно погасить любой кредит, включая ипотечный. Это право закреплено в статье 810 Гражданского кодекса Российской Федерации. Главное, не забыть уведомить банк заранее о желании погасить ипотечный кредит раньше срока, установленного договором.

По общему правилу проинформировать банк нужно не позднее, чем за 30 дней до дня возврата. Это связано с тем, что банку необходимо сделать перерасчет по кредиту. Банком могут быть предусмотрены сокращенные сроки подачи заявления о полном или частичном досрочном погашении ипотеки, уточните эту информацию у сотрудников банка.

Какие плюсы у досрочного погашения ипотеки?

Любой заемщик понимает, что чем скорее выплатит кредит, включая ипотечный, — тем лучше для него. Но можно выделить три основные цели досрочного погашения ипотеки:

Экономия. Ведь при досрочном погашении ипотеки Вы не платите проценты за тот период кредитования, который закрыли досрочно.

Уменьшить уровень стресса. Снять ежемесячную финансовую нагрузку и свободнее распоряжаться своими деньгами.

Получить право распоряжаться жильем без согласия банка. После полного погашения ипотечного кредита снимается обременение с недвижимости.

А есть ли минусы у досрочного погашения?

Во-первых, можно не рассчитать свои силы и, потратив все свои сбережения на частичную оплату долга по кредиту под залог недвижимого имущества, не оставить средств на оплату последующих платежей согласно графику. Здесь мы рекомендуем всегда иметь «подушку безопасности», например, можно открыть вклад в банке. Это позволит снизить риск потери права собственности на недвижимость из-за отсутствия возможности внести ежемесячный платеж из-за каких-либо жизненных обстоятельств.

Также не стоит забывать, что досрочное погашение снижает сумму налогового вычета по ипотеке по итогам отчетного года. Размер вычета определяется по сумме фактически уплаченных процентов за ипотеку, которые уменьшаются при досрочном погашении. Вместе с тем, налоговый вычет можно использовать в последующих отчетных периодах (срок не ограничен), исходя из суммы ежегодно уплаченных процентов, но не более 390 тыс.

руб. Заемщик может использовать налоговый вычет для досрочного погашения ипотечного кредита.

Частичное погашение ипотеки

Вы сами выбираете, как хотите досрочно погасить ипотеку: полностью или частично. При частично досрочном возврате ипотеки есть два варианта:

Сократить срок кредитования. Это снизит общую переплату по ипотеке. А часть ежемесячного платежа, которая идет на оплату основного долга, увеличится. А процентная часть уменьшится.

Можно ли досрочно погасить ипотеку с помощью средств материнского (семейного) капитала?

Как известно, средства материнского капитала можно тратить на улучшение жилищных условий. Можно ли отнести к этому досрочное погашение ипотечного кредита?

Да, средства материнского капитала можно направить на досрочное погашение ипотечного кредита в любом банке. Правда, процедура погашения такого кредита в случае с материнским капиталом немного иная:

Изучить условия досрочного погашения по ипотечному кредиту, они должны быть прописаны в кредитном договоре. Банки выставляют разные требования к досрочному погашению и к срокам уведомления о желании погасить ипотеку досрочно. Свое намерение о досрочном погашении ипотеки должник в любом случае обязан выразить заранее.

Получить в банке справку об остатке задолженности по кредиту и процентах с номером счета для перечисления средств материнского капитала.

Уведомить территориальные органы Пенсионного фонда РФ (ПФР) о желании использования средств материнского капитала на погашение ипотечного кредита.

При положительном решении от органов ПФР — обратиться в банк с заявлением на досрочное или частично досрочное погашение.

Минусы использования материнского капитала в досрочном погашении ипотеки

Вашему ребенку в обязательном порядке должна быть выделена доля в объекте недвижимости, приобретенном с использованием средств материнского (семейного) капитала. Если перед семьей встанет вопрос о продаже объекта недвижимости, придется получить разрешения органов опеки и попечительства на совершение сделки, затрагивающей имущественные интересы несовершеннолетнего.

Советуем несколько раз всё взвесить, прежде чем воспользоваться средствами материнского капитала для улучшения жилищных условий. Всё-таки есть еще много способов, чтобы его эффективно использовать для своих детей.

персональных данных в соответствии с политикой АО «Банк ДОМ.РФ» и соглашаетесь с политикой обработки файлов cookie’>

Как воспользоваться частичным досрочным погашением?

Любой клиент банка может воспользоваться частичным досрочным погашением ипотеки. Для этого необходимо:

Оцените сумму, которую вы готовы потратить на досрочное погашение кредита сверх ежемесячного платежа (как правило, это может быть любая сумма).

Изучите раздел ипотечного договора, посвященный досрочному погашению кредита.

Определите, наиболее удобный и выгодный способ погашения кредита — с уменьшением ежемесячного платежа или с уменьшением срока кредита.

Внесите на счет необходимую сумму. После наступления даты платежа банк спишет денежные средства, после чего произойдет перерасчет платежей по оставшейся сумме кредита.

Обратитесь в банк (лично или онлайн) и попросите составить новый график платежей.

Передайте новый график платежей в страховую компанию, в которой у вас оформлено страхование недвижимости. С учетом данного документа сумма страховых платежей должна уменьшиться, что позволит дополнительно сэкономить денежные средства.

Снижать ежемесячный платеж или срок кредита. Что выгоднее на практике?

Рассмотрим оба варианта на конкретном примере. Вы взяли ипотеку по льготной ставке 6,5% на 20 лет, чтобы купить квартиру стоимостью 3 млн рублей. Ежемесячный платеж в этом случае составляет 22,4 тыс. рублей. Предположим через год у вас появилась возможность внести 450 тыс. рублей по программе помощи семьям с детьми.

Если вы выбираете уменьшение срока ипотеки, ежемесячный платеж останется прежним, но вы сможете выплатить ипотеку на 4 года раньше. Кроме того, к концу срока кредита вы сэкономите больше 850 тыс. рублей на процентах.

При уменьшении ежемесячного платежа общая экономия на процентах составит порядка 330 тыс. рублей. Зато каждый месяц вы будете вносить на 3 тыс. рублей меньше. Для многих людей этот вариант психологически является более комфортным. Кроме того, сэкономленные деньги можно также направлять на дальнейшее уменьшение выплат.

Когда имеет смысл начать досрочное погашение ипотеки?

Чем раньше Вы начнете досрочно погашать кредит, тем больше вы сэкономите.

Отражается ли досрочное погашение на кредитной истории?

Досрочное погашение кредита, как правило, положительно сказывается на кредитной истории.

Все еще не понимаете, как досрочно погасить ипотеку? Эксперты ДОМ.РФ помогут сформировать оптимальную стратегию!

Полное и частичное погашение ипотечного кредита

Сегодня выделяют два варианта погашения ипотечного кредита: полное и частичное. Дополнительно можно выделить систему рефинансирования, которая предполагает перевод ипотеки в другой банк для снижения процентной ставки. Чтобы выбрать наиболее оптимальное решение, необходимо учесть особенности ипотечного договора и оценить все плюсы и минусы каждого варианта.

Полное погашение ипотеки

При полном погашении ипотечного кредита заемщик вносит одним платежом оставшуюся сумму задолженности. При этом важно помнить, что к дате, когда клиент решит полностью закрыть ипотечный договор, кредитор должен подготовиться, а именно пересчитать проценты. Необходимо это для того, чтобы заемщик не переплатил лишнего, ну и, естественно, не недоплатил.

Внести необходимую сумму можно как наличным, так и безналичным способом.

Полное погашение ипотеки осуществляется довольно редко, поскольку предполагает внесение достаточно крупной денежной суммы. Если вы ей не располагаете, то оптимальным вариантом станет частичное досрочное погашение.

Частичное досрочное погашение ипотеки

Данный вариант предполагает внесение небольшой части, которая не покрывает всей суммы задолженности. Вносить деньги можно неограниченное количество раз до полной выплаты ипотечного кредита. Особенность частичного досрочного погашения заключается и в том, что о намерении внесения средств банк, как правило, не требуется уведомлять заранее.

Однако все же рекомендуется изучить условия ипотечного договора.

Частичное досрочное погашение — это довольно частое явление. Как только у заемщика появляются свободные средства, он старается тут же внести их в счет задолженности в банке. При частичном досрочном погашении специалисты банка делают перерасчет процентов и составляют новый график, по которому заемщик будет выплачивать задолженность впоследствии.

Необходимо заранее определиться, что вы хотите снизить: срок кредитования или размер ежемесячных платежей.

Рефинансирование

Рефинансирование не является погашением ипотеки как таковым, поскольку заемщик остается должен такую же сумму, как и до перекредитования. Однако данный инструмент позволяет снизить процентную ставку и, соответственно, общую переплату. С помощью рефинансирования условия кредитования можно сделать максимально выгодными и комфортными.

Реструктуризировать ипотеку можно в банке, где открыт кредит, или выбрать банковскую организацию с наиболее подходящими условиями. При этом от заемщика потребуется заново собрать пакет документов, поскольку рефинансирование по своей сути представляет новое оформление ипотеки.

Как досрочно погасить ипотечный кредит

Погасить досрочно ипотеку, частично или полностью, может абсолютно каждый заемщик. Для этого необходимо собрать необходимую сумму и прийти с ней в офис банка, в котором был открыт ипотечный кредит. К слову, многие банковские организации предлагают своим клиентам услуги дистанционных платежей.

Это значит, что у заемщиков есть возможности досрочно погасить ипотеку в режиме онлайн.

Вся процедура выполняется в несколько этапов:

• Определитесь полностью или частично вы собираетесь погашать ипотечный кредит.
• Подготовьте денежные средства.
• Сообщите в банк о желании досрочно погасить задолженность.
• Внесите сумму на счет или в кассу банка.
• Если вы полностью погасили ипотеку, попросите у кредитора справку об отсутствии задолженности.

Доля сделок с ипотекой постоянно растёт

На постоянное увеличение сделок с ипотекой указывают цифры, представленные Департаментом аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости». По сравнению с 2021 годом число ипотечных сделок выросло на 21%, до 89,4%. Интересно, что основной рост показателей пришёлся именно на массовый сегмент жилья.

Изменение доли ипотеки на первичном рынке старой Москвы (масс‑маркет)

Старая Москва	Сентябрь, 2021	Январь, 2022	Сентябрь, 2022	Динамика за год, %	Динамика с начала года, %
Доля сделок	68,4%	69,3%	89,4%	21%	20,1%
Количество сделок	1 594	2 151	2 745	72,2%	27,6%

Именно ипотека поддерживает спрос на новостройки в Москве. Безусловно, нестабильность в экономической и политической сферах внесла свои коррективы. Но субсидирование ипотеки – как со стороны государства, так и застройщиков – позволяет гражданам получать займы на выгодных условиях.

Сниженные процентные ставки и поддержка со стороны правительства позволяют оформить ипотеку с комфортным ежемесячным платежом.

Быстрое погашение ипотеки: досрочные платежи

На сегодняшний день все банки позволяют клиентам выплачивать ипотеку раньше срока. Практика комиссий и ограничений по договору давно осталась в прошлом. Поэтому выгодно выплачивать ипотеку раньше срока. Поговорим об этом подробнее.

Основные правила досрочного погашения:

1. Делать досрочное погашение выгоднее в самом начале. Допустим, вы оформили ипотеку на 15 лет. Самый выгодный сценарий – внести как можно больше досрочных платежей, скажем, в первые 5 лет. Но почему? График выплат по ипотеке рассчитывается таким образом, что сначала заёмщик выплачивает проценты по ипотеке, а уже потом – гасит основное тело кредита. Поэтому тело кредита выгоднее всего уменьшить в самом начале, за счёт досрочных платежей, ведь проценты насчитываются именно на него.

В редких случаях приходится ехать в банк и подавать заявление лично. Например, ежемесячный платёж по ипотеке составляет 50 000 рублей. Вы планируете внести 63 000 рублей. На 13 000 рублей нужно написать заявление на частичное досрочное погашение.

Пример расчёта №1

Итак, для расчёта возьмём сумму ипотечного кредита 5 000 000 рублей с процентной ставкой в 9,5% сроком на 20 лет. Предположим, у нас есть 200 000 рублей, которые мы можем дополнительно внести в первый месяц. И пойдут они на уменьшение основного тела кредита и сокращение срока.

Для расчётов воспользуемся калькулятором досрочного погашения (Здесь и далее — в се расчёты по ипотеке являются примерными, основанными на гипотетических ситуациях).

За счёт одного такого досрочного погашения мы сможем уменьшить общую стоимость кредита на 993 213 рублей. Т. е. 200 000 рублей, внесённых в первый месяц, помогают сэкономить практически миллион. При этом срок кредита сокращается на 25 месяцев.

Пример расчёта №2

Например, у вас нет возможности сделать большой единоразовый платёж как в первом примере. Но допустим, что вы можете позволить себе переплачивать каждый месяц на 6 000 рублей. Условия оставим прежними: 5 000 000 рублей, ставка – 9,5%, срок – 20 лет.

Однако в этом варианте мы будем переплачивать по 6 000 рублей каждый месяц в течение, например, первых 5 лет.

Воспользуемся кредитным калькулятором.

За счёт регулярных переплат всего на 6 000 рублей в течение первых 5 лет мы сможем сократить общую стоимость кредита на 1 303 088 рублей. То есть, потратив 360 000 рублей, вы сэкономите 943 088 рублей. При этом срок кредита сократится на 35 месяцев.

Коротко:если вы выполните частичное досрочное погашение ипотечного кредита, то сможете меньше переплатить по процентам. Чем раньше вы это сделаете, тем значительнее будет экономия.

Как найти средства на досрочное погашение: ТОП-5 лайфхаков

Очевидно, что частично досрочное погашение ипотечного кредита – это выгодно. Но где же взять деньги, если ежемесячные платежи и так не дают вздохнуть свободно? Есть несколько способов, о которых мы сейчас расскажем.

Лайфхак №1: налоговые вычеты

Кому подойдёт? Всем получателям дохода, который облагается налогом НДФЛ (13%). Например, работникам по найму и рантье.

По закону заёмщик может рассчитывать на два типа налоговых вычетов каждый год:

• имущественный. Заёмщик может вернуть 13% от стоимости жилья. Однако его стоимость ограничивается 2 000 000 рублей. И если вы купили квартиру за 5 000 000 рублей, то всё равно не сможете получить налоговый вычет, превышающий 260 000 рублей в год. Помимо этого, общий размер налогового вычета не может быть более 2 000 000 рублей.
• с выплаченных процентов по ипотечному кредиту. В этом случае заёмщик также может получить 13% от суммы, не превышающей 3 000 000 рублей. То есть если вы переплатили 3 500 000 рублей, вы всё равно получите максимум 390 000 рублей за один раз. Общий размер вычета также ограничен суммой 3 000 000 рублей.

При получении налоговых вычетов заёмщики могут столкнуться с некоторыми подводными камнями. Но не стоит бояться, ведь они коснутся далеко не каждого.

Вы купили недвижимости до 1.01.2014 года. В этом случае вы сможете получить ЕДИНОРАЗОВЫЙ имущественный вычет и вычет по переплаченным процентам. Но он не будет ограничен по сумме.

Вопрос: я купил 4 квартиры по 5 000 000 рублей. Могу ли я получить налоговый вычет?

Ответ: Да. За каждую квартиру можно получить 13% от её стоимости и 13% от суммы переплаченных процентов, если они зарегистрированы на разные лица. Но даже в таком случае общий объём выплат не будет превышать 2 000 000 рублей и 3 000 000 рублей соответственно.

Лайфхак №2: экономия на страховке

Кому подходит? Всем заёмщикам.

Страхование является обязательным условием при оформлении ипотеки. Однако вы не обязаны каждый год продлевать договор с одной и той же компанией. Благо мы живём в условиях рыночной экономики, где принято бороться за клиентов.

Итак, после окончания первого года возьмите свой расчёт по страховым взносам и обратитесь с ним в другую компанию. Вам гарантированно предложат более интересные условия, но не соглашайтесь на них сразу. Возьмите распечатку с новым расчётом и вернитесь с ним в свою старую компанию.

Скорее всего, вам предложат ещё более выгодные условия, чтобы сохранить клиента.

Но это ещё не всё. При досрочном погашении заёмщик может частично вернуть сумму страхового взноса. Тут тоже есть нюанс. Если вы сделаете досрочное погашение в начале года, то вам вернётся бóльшая часть от приобретённой страховки.

Лайфхак №3: материнский капитал

Кому подходит? Семьям с детьми, которые ещё не воспользовались материнским капиталом.

Сегодня россиянки могут рассчитывать на получение выплаты в 524 500 рублей за первого ребёнка, 168 600 – на второго. Сертификатом также можно воспользоваться для досрочного погашения. Однако и тут есть свои нюансы:

• Ребёнок должен иметь долю в квартире, на приобретение которой тратится материнский капитал.
• При продаже недвижимости, купленной за маткапитал, детям потребуется выделить долю в другом жилье.

Для погашения ипотечного кредита за счёт средств материнского капитала заявление можно подать в пенсионном фонде или в отделении банка.

Есть лишь одно «но» – материнский капитал можно потратить только для уменьшения размера платежей. Но стоит учитывать и плюсы – уменьшив размер платежа, вы сможете ежемесячно делать небольшое частичное досрочное погашение, сокращая срок кредита и переплату по процентам.

Лайфхак №4: субсидии и выплаты

Кому подойдёт? Многодетным семьям, которые имеют трёх или более несовершеннолетних детей.

Субсидия в размере 450 000 рублей предусмотрена для многодетных семей. Она может быть направлена на частичное досрочное погашение ипотечного займа. Обратите внимание, что субсидия может быть потрачена только на приобретение недвижимости или участка под строительство.

Тут есть одно важное условие – один из детей должен быть обязательно рождён после 01.01.2019 года.

Лайфхак №5: рефинансирование ипотеки

Рефинансирование – это возможность сэкономить на переплате, оформив новый ипотечный договор. Предположим, в одном банке предложили ставку 13%, вы согласились и взяли кредит. Но потом ЦБ изменил ключевую ставку, и другой банк начал выдавать ипотечные займы под 7%. Вот на такой разнице вы и сможете выиграть.

Процесс рефинансирования максимально прост. Вы оформляете договор, получаете средства и гасите за их счёт действующую ипотеку. И продолжаете платить уже другому банку на новых условиях.

Обратите внимание! Для рефинансирования под залог недвижимости придётся снова проводить оценку квартиры и собирать полный пакет документов – на это придётся потратить время и деньги. Поэтому если вам осталось платить по ипотеке буквально несколько лет, то делать рефинансирование, скорее всего, бессмысленно.

Что можно сделать ещё?

Конечно, существует ещё масса способов найти дополнительные деньги на досрочное погашение ипотеки. Не будем говорить о том, что можно взять подработку, отказаться от поездки на море и покупки нового телефона. Существуют более гуманные варианты, благодаря которым вам не нужно будет сильно ущемлять себя во время выплаты ипотеки.

1. Продайте ненужные вещи. Практически в каждом доме есть техника, которой все пользуются максимум раз в год. Вот в углу пылится подаренный кухонный комбайн, работает вешалкой велотренажёр и грустно смотрит вдаль старый компьютер. Не поленитесь и продайте это через Интернет. Если собрать все ненужные вещи, то можно выручить добрых 30-50 тысяч.
2. Поищите квартирантов. Вариант подойдёт тем, кто жил в другом месте до покупки своего жилья. Например, с родителями или в коммунальной квартире. Да, возможно некоторое время придётся потерпеть неудобства. Но средняя стоимость аренды двухкомнатной квартиры в Западном округе старой Москвы составляет 51 200 рублей (согласно исследованию, опубликованному в «РБК-Недвижимость). Например, вы можете сдать новую квартиру в аренду на год и каждый месяц делать частичное досрочное погашение на 50 000 рублей. При ипотеке в 5 000 000 со ставкой 9,5% сроком на 20 лет вы уменьшите общую стоимость кредита на 2 462 140 рублей, а период выплат – на пять с половиной лет. Неплохой курс обмена, да?

Когда невыгодно быстро гасить ипотеку?

Допустим, у вас появилась крупная сумма денег. Велик соблазн досрочно погасить ипотеку, но это не всегда может быть выгодно. Особенно в такой ситуации, когда проценты по вкладам выше, чем по займам. Это, в частности, касается людей, которым удалось оформить семейную, сельскую или любую другую льготную ипотеку.

В феврале 2022 года из-за изменения ключевой ставки ЦБ банки предлагали невероятные проценты по вкладам – до 20%. В такой ситуации было бы разумно положить деньги на депозит, получить прибыль и благодаря этим средствам досрочно гасить ипотеку. Сейчас, конечно, ситуация с депозитами изменилась.

Но сделаем примерный расчёт, если вдруг ситуация повторится. Тогда вы сможете не заниматься рассуждениями, а быстро принять выгодное для себя решение. Итак:

Возьмём семейную ипотеку в ВТБ :

• Сумма кредита – 2 400 000 рублей
• Первоначальный взнос – 600 000 рублей
• Ставка – 5,7%
• Срок – 20 лет

Без частично досрочного погашения переплата составит 1 627 680 рублей. Приличная сумма, составляющая половину стоимости квартиры. Для её уменьшения лучше воспользоваться досрочным погашением. Например, у нас появилось 300 000 рублей. Можно сразу пустить их на выплату ипотеки, но в условиях высоких процентов по депозитам лучше приумножить сумму.

Вернёмся в март 2022 года, ведь для того, чтобы сберечь накопления россиян от инфляции, ЦБ может вновь изменить ключевую ставку. Итак, рассмотрим депозит в банке «Ренессанс Кредит». На специальном тарифе действовала ставка 20% годовых.

Если мы положим 300 000 на депозит на 181 день, то через полгода можно будет снять 329 753 рублей. Вернёмся к калькулятору по досрочному погашению ипотеки.

• Если мы сразу тратим 300 000 рублей на погашение ипотеки, то переплату удаётся сократить на 528 287 рублей;
• Если мы пользуемся депозитом и тратим 329 753 рубля, то общая стоимость кредита уменьшится на 552 488 рублей.

Небольшой, но плюс. Чем больше будет сумма, тем серьезнее получится экономия.