Отчет об оценке квартиры

Обратите внимание, что большая часть из списка документов принадлежит владельцу покупаемой квартиры. Поэтому заказывайте оценку и начинайте собирать пакет документов, когда уже точно приняли решение о покупке именно этого жилья.

В перечень документов, необходимых для оценки, входят:

• Документы, подтверждающие право на продажу этой квартиры. Например, свидетельство о собственности, договор купли-продажи, договор дарения или бумага о вступлении в наследство. Если речь идет о покупке только части недвижимости – например, комнаты, — то подойдет договор долевого владения.
• Нужна копия кадастрового паспорта. Этот документ можно получить в БТИ. Выдадут бумагу только собственнику.
• Владелец квартиры также должен предоставить вам планы БТИ – это документ с полным описанием квартиры. В нем начертан план жилья с точными размерами. Указываются площадь общая и площади отдельных помещений. Обратите внимание, что в плане БТИ должны быть прописаны площади всех помещений, включая ванную комнату и коридор.
• Копия вашего паспорта и контактные данные, например, номер телефона;

Если в квартире была выполнена перепланировка, то на плане это должно быть отображено. Обычно это выглядит так – на одном листе старая планировка, на втором – новая, узаконенная. Или обе планировки печатают на одном листе.

Изменение планировка сделано без разрешения? Для оформления закладной банку предоставляется отчет с информацией о неузаконенной перепланировке и банк откажет в выдаче ссуды. Собственнику придется переделывать квартиру обратно или получать разрешения.

Обратите внимание на две тонкости:

• Дом построен раньше, чем в 1960 году? Нужно получить справку об отсутствии деревянных перекрытий. Проблема в том, что эти перекрытия имеют высокий класс пожарной опасности и страховые компании не выдают договора страхования на такие объекты. Соответственно, ипотеку взять не получится.
• Может потребоваться справка о том, что что дом не будет снесен – объекта нет в плане на снос местной администрации.

Где можно сделать оценку?

При оформлении ипотеки оценка квартиры может производиться только компанией, имеющей право заниматься этим видом деятельности. Есть и особые требования. Не стесняйтесь спрашивать, соответствует ли компания этим требованиям при первом обращении:

• Работа оценщика застрахована;
• Оценщик – неважно, компания это или частные предприниматель – состоит в СРО. Объединение профессиональное, не скрывающее своих контактов и список членов;
• Оценщик имеет страховой полис гражданской ответственности за свою работу.

Обратите внимание, что банк может предоставить вам список так называемых «аккредитованных агентств для оценки». Менеджер в погоне за бонусами может даже сообщить, что рыночная оценка квартиры для ипотеки может производится только этими организациями. На самом деле нет – вы вольны обращаться к любому независимому агентству.

Но наличие организации в аккредитованном списке повышает шансы на то, что организация выдаст отчет, который соответствует всем современным требованиям закона. Перед заказом отчета проверьте компанию – как давно она существует на рынке, есть ли у нее рекомендации.

Мы рекомендуем обращаться в компанию, а не к частному лицу – в погоней за экономией вы можете получить отчет, который не примет кредитная организация. В нашей организации огромный опыт в составлении отчетов оценочной компании для получения ипотечных кредитов. Документы принимаются банками, заемщики становятся обладателями квартиры без проволочек и проблем.

Сколько будет стоить оценка?

Стоимость оценки в Москве в среднем варьируется от 3,5 до 6 тысяч рублей. В регионах можно найти оценщика за 1,5-3 тысячи рублей. Лучше всего заказывать оценку заранее – срочная работа эксперта ценится дороже.

Обратите внимание – выбирать оценщика нужно не только по самой низкой цене. Смотрите на репутацию организации и ее подход к работе с клиентами. Да, можно найти частника, который сделает все быстро и очень дешево. Но в банке такой отчет могут не принять из-за нарушений по оформлению или самому процессу оценки.

Что обязательно должно быть у оценщика?

• Профильное образование.
• Членство в СРО.
• Застрахованная ответственность.
• Стаж работы хотя бы от 2-х лет.

Оценка квартиры для ипотеки и оформление отчета – процесс, требующий квалификации, опыта и знаний. Выбирайте организацию, которая работает на рынке давно.

Как происходит оценка квартиры для банка?

Существует несколько методов оценки недвижимости для ипотечного займа. Основной – сравнительный. Это объективный метод, который учитывает закрытые сделки на рынке жилья и дает максимально точную рыночную сумму за объект.

Рассказать о всех тонкостях оценки в одной статье невозможно. Есть масса специальных коэффициентов, которыми оперирует эксперт во время исследования. Учитывается не только состояние квартиры и ее характеристики, но и масса тонкостей.

Например, удаленность об основных объектов городской инфраструктуры, наличие парковок, благоустроенность двора и прочее.

Есть и другие методы. Например, затратный. Здесь речь идет о том, сколько денег необходимо на постройку аналогичного объекта. Подходит скорее для анализа дома, чем квартиры.

Еще один метод – выяснение, какой доход владелец получит за использование для сдачи в аренду. Он так и называется – доходный метод. Используется крайне редко.

Обратите внимание – оценка делается не только по документам или плану БТИ. Эксперт-оценщик делает фотографии помещения – их вы получите в отчете.

Сколько делается оценка по времени?

Средний срок подготовке отчета об оценки ипотечной квартиры занимает от 2 до 5 дней. Срок может увеличиться, если покупатель и продавец не предоставили всех нужных документов.

Если хотите сэкономить, убедитесь, что продавец также заинтересован в продаже, как вы – в покупке. Так он быстрее соберет документы и договориться с оценщиком о встрече.

Оценку можно провести быстрее, но это будет дороже.

Что влияет на оценку недвижимости?

• Во внимание берется престижность района и экологическое состояние – если квартира рядом с промышленной зоной, то стоимость будет ниже.
• Если же рядом с квартирой много школ, детсадов, поликлиник и других важных социальных объектов, стоимость повысится.
• Важно не только состояние отделки квартиры, но и состояние подъезда и общих перегородок. Грубо говоря, квартира с евроремонтом в разваливающемся доме не будет оценена дорого.
• Берется в расчет и наличие двора – обустроенная для отдыха территория ценится выше, чем «пятачок» на десять машин.

Напомним, сама квартиры оценивается по:

• Площади;
• Количеству комнат;
• Общему состоянию – отделка, перекрытия, планировка;
• Наличие или отсутствие дефектов в ремонте;
• Этаж – первый или последний дешевле.

Как выглядит оценочный альбом?

• Информация о компании, которая проводила экспертизу. Контактные данные компании.
• Информация о заказчике оценки – то есть о вас.
• Полная характеристика на квартиру, которую вы планируете купить. Проверьте адрес, данные о площади, планировке и прочее.
• Анализ рынка недвижимости по вашему объекту – численные показатели.
• Сумму ликвидной стоимости и рыночной стоимости квартиры для покупки.
• Приложения – фотографии, копии дипломов оценщика и прочее.

В отчете оценщика должен быть заключительные раздел – именно его в первую очередь читают кредитные специалисты. В нем содержится информация о цене жилья и о том, сколько банк сможет получить за эту квартиру на данный момент – если будет расторгнут договор об ипотеке.

Требований к внешнем виду отчета нет. Обычно это папка, в которой минимум 20 листов формата А4, обычно гораздо больше. Документы прошиты и пронумерованы. Везде стоят подписи оценщика. Есть печать.

Обратите внимание – действует отчет только 6 месяцев. Если же договор на квартиру не был заключен, или планируется рефинансирование – придется делать новую оценку. Причина – постоянные изменения на рынке недвижимости.

Какой срок действия отчета об оценке?

Срок действия отчета об оценке – шесть месяцев. Но лучше уточнить у менеджера банка – в некоторых случаях требования кредитных учреждений могут отличаться от этого срока. В отзывах об ипотечных продуктах можно найти жалобы граждан, которым отказывали в выдаче кредита или рефинансировании ипотеки спустя месяц после оценки.

• Спросите менеджера банка, будет ли действовать отчет, если срок действия ипотечной заявки закончится – на рассмотрение нового у некоторых банков может уйти до 2-3 месяцев.
• Уточните, нет ли каких-то иных требований у банка к отчету об оценке.

Кто заказывает оценку недвижимости продавец или покупатель?

Оценку имущества продавца оплачивает покупатель. Это логично – заинтересован в получении ипотеки, а соответственно в процедуре оценки покупатель. Продавцу же нет смысла тратить свои деньги – проще дождаться покупателя за наличные.

Поэтому мы рекомендуем заказывать оценку только тогда, когда уже есть точная уверенность, что сделка по купле-продаже осуществиться без проблем.

Еще раз – оценку оплачивает покупатель, поэтому сначала соберите все документы, убедитесь в чистоте квартиры и только затем обращайтесь за установлением сумму оценки, чтобы не потратить деньги и время впустую.

Нужна ли повторная оценка квартиры при рефинансировании?

Если вы планируете сделать рефинансирование ипотеки – т.е. перезаключить договор ипотечного займа, повторная оценка потребуется в случае, если первому отчету больше шести месяцев.

Фактически рефинансирование – это новый договор. Соответственно, банк проводит все операции заново. В том числе и выясняет, сколько денег он получит, если ваша сделка будет разорвана и квартиру придется пускать на торги. Для этого ему нужны данные о ликвидной стоимости жилья.

Если же вы решили провести рефинансирование меньше чем через шесть месяцев после составления отчета об оценке, то в теории повторные действия не нужны. На практике же нужно уточнять у менеджеров – судя по отзывам клиентов, некоторые менеджеры все-таки требуют сделать документ заново.

Нужна ли оценка для ипотеки на новостройку?

Судя по отзывам, некоторые менеджеры банков требуют такую оценку. На самом же деле, это не нужно – сумма за квартиру устанавливается застройщиком и указывается в договоре долевого участия.

Если вы планируете взять ипотечный кредит, заказывать отчет об оценке придется в любом случае. Выбирайте организацию, которая ответственно относится к приему на работу экспертов-оценщиков. Только высокая квалификация и ответственность гарантирует независимое исследование и отчет, которые примет любой банк.

Требования к оценщикам

Определение рыночной и любой другой стоимости квартиры проводится оценщиком, который:

1. имеет квалификационный аттестат с разрешенными направлениями оценки;
2. застраховал свою гражданскую ответственность на срок от 1 года и на сумму не менее 300 тыс. рублей;
3. является членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков;
4. заключил договор с оценочной компанией или работает как индивидуальный предприниматель.

Вы можете заказать отчет у любого оценщика или выбрать из списка аккредитованных оценочных компаний банка. Они проходят отбор на соответствие требованиям кредитной организации. Список постоянно меняется, поэтому банки дают возможность клиенту самостоятельно выбрать компанию и направить заявку на ее одобрение.

Но в этом случае срок рассмотрения отчета увеличивается до 30 дней.

Казалось бы, выгоды выбора из рекомендуемого перечня очевидны: банк доверяет оценщику и быстрее дает положительное заключение по отчету. Но на практике не всегда все проходит гладко.

Клиентка Сбербанка покупает по ипотеке жилой дом. Обратилась в рекомендуемую банком организацию. Те подготовили отчет. Сбербанк его не принял, отправил на доработку. В качестве замечаний указаны такие, что свидетельствуют об элементарной безграмотности эксперта из банка. Нам очевидна некомпетентность сотрудника. Но как доказать это банку?

Но будем надеяться, что это единичный случай и не распространяется на всех банковских экспертов. Просто он еще раз доказывает, что аккредитованная организация не гарантия утверждения отчета с первого раза.

Процедура проведения

Ассоциация российских банков выпустила рекомендации по оценке недвижимости для залога, в том числе жилых помещений. Они не противоречат закону об оценочной деятельности и Федеральным стандартам, но более подробно описывают процедуру.

Оценка недвижимости проходит следующим образом:

1. Вы подаете заявку в оценочную компанию или частному оценщику. Предоставляете документы:

• правоустанавливающие,
• кадастровый паспорт или выписка из него,
• технический паспорт БТИ или выписка из него,
• экспликация и поэтажные планы.

2. Оценщик изучает представленные документы на достаточность информации для анализа. Он может запросить дополнительные документы. Например, на наличие обременений и перепланировок.

3. Оценщик выезжает на объект и проводит осмотр не только квартиры, но и дома. Проверяет соответствие площадей, конструкций заявленным параметрам в паспортах. Проводит фотосъемку внутри и снаружи всех выявленных дефектов (трещины, протечки). Оценивает наличие и состояние коммуникаций.

4. Составляет отчет с учетом требований законодательства и банка. Если в договоре не указан вид оцениваемой стоимости, то он определяет рыночную стоимость квартиры.

По закону оценщик может определять стоимость объекта тремя подходами: сравнительным, затратным и доходным. На практике при оценке квартиры применяют сравнительный подход.

Суть его в следующем:

1. Анализируется состояние рынка недвижимости в целом и в конкретном сегменте (например, квартиры в Московской области).
2. Находят объекты для сравнения. Их называют объектами-аналогами. Они максимально похожи на оцениваемый объект, но по каким-то параметрам отличаются.
3. Выявляют все характеристики квартир-аналогов, которые влияют на цену продажи. Например, год постройки дома, развитость инфраструктуры, транспортная доступность, этаж, состояние квартиры, ее площадь и др.
4. На выявленные различия в характеристиках оцениваемого объекта и аналогов вносятся поправки к ценам последних. Так получают рыночную стоимость уже нашей квартиры.

Время на проведение оценки от 1 до 5 дней. Стоимость зависит от многих факторов. Например, от региона, элитности жилья и даже от того, для какого банка делается отчет.

Мы просмотрели прайс-листы нескольких оценочных компаний. Цены стартуют от 2 500 руб. По элитным квартирам большой площади отчет может стоить от 6 000 руб.

Оплачивает услуги оценщика заемщик.

Требования к отчету об оценке

Срок действия отчета – 6 месяцев. Вся информация, которая приводится в отчете и влияет на стоимость квартиры должна быть подтверждена расчетами, документами, экспертным мнением и другими источниками, признанными существенными для определения стоимости объекта.

Банки рекомендуют выполнять следующие требования:

1. Описание квартиры должно ссылаться на документы, в которых отражены количественные и качественные характеристики объекта.
2. При анализе рынка недвижимости оценщик должен доказать ликвидность оцениваемой квартиры. Поэтому нет смысла описывать рынок Москвы, если объект оценки находится, например, в Тверской области.

Ликвидность означает, насколько быстро может быть продан объект на рынке. Банки рекомендуют следующую градацию ликвидности.

• Обязательно должны быть фотографии дома, прилегающей территории, всех помещений квартиры, подъезда. Снимки должны быть информативные, высокого качества.
• Оценщик должен обосновать, почему не использовал при определении стоимости другие подходы.
• В отчете по анализу объектов-аналогов они должны быть представлены на карте, чтобы можно было оценить их близость к оцениваемой квартире.
• На все найденные аналоги должны быть даны прямые ссылки (например, ссылки на объявления на Авито, ЦИАН) с контактными данными продавца. К приложению прикладываются копии объявлений, чтобы эксперт смог проверить исходные данные.

Полученная в результате анализа и расчетов рыночная стоимость квартиры послужит ориентиром для банка в сумме выдаваемого вам кредита. Она не может быть больше оценочной стоимости квартиры. Иногда случается, что выбранное вами жилье оценили ниже, чем просят за него продавцы.

Тогда возможны следующие варианты:

1. пытаетесь договориться с продавцами, показывая им обоснованную рыночную цену;
2. проводите оценку повторно, но в другой компании, оплачивая ее услуги в полном объеме;
3. доплачиваете недостающую сумму из собственных средств, увеличивая тем самым первоначальный взнос;
4. подбираете другую квартиру, заново заказываете и оплачиваете отчет, надеетесь, что рыночная стоимость впишется в сумму кредита.

Других вариантов нет. Банк не пойдет на уступки и не увеличит вам сумму кредита.

Зачем проводится оценка недвижимости

Для большинства клиентов проведение внешней оценки квартиры остается непонятной: зачем ее делать, если банк все равно выполняет собственный анализ?

Во-первых, это требование Федерального закона №135 «О защите конкуренции». Во-вторых, важно учесть и то, что банки не располагают собственным штатом лицензионных оценщиков недвижимости. Иными словами, они не могут объективно назвать точную стоимость конкретной квартиры.

Для банков гораздо выгоднее обратиться к услугам сторонних компаний и применять корректировки уже после их решения. В большинстве случаев работа выглядит так: оценщик дает официальную стоимость квартиры, банк ее немного занижает для своих гарантий, после чего выдает кредит.

Цель оценки недвижимости всегда одна — избежать спорных ситуаций при определении стоимости залогового имущества. Это прежде всего нужно самой кредитной организации, если вдруг заемщик откажется платить ипотеку. В этом случае банк будет возвращать квартиру себе и выставит ее на торги, возместив свои потери.

Как определяется рыночная стоимость квартиры

Размер ипотечного кредита всегда определяется рыночной стоимостью квартиры. При этом если собственники указывают одну цену, а независимая компания — другую, банк будет брать во внимание только официальный отчет оценщика. Именной по этой причине важно подбирать варианты, где разница между реальной и заявленной стоимостью квартиры будет минимальной.

В качестве основных критериев оценки квартиры можно выделить:

Район. Пожалуй, это один из определяющих факторов, влияющих на стоимость одного квадратного метра. В центре города и в элитных районах цены всегда будут выше по сравнению с аналогами.

Технические параметры здания. Год постройки, дата проведения последнего капитального ремонта и общее состояние здания — важные составляющие оценки стоимости квартиры. Помимо этого, может учитываться общая этажность здания, наличие в нем мусоропровода и даже общая площадь парковки.

Состояние квартиры. Качество ремонта, общее количество комнат и материалы отделки формируют основу ценообразования. При этом в случае со вторичным жильем будет учитываться даже мебель и техника от бывших хозяев, если вдруг они оставляют ее после продажи.

Большое значение будут играть также изменения на рынке недвижимости. Оценщик всегда смотрит на аналогичные предложения, формируя максимально точную стоимость объекта. Повлиять на экспертную оценку достаточно сложно.

Хотя некоторые «ушлые» покупатели выставляют фейковые объявления на популярных агрегаторах, чтобы подогнать стоимость квартиры под нужную им отметку.

Как выглядит отчет об оценке квартиры

Важно понимать, что под отчет об оценке недвижимости — это не просто бумажка с цифрой. Это весьма объемный документ, который может насчитывать в себе до 50 страниц. В нем подробно расписывается вся информация по квартире и почему недвижимость была оценена именно на указанную сумму.

Отчет по оценке квартиры обычно содержит:

Подробную информацию о самой квартире: расположение, этаж, общая площадь, полный адрес.

Данные о компании, проводившей оценку.

Рыночную стоимость квартиры и аргументы, почему была поставлена та или иная оценка.

Фотоотчет, который может включать в себя не только снимки самих комнат, но и фотографии дома, парковки, подъезда и т. д.

Описание здания. Полная техническая база, включающая общее состояние объекта.

Подробное описание обустройства комнат. Наличие лоджии, используемый стеклопакет, материал пола и потолка, тип санузла и т. д.

Анализ ликвидности. Простыми словами — то, как быстро банк сможет продать квартиру в случае неплатежеспособности заемщика.

Основную часть отчета занимает именно анализ ценообразования. Здесь эксперт указывает, на основании чего была установлена финальная стоимость недвижимости. После подготовки отчета документ будет действителен в течение 6 месяцев: важно успеть оформить ипотеку в срок, иначе потом придется заказывать оценку квартиры повторно.

Куда обратиться за оценкой и кто ее оплатит

Вопрос с оценкой недвижимости не должен быть тяжелой ношей для клиента. Поскольку ее делают специально для оформления ипотеки, обычно весь процесс курирует сотрудник банка. Вам даже никаких действий предпринимать не придется.

Какая именно компания будет производить оценку квартиры, принципиальной разницы нет. Все эксперты работают по одному и тому же шаблону — отличие может заключаться разве что в сроках и стоимости услуг.

Варианта здесь всего два:

Попросить сотрудника банка самому найти оценочную компанию. Для банков это даже выгоднее — в большинстве случаев они уже имеют в партнерах подобные учреждения.

Самостоятельно изучить рынок и выбрать понравившеюся компанию. Можно самому смотреть отзывы, консультироваться и искать подходящее предложение.

Процедура оценки и финальный результат в любом из перечисленных сценариев будут одинаковы. Компании работают по одному и тому же принципу, поэтому стараться найти более «лояльного» оценщика смысла нет. Платит за процедуру оценки недвижимости обычно вторая сторона — покупатель (заемщик).

Однако в ряде случаев эта услуга может выполняться на льготных условиях, здесь все зависит от политики самого банка. В Казани стоимость услуг оценщика начинается от 1000 рублей и выше.

Порядок работы оценочной компании

Оценка недвижимости производится только после того, как вы получили одобрение по ипотеке и выбрали квартиру для покупки. Если в качестве объекта выбрано вторичное жилье или новый дом, оценка выполняется сразу же. Если это новостройка, то оценивать объект будут в день сдачи объекта в эксплуатацию.

Заемщику нужно будет предварительно подготовить выписку из ЕГРН, а также документы технической инвентаризации. В ряде случаев могут понадобиться и иные справки, однако об этом клиента всегда предупреждают заранее. Все документы в этом случае вы должны собирать самостоятельно — банк на себя такие обязательства не берет.

Оценка квартиры выполняется поэтапно:

Подается заявка на оказание услуг. Сейчас это можно сделать дистанционно буквально за несколько минут.

Назначает день осмотра квартиры экспертом. Далее специалист производит осмотр и делает необходимые для оценки отметки.

На основе полученной информации подготавливается отчет.

Касательно сроков — чаще всего составление отчета занимает порядка одной недели. Поскольку банк отводит на подготовку всех документов 60-90 дней, этого времени хватит с запасом на выполнение всех манипуляций.

Как получить готовый отчет

Как выбрать оценочную компанию

Так как вы проводите оценку недвижимости для ипотеки, никаких сложностей с выбором не возникнет. Весь процесс оформления сопровождает представитель банка, который во всем поможет, на всех этапах будет давать консультации.

По сути, не имеет никакого значения, какая именно компания проводит оценку. Разница обычно касается только сроков проведения анализа и подготовки отчета. Цены услуг примерно идентичны.

1. Попросить менеджера подобрать вам оценочную компанию и дать ее контакты. Некоторые банки полностью берут организацию оценки, сами договариваются с фирмой и просто говорят продавцу, когда ему ждать специалиста.
2. Самостоятельно изучить перечень фирм и выбрать одну из них. Можно звонить, получать консультации, спрашивать о сроках, цене.

Сам же процесс оценки и вид отчета будут идентичными во всех фирмах, поэтому никакой разницы нет.

Как проходит осмотр и оценка недвижимости

Оценка проводится уже после первичного одобрения ипотеки и выбора объекта для покупки. Если покупается объект вторичного рынка или готовая новостройка, оценка проходит сразу, отчет входит в обязательный комплект документов. Если речь о строящемся объекте, то оценка делается после сдачи дома, то есть уже после выдачи ипотеки.

Для проведения оценки необходимо предоставить специалисту выписку из ЕГРН и документы технической инвентаризации. Если понадобятся дополнительные документы, клиенту предварительно сообщат.

Так как квартира еще не куплена, документы для оформления ипотеки и ее оценки собирает продавец. Он же ждет оценщика, встречает его, сопровождает осмотр помещения.

Как проходит оценка недвижимости для ипотеки:

Подать заявку оценочной фирме, оплатить услугу и договориться о визите специалиста. Обычно все это можно сделать дистанционно.
Обеспечить ему доступ в квартиру, дать ее осмотреть, сделать необходимые для отчета фото.

Ждать изготовления отчета. Часто аккредитованные банками фирмы-оценщики напрямую присылают отчет в банк, в итоге заемщику не нужно совершать дополнительные действия.

По срокам ориентируйтесь на 5-10 дней. Обычно в первый или второй рабочий день после приема заявки выезжает специалист. Потом 3-6 дней делается отчет и передается в банк. Это время входит в отведенные банком 60-90 дней на поиск объекта и сбор документов на него.

Что касается цены, то она зависит от региона, города, места расположения объекта. Обычно это 3000-6000, в Москве и СПБ стоимость самая высокая.

Оплачивает услугу не банк, а вторая сторона оформления ипотеки. Обычно это первое заинтересованное лицо — покупатель, то есть заемщик. Но можно договориться и о делении стоимости оценки с продавцом поровну или как-то иначе. Тут уже как договоритесь.

Что собой представляет отчет

Это не просто бумажка, это объемный документ, в который могут входить 30-40 сшитых между собой листов. В нем дается полный расклад по заказчику, объекту, оценочной фирме.

Первый лист отчета содержит основную информацию и выглядит так:

• полная информация об объекте: его расположение, метраж, адрес, кадастровый номер и пр.;
• кто проводил экспертную оценку;
• рыночная стоимость квартиры и полный расклад по тому, на каких основаниях установлена именно эта цена;
• фотографии квартиры, в отчет могут входить снимки подъезда, фасада дома, придомовой территории;
• отдельное описание самого многоквартирного дома: в каком он состоянии, состояние подъезда, лифта, наличие коммуникаций, мусоропровода, материал наружных стен, этажность;
• описание самой квартиры: наличие балкона или лоджии, остеклены ли они, площадь кухни, высота потолков, состояние окон и вид из окна, совместный санузел или раздельный, состояние отделки, есть ли перепланировка;
• наличие обременений на объект;
• анализ ликвидности. То есть как долго в случае чего банк будет продавать этот объект.

Большая часть отчета — это анализ ценообразования, объяснение тому, на каких основаниях специалист установил именно такую рыночную стоимость квартиры. Здесь очень много факторов.

Подготовленный отчет действителен в течение полугода. Компания может подготавливать два отчета для банка и заказчика или один, только для банка. Во втором случае, если вам нужен свой экземпляр, за него могут взять плату.

Частые вопросы

Пройдет ли объект оценку, если в нем проведена перепланировка?

Если это серьезная незаконная перепланировка, этот объект для залога банк не примет. Если это незначительная перепланировка без изменения несущих стен и важных конструкций — на усмотрение банка.

Что делать, если в акте рыночная цена ниже, чем цена продавца?

Банк не выдаст больше, чем сумма по отчету эксперта. Поэтому вам придется либо решать с продавцом вопрос о скидке, либо добавлять собственные средства.

От чего зависит установленная рыночная стоимость?

На нее влияют многочисленные факторы, все они будут отражены в отчете. Самое главное — расположение объекта, стоимость аналогичных в этом районе. Всегда идет сравнение. Плюс играет роль состояние квартиры, дома, отделка.

Нужна ли оценка, если я покупают квартиру в новостройке?

Если объект уже сдан, оценка проводится обязательно. Если еще не сдан, то ипотека выдается сейчас, а оценка заказывается после введения дома в эксплуатацию и приема квартиры.

Могут ли разные фирмы дать разную оценку стоимости?

Такое не исключено, отчет составляется вручную специалистами, подход может быть разным. Но в целом разница все равно не будет большой.

Источники:

Комментарии: 0

Отменить ответ

Карта 365 дней без %, 0 руб. обслуживание Получить 30 000 руб. под 0% в Займере

Зачем оценивать жилье

Оценка недвижимого имущества не входит в список услуг, навязываемых банковскими организациями. Процедура и порядок составления отчета регулируются 135-ФЗ.

Оценку недвижимости заказывают граждане, которые хотят:

• купить квартиру в новостройке;
• приобрести жилье на вторичном рынке;
• продать квартиру или дом;
• оформить страховку;
• оформить кредит под залог недвижимого имущества;
• получить недвижимое имущество в наследство;
• рефинансировать ипотеку;
• решить спорную ситуацию.

При ипотечном кредитовании банк выделяет заемные средства для покупки квартиры или дома. Оценка проводится для определения суммы займа. Кредитор должен понять, на что будут потрачены деньги, сможет ли он продать недвижимый объект и компенсировать расходы, если заемщик перестанет выполнять обязательства по договору.

По закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в кредитном договоре обязательно должна быть прописана рыночная стоимость объекта.

Кто оценивает недвижимость

Заниматься оценкой недвижимости могут как физические, так и юридические лица с наличием подтверждения о квалификации. Оценщик должен иметь:

• высшее профильное образование;
• опыт работы в данной сфере не менее 1 года;
• действующий сертификат страхования ответственности на сумму более 300 000 рублей.

Еще одно обязательное требование к оценщику — членство в одной из СРО.

Существует много компаний, занимающиеся оценкой недвижимости. Некоторые из них работают независимо от банков, поэтому не имеют их аккредитацию. Это означает, что юридическое лицо не подало необходимые документы в финансовую организацию либо не соответствует ее требованиям.

Если обратиться в такую независимую компанию, велика вероятность, что банк не примет отчет эксперта при оформлении ипотечного кредитования.

Оптимальное решение в подобной ситуации — обратиться в экспертную компанию с аккредитацией выбранного кредитного учреждения. Банк доверяет заключениям таких экспертов, и проведение повторной оценки недвижимости не потребуется. Обычно у крупных банков аккредитованы несколько оценочный компаний, и потенциальный заемщик сможет выбрать эксперта с приемлемыми условиями.

Как выбрать компанию и заказать оценку

Оценка квартиры для ипотеки — это только один из этапов оформления договора. Помимо этого нужно узнать, на каких условиях будут предоставлены кредитные средства. Сделать это можно с помощью сервиса Кредистория от крупнейшего бюро кредитных историй ОКБ.

Это умный помощник по подбору финансовых услуг, который на основе базы данных изучит кредитную историю и рассчитает вероятность одобрения заявки на ипотеку.

Также система выдаст список банков с актуальными предложениями по ипотеке. В предоставленном перечне достаточно выбрать финансовую организацию с подходящими условиями кредитования и узнать, с какими оценочными компаниями она сотрудничает. В некоторых случаях банковские сотрудники сами предложат заказать оценку недвижимости у своих аккредитованных экспертов.

Альтернативный вариант — обратиться за услугой самостоятельно или попросить помощи у проверенного риелтора. Процедура состоит из следующих этапов:

• поиск оценочной компании;
• подача заявки на услугу;
• заключение договора об оценке;
• ожидание результатов от эксперта;
• получение отчета.

После того как документ будет передан, необходимо тщательно его проверить. Отчет составляется по требованиям 135-ФЗ и выбранного банка.

Что должен содержать отчет оценщика

После подписания договора об оказании услуги оценщик выезжает на объект для его осмотра. Чаще всего он на месте фотографирует обнаруженные недостатки. Итоговым результатом работы эксперта выступает отчет. В документе должны содержаться:

• данные об оценочной компании и заказчике услуги;
• дата, основание и цель проведения оценки;
• сведения об объекте недвижимости;
• используемые стандарты при оценке объекта;
• рыночная и ликвидационная стоимость.

Отчет может быть предоставлен на бумажном носителе или в электронном варианте. В первом случае страницы документа должны быть пронумерованы и прошиты. Заключение эксперта заверяется подписью эксперта и печатью, если оно составлено юридическим лицом. К отчету дополнительно прилагаются фотографии объекта исследования и документы на недвижимость.

Сколько стоит оценка квартиры

Стоимость услуги по оценке недвижимости зависит от:

• региона получения услуги. Например, в крупных городах стоимость работы эксперта будет выше, чем в отдаленном районе;
• внутренней политики экспертной организации. Молодые оценочные компании обычно занижают стоимость услуг для привлечения клиентов. Перед подписанием договора следует убедиться, что у оценщика есть все необходимые документы на деятельность;
• площади исследуемого объекта. Вполне логично, что стоимость оценки однокомнатной квартиры будет значительно ниже, чем пятикомнатной. Чем больше площадь недвижимости, тем больше времени потребуется эксперту для всестороннего анализа.

Если брать в расчет средние значения, стоимость работы оценщика — 3000-6000 рублей.

Кто оплачивает оценку: покупатель или продавец

В большинстве случаев работу оценщика оплачивает клиент. При этом потраченные средства не удастся вернуть, если банк откажет в выдаче ипотечного кредита. По этой причине некоторые финансовые учреждения самостоятельно проводят предварительную оценку предлагаемой квартиры.

Если результаты исследования банк устраивают и причин для отказа в ипотеке не выявлено, тогда клиент заказывает и оплачивает работу эксперта по оценке недвижимости.

Банки могут взять на себя обязательство по оплате оценочной экспертизы только в исключительных случаях. Например, когда необходимо подать в суд исковое заявление на заемщика. В подобных ситуациях кредитору потребуется доказать реальную стоимость недвижимости, поэтому он действует в своих интересах.

Срок подготовки оценочного отчета

Как правило, для составления отчета о проведении оценки квартиры эксперту требуется до 3-х рабочих дней. Однако в некоторых случаях специалисту необходимо больше времени. На это влияет площадь исследуемого жилья.

Например, подготовка документа об оценке дома занимает до 5-7 дней. Обычно сроки предоставления экспертизы оговариваются предварительно. На период формирования отчета также влияет форма его представления: электронная или бумажная.

По каким критериям определяется стоимость недвижимости

Стоимость квартиры определяется исходя из совокупности факторов. Наибольшее значение имеют базовые характеристики объекта недвижимости:

• год постройки здания;
• материал стен;
• этаж расположения квартиры;
• площадь и количество комнат;
• планировка и отделка;
• состояние коммуникаций;
• наличие или отсутствие дефектов.

Важную роль также играет расположение дома. Так, недвижимость в более престижных районах будет стоить на порядок выше. При этом учитываются развитость инфраструктуры, близость к историческому центру, плотность населения, наличие благоустроенных парков и мест для отдыха рядом с домом и другие параметры.

На результат оценки могут повлиять и дополнительные характеристики квартиры: расположение объекта на этаже, вид из окна и прочие критерии. Окончательный вывод при расчете стоимости объекта оценщик делает после анализа общей ситуации на рынке недвижимости и изучения цен на аналогичные квартиры.

Для чего нужна ликвидационная стоимость

В отчете оценщика всегда указывается рыночная и ликвидационная стоимость жилья. Первый вариант необходим для определения суммы ипотеки, а второй может потребоваться в дальнейшем для банка. Ликвидационная стоимость показывает, за какую цену финансовая организация сможет реализовать квартиру в кратчайший срок в случае необходимости.

Обычно она ниже рыночной на 10-20%, что вполне объяснимо.

Возможные проблемы и нюансы

Чтобы предотвратить возможные неприятные последствия при оформлении ипотеки, необходимо ответственно отнестись к выбору оценочной компании. Она должна иметь все соответствующие документы на осуществление деятельности и состоять в реестре СРО. Если затрудняетесь самостоятельно найти оценщика, обратитесь к представителям банка, в котором планируете получить кредит на жилье.

Большинство кредитных учреждений сотрудничают с несколькими проверенными оценочными организациями, поэтому у вас будет возможность выбрать эксперта с оптимальными ценами на услуги. Имейте в виду — экспертизе аккредитованного оценщика банк доверяет, и вам точно не придется заказывать процедуру заново.

Часто бывает, что стоимость квартиры по отчету гораздо ниже цены, установленной продавцом. В этом случае банк не одобрит сумму, превышающую то значение, которое указано в расчете оценщика. В подобной ситуации оптимальное решение — договориться с продавцом о снижении цены или заплатить разницу собственными средствами.

Еще один фактор, который может негативно отразиться на покупке вторичного жилья в ипотеку, — неузаконенная перепланировка. Если в оценочных документах не будет указана данная информация, в дальнейшем это может привести к крайне нежелательным последствиям. При обнаружении несоответствия банк вправе обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной, а также обвинить вас в мошенничестве.

Помните: оценка квартиры — серьезный шаг на пути к приобретению собственного жилья в ипотеку, поэтому отнестись к нему следует ответственно. Обращайтесь за услугой только к проверенным оценщикам, которые аккредитованы банком, в котором планируется оформлять кредит. Так вы сможете избежать неприятных ситуаций и сохраните свои деньги, время и нервы!