Новый закон о долевой собственности 2025

До недавнего времени практика реализации небольших долей в квартире была весьма распространена, что обычно выражалось в продаже настолько маленьких частей жилплощади, что проживать на них не представлялось возможным. Однако долевая собственность на жилище так или иначе возникала, к тому же можно было без проблем прописаться.

Возможность проведения подобных сделок повлекла за собой образование ряда мошеннических схем, в частности, связанных с приобретением нескольких небольших долей в одном помещении с целью дальнейшего выживания его реальных собственников. Словом, результатом разрешения продажи микродолей выступили многочисленные аферы и обманы обычных граждан.

К тому же покупка части квартиры значительно упрощала регистрацию и поиск места труда для приезжих, следствием чего выступил приток мигрантов. Причем последние нередко проживали в одной квартире целыми десятками.

Перечисленные причины привели к созданию законопроекта о запрете отчуждения микродолей, поступившего на рассмотрение еще в декабре 2017 года. А вот уже в июне новый закон о продаже доли в квартире был одобрен.

Суть проекта заключается в следующих основных моментах:

• Доля в общей собственности на квартиру может быть образована и отчуждена только в том случае, если ее итоговый размер позволит владельцу вселиться в помещение и проживать в нем со всеми удобствами. Проще говоря, на законодательном уровне установлена учетная норма в виде фиксированного значения метража. И вот если реализуемая доля меньше этой нормы – сделку продажи провести не получится.
• Значение нормы устанавливается отдельно властями каждого региона РФ. Предположительно размер варьируется от 8 до 15 кв. м на одного человека. Например, в Москве норма составляет 10 кв. м. Если доля, предназначенная к продаже, составляет меньше указанного значения – продать часть жилья не удастся ни при каких обстоятельствах.

Также предполагается, что регистрация проживающих в квартире не может быть проведена, если на каждого из них приходится доля в размере, не достигающим порога учетной нормы помещения. То есть, если даже доля куплена, ее владелец не сможет проживать в квартире, потому как размер приобретенной части слишком мал и не отвечает нормам. Исключение – родственники хозяина квартиры и в целом члены семьи (супруги, родители, дети, дяди, братья и так далее).

Однако этот момент еще остается под вопросом.

Важно уточнить, что положения законопроекта касаются лишь ситуаций отчуждения долей посредством реализации. Правило учетной нормы не распространяется на случаи, когда право на часть жилища возникает вследствие приватизации, раздела имущества между супругами, наследования либо иного законного права.

Порядок продажи доли в жилом помещении

Собственник доли в жилом помещении, намеревающийся продать таковую, должен понимать – провести подобную сделку без согласия остальных владельцев не получится. Вдобавок в этом случае на первый план выступает преимущественное право прочих собственников, предполагающее выкуп реализуемой доли. Такая практика особенно актуальна для коммунальных квартир.

А вот когда владельцы отказываются приобрести предложенную им часть жилища, ее допускается реализовать на рынке недвижимости. Причем такой отказ либо, наоборот, выражение согласия на продажу, требуется зафиксировать в письменной форме. Лишь после этого соглашение о реализации доли будет заверено нотариусом.

Кстати, участие последнего теперь также обязательно.

Если же говорить более подробно о том, как продать долю в квартире, обычно порядок действий включает такие этапы:

. Обычно при долевой собственности не указывается, какая именно часть принадлежит каждому совладельцу. В документах значение выражается в виде дроби, например, 1/3 от площади объекта. Соответственно перед продажей потребуется выделить долю, иначе говоря, определить, какой именно участок квартиры пойдет на продажу. Этот вопрос решается только при участии всех совладельцев и по обоюдному согласию, потому как использование жилья третьим лицом не должно нарушать их интересов. В ином случае, части распределяются через обращение в судебные органы.
1. Оценка стоимости доли. Допускается привлекать сторонних экспертов, но лишь при наличии у них сертификата на деятельность. Итоговое заключение оформляется в виде соответствующего акта, заверенного подписью специалиста и с указанием даты проведения процедуры.
2. Уведомление в письменной форме остальных собственников о продаже собственной доли в квартире. Бумага должна содержать цену и условия сделки. Если в качестве покупателя выступает сразу несколько совладельцев, продавец может выбрать среди них наиболее подходящего. Однако, если в течение месяца другие собственники не изъявляют желания приобрести реализуемую часть – долю допускается продать третьим лицам. Если же отказ от приобретения части жилища поступил от всех прочих собственников единовременно, допускается приступить к продаже ранее 30 дней с момента направления последним извещения о намерениях реализовать долю.
3. Поиск покупателя. Здесь все происходит стандартным способом через подачу объявления в СМИ, размещения текста о реализации доли на площадках в интернете.
4. Заключение договора между приобретателем и продавцом, и обязательное заверение бумаги у сотрудника нотариата. Последний проверит грамотность составленного соглашения, а также изучит правомерность текущей сделки, и лишь после этого заверит документ печатью и подписью.
5. Регистрация прав на долю в квартире, перешедших к новому владельцу с целью получения соответствующей справки и коррекции сведений в единой базе ЕГРН.

Но следует понимать, что мало кто захочет проживать на одной территории с незнакомым человеком, поэтому не исключено, что совладельцы начнут препятствовать продаже доли, при этом не изъявляя желания ее выкупить. К этому стоит быть готовым заранее, потому как такие споры решаются только через судебные органы. Решение последних выступает основанием для проведения сделки по продаже доли в жилом объекте без согласия прочих совладельцев.

Согласно нововведениям, теперь реализовать долю в квартире допускается только в том случае, если ее размер составляет не менее допустимой нормы. Диапазон последней расположен в пределах от 8 до 15 кв. м на одного человека.

Окончательное значение устанавливается властями субъекта РФ. В остальном же порядок продажи изменений не претерпел. Единственное, что также стало обязанностью – фиксация сделки и договора у нотариального работника.

К тому же, не стоит забывать, что осуществить отчуждение доли допускается только с разрешения остальных собственников. В ином случае, вопрос требует рассмотрения в суде.

Рассмотрим ограничение размера доли в квартире и ответим на вопросы:

• в каких помещениях доля не может быть меньше 6 кв.м.?
• какие 2 исключения допускают, чтобы доля в квартире была меньше 6 м?
• с какой даты действует запрет?
• что делать если доля в квартире изначально была меньше 6 кв.м.?
• можно ли долю в квартире продать, если ее размер меньше шести квадратных метров?

Внизу статьи также читайте советы по ситуациям с долями и задавайте вопросы юристам.

Доля в квартире или другом жилом помещении не может быть менее 6 кв.м.

Сразу отметим важный нюанс.

В законе 310-ФЗ запрет установили в отношении любого жилого помещения, а не только квартиры.

Жилищный кодекс выделяет 3 вида жилых помещений:

• жилой дом, часть жилого дома;
• квартира, часть квартиры;
• комната.

Как видим, к жилым помещениям относят не только квартиру.

Индивидуальный жилой дом, а также комната – это тоже жилые помещения.

Таким образом, запрет на минимальный размер доли в равной мере действует на жилой дом и комнату.

доля в квартире, доля в комнате или доля в индивидуальном жилом доме не может быть меньше 6 кв.м.

Для простоты понимания будем использовать выражение — доля в квартире.

Однако помним, что новый запрет и 2 исключения также распространяются на жилые дома и комнаты.

Новый запрет легко понять на 2-х примерах.

собственник 1 человек, его доля в квартире единственная и равна единице или 100%, общая площадь 48 кв.м.

Если собственник распределит собственность квартиры на доли, то максимальное количество долей будет 8.

Проще говоря, собственность на квартиру общей площадью 48 кв.м может быть разделена максимум на 8 долей.

При этом не важно, каким способом распределена квартира: через продажу или дарение.

Девятой доли не может быть, потому что 48 кв.м : 9 = 5,33 кв.м.

Обратите внимание, при расчете учитывают общую площадь жилого помещения (дома, квартиры или комнаты).

Рассмотрим другой, более сложный пример.

Что будет если купить долю в квартире меньше 6 кв.м?

Продажа, дарение или другая сделка, в результате которой появилась доля меньше 6 кв.м ничтожны.

Ничтожность предполагает, что сделка не влечет никаких правовых последствий, изложенных в договоре.

Другими словами, подобную сделку считают недействительной.

Она не порождает никаких юридических последствий, кроме тех, которые связанны с ее ничтожностью.

По общему правилу, стороны сделки возвращаются в первоначальное положение.

Таким образом, покупать долю в квартире, если доля меньше 6 кв.м, юридически бессмысленно.

Дарение доли в квартире, которая меньше 6 кв.м. также не имеет смысла.

Подробнее о ничтожной сделке смотрите статью 166 ГК РФ.

Умер собственник квартиры.

Общая площадь квартиры 35 кв.м.

6 наследников вступают в наследство и получают квартиру в долевую собственность.

Каждый из наследников получает равную долю, по 1/6.

В результате на каждого наследника приходится по 5,83 кв.м.

Доля в размере 5,83 меньше 6 кв.м. По новому ограничению права на такие доли оформлять нельзя.

Однако для наследования сделано исключение.

Если доля в квартире получена в результате приватизации, то ограничение не действует.

Приватизация квартиры не отменена.

На текущий момент приватизацию сделали бессрочной.

Приватизация квартиры площадью 35 кв.м.

В квартире прописано 6 человек.

Все имеют право участвовать в приватизации квартиры.

Из квартиры человека можно выписать через суд.

В случае принудительной выписки человек не сможет участвовать в приватизации.

Каждый получит в собственность по 1/6 доли квартиры. Размер доли каждого собственника составит 5,83 кв.м.

Согласно новому закону права на такие доли оформить невозможно.

Однако для приватизации квартиры сделано исключение.

права общей долевой собственности на жилое помещение возникли в силу закона.

Указанный критерий означает следующее.

Если право на долю возникло не по сделке, а в силу закона, то ограничение в виде 6 кв.м не действует.

Наследование и приватизация – это частные случаи приобретения прав в силу закона.

В завершение, рассмотрим еще 2 вопроса.

С какой даты доля в квартире не может быть меньше 6 квадратных метров?

В начале статьи упоминал, что закон 310-ФЗ вступил в силу с 1 сентября 2022 года.

Именно с этой даты, собственник не вправе совершать действия по дроблению долей.

Таким образом, с 01.09.2022 года нельзя совершать сделки, в результате которых появляются доли менее шести квадратов.

Из нового запрета есть исключения, о которых следует помнить.

Применение нового ограничения с 1 сентября 2022 ставит новый вопрос.

Если доля в квартире возникла еще до 01.09.22 и была меньше 6 кв.м, то:

• сохраните правоустанавливающие документы на долю;
• восстановите данные документы, если они были утрачены.

В будущем, при совершении сделки с долей, у чиновников или клерков МФЦ будут возникать вопросы.

Собственнику такой доли придется доказывать, что он не попадает под закон 310-ФЗ.

Первое, чем можно доказать – это правоустанавливающие документы.

Именно из данных документов следует, что права на долю возникли до 01.09.2022 года.

Поэтому в новых условиях стало еще более актуальным наличие правоустанавливающих документов.

Желаю достойной жизни, и чтобы ваша доля в квартире не была такой горькой как 6 кв.м.