Нежилое помещение в многоквартирном доме с отдельным входом

РОСПРОЕКТ оказывает профессиональную помощь в процессе согласования отдельного входа! Каждый объект имеет множество нюансов, разобраться с которыми помогут наши сотрудники. Опытные специалисты РОСПРОЕКТа могу разработать и согласовать как проект обустройства входа отдельно, так и в комплексе с проектом перепланировки помещения. Благодаря успешному сотрудничеству с государственными инстанциями, наши сотрудники выполнят за Вас все этапы согласования в минимальные сроки.

Может ли быть в многоквартирном здании проход в организацию?

Для всех помещений, имеющихся в предназначенном для жилья здании, которые не используются как жилые, должен быть обустроен отдельный вход. Это предусмотрено пунктом 2 статьи 22 ФЗ № 188. Законодатели предусмотрели такое условие, чтобы не ущемлять прав жильцов, проживающих в здании.

Коммерческая активность на нежилой площади может мешать жильцам дома и нарушать привычный распорядок дня, усложнять проход или проезд транспорта, превышать допустимые нормы шума.

Требования к входной группе

Входная группа – это совокупность архитектурно-технических компонентов, делающих вход в здание максимально комфортным и безопасным. Ее обустройство регламентировано строительными СП 59.13330.2016, СП 54.13330.2016, СП 31-107-2004.

Требования к пространству для доступа в нежилое помещение классифицируются по специфике:

• Проектно-планировочные – наличие навеса или козырька, освещения входа и ступеней, наличие крыльца выше 0,45 м от уровня грунта, пандуса, поручней, платформы для входящего шириной от 1 м.
• Аварийные и противопожарные – охватывают нюансы по безопасности путей эвакуации: открытие входных дверей наружу, негорючие конструктивные материалы, адекватная ширина лестниц и проемов.
• Термоизоляционные – применение двойного тамбура, а в холодных регионах – искусственной воздушной завесы.

Если позволяют условия придомовой территории, то объект должен иметь отдельный подъезд для автотранспорта, включая стоянку и ведущую от нее пешеходную дорожку.

Особенности

Виды входов в нежилые помещения имеют отличия по отношению к придомовой территории, так как довольно часто входная группа проектируется и возводится на дополнительно отделенном участке придомовой территории:

• с наружным или внутренним тамбуром;
• с лестничными ступенями, ведущими вверх или вниз от уровня грунта.

Входная группа в нежилое помещение выполняется там, где ранее не планировалась, с абсолютного нуля, и должна обеспечить комфорт и безопасность, как входящим, так и пребывающим в помещении.

В связи с этим к проекту отдельного входа имеются строгие требования к конструкции:

• Обустройство тамбура. Это пространство позволяет существенно уменьшить теплопотери помещения при открывании входной двери, поэтому указание сформировать его экономически обосновано. Выделение части площади под внутренний тамбур и ведущие внутрь ступени не требует согласования с жильцами дома, а наружный тамбур обустраивается только при позитивном решении сообщества жильцов выделить часть придомовой территории.
• Наличие пандусного спуска. Необходимо для соблюдения прав лиц с ограничением физических возможностей.
• Безопасные ступени и крепкие поручни. Материал не должен быть скользким, а на случай неблагоприятных атмосферных условий края ступеней оборудуются противоскользящими накладками.
• Ударопрочное дверное полотно. Используется стекло с высоким классом прочности, минимизируя риск травматизма посетителей.
• Дверные створки распахиваются вне помещения.
• Гармоничный дизайн тамбура. Вход в пространство, относящийся к нежилому фонду, не должен нарушать архитектурно-эстетический облик сооружения.

Процедура согласования

Все вопросы по отдельной входной группе проводятся непосредственно при переводе помещения из нежилого фонда и в жилой, как предполагает ч. 2 ст. 22 ФЗ № 188.

Состояние входа и его предполагаемые изменения в ходе перестройки или реконструкции детально документируются (важные правовые нюансы при реконструкции нежилых зданий и помещений в многоквартирном доме вы найдете тут).

Что нужно иметь?

Для проведения дела в инстанциях необходимы такие бумаги:

• копия техпаспорта из БТИ на переводимую площадь с указаниями ширины оконных проемов или балконных дверей, которые трансформируются во вход в нежилое помещение, сведения о материале и расположении несущих стен, а также места расположения точек, где планируется пробивать или расширять проёмы;
• план всех этажей здания;
• проект входа в 3D-формате и классический чертеж на бумаге.

• запротоколированное решение собрания владельцев квартир дома на перевод площади без выделения части придомовой территории на входную группу;
• актированное согласие каждого из владельцев всех площадей жилого фонда, прилежащих к обустраиваемой площади на изменение фондовой принадлежности.

Порядок оформления разрешения на перепланировку нежилых помещений приведен тут.

Куда подавать документы?

Пакет собранных документов подается в органы местного самоуправления – городскую, районную или сельскую администрацию. Как вариант, подача документов производится специалистам многофункционального сервисного центра.

Срок ответа и действия при отказе

Решение относительно возможности оформить входную группу в помещении, выводимом из жилого фонда, принимается на протяжении 45 рабочих дней (около 2 полных календарных месяцев). Этот срок указан в ч.4 ст. 23.

Его отсчет начинается с подачи полного объема документов, необходимых для принятия решения или после получения всех запросов относительно объекта.

Если документы были поданы в МФЦ, а эта структура передавала их в органы местного самоуправления, то срок принятия решения отсчитывается с момента передачи дела из МФЦ.

После принятия решения местной администрацией не более, чем за 3 рабочих дня резолюция выдается через специалистов МФЦ или высылается на почтовый адрес заявителя. Несогласие бизнесмена с отказом оформить входную группу должно стать поводом для судебной тяжбы, чтобы при помощи закона отстоять свое право начать новый успешный бизнес-проект.

Акт перепланировки

Часть 5 ст. 23 предполагает, что документы по перепланировке оформляются в стандартном порядке муниципальными властями, на территории которых находится помещение, обустраиваемое входной группой, и организацией, управляющей этим зданием.

О перепланировке, переустройстве и реконструкции нежилых зданий и помещений читайте тут.

Подготовка и регистрация документов

По нормам закона часть документов на входную группу можно предоставить в виде оригиналов или заверенных копий. Так, не обязательно подавать свидетельство о владении помещением, техпаспорт и план этажей сооружения, если дом зарегистрирован в ЕГРН. Их копии будут предоставлены по запросу в органы, решающие вопросы относительно входной группы.

Как сделать согласование перепланировки нежилого помещения, читайте здесь.

Переустройство нежилого помещения производится согласно законодательным требованиям. Можно ли самовольно производить перепланировку нежилого помещения и как узаконить переделку, как провести перепланировку нежилого помещения в нежилом доме, каковы особенности переустройства и перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме, читайте в наших статьях.

Пошаговая инструкция

Чтобы быстро и с минимальными затратами времени организовать отдельный вход в нежилое помещение жилого дома, без проведения захвата придомовой территории, существует такой алгоритм действий:

Разработка проекта. Проект в виде чертежей и эскиза проходит согласование со структурами ГИБДД на отсутствие препятствий дорожному движению, с главными архитектором и художником муниципальной единицы на соответствие единому стилю городского ансамбля. После утверждения эскиза специалисты Главного управления архитектуры дают разрешение оформить входную группу. О проекте перепланировки нежилого помещения мы рассказывали тут.

Владельцу нежилого помещения с обустраиваемой входной группой очень важно контролировать весь процесс в деталях, так как нарушения проекта отсрочит ввод в эксплуатацию и повлечет расходы на демонтаж дефектов.

Процедура оформления отдельного входа в нежилое помещение продолжительная и хлопотная, как с юридической и практической, так и с бюрократической стороны. Если возникли сложности, то лучше прибегнуть к поддержке профессиональных правозащитников, специализирующихся по недвижимому имуществу, и существенно приблизить старт нового бизнес-проекта.

Требования к доступу в нежилое помещение

Размещение в МКД нежилого помещения возможно при условии, что для него будет оборудован отдельный вход. Об этом говорится в ЖК РФ статье 22. Необходимость отдельного входа возникает у владельца, как правило, в процессе перевода помещения в МКД в нежилое.

Разработка дверного проема и его согласование входит в один из этапов получения разрешения на перепланировку и изменения статуса помещения.

Необходимость оборудования отдельного входа также указывается в Гражданском кодексе РФ, ст. 288.

Статья 288 ГК РФ. Собственность на жилое помещение

1. Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
2. Жилые помещения предназначены для проживания граждан.
   Гражданин — собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.

Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.

Согласно закону, использовать помещение, расположенное в многоквартирном доме, в коммерческих целях можно при условии, что он имеет статус нежилого и отдельный вход.

СПРАВКА! Чтобы оборудовать отдельный вход, помещение должно располагаться на первом этаже здания. Согласно ЖК РФ ст.22 не допускается размещение жилых объектов под нежилыми помещениями.

Отдельный вход должен соответствовать нормам СНиП:

Одно из главных требований – наличие тамбура. Входная дверь должна вести в небольшое помещение, которое отделяется от основной площади квартиры еще одной дверью.

Входная дверь и лестница должны быть сделаны в соответствии с требованиями к устройству входа для малогабаритных граждан. То есть магазин или офис, расположенные в многоквартирном доме, должны быть доступны для инвалидов и граждан с колясками.

Не рекомендуется возводить капитальный отдельный вход с фундаментом, та как в этом случае потребуется заключать договор аренды на этот участок земли.

Владельцу нежилого помещения в МКД не потребуется вдаваться в подробности градостроительных правил при согласовании переустройства, так как вся ответственность за соблюдения норм ложится на специалистов – инженеров, строителей и проектировщиков, которые будут заниматься этим вопросом.

Самостоятельно проектировать отдельный вход, не имея для этого ни опыта, ни знаний, не рекомендуется. Одна допущенная ошибка и неучтенная мелочь при строительстве обойдется не только потерянными силами и временем, но и дополнительными расходами.

Варианты устройства входной группы

Каким образом можно оборудовать отдельный вход?
Существует несколько возможных вариантов:

С тамбуром снаружи. Такой способ экономит пространство. Однако согласовать данный вариант обустройства будет сложнее.

Поэтапное согласование

Для согласования нужно:

Разработать план-проект. Это нужно поручить специалистам, имеющим допуск СРО. Они произведут анализ состояния здания, сделают замеры и составят графический план входного проема и лестницы.

Стоимость и сроки

Согласование, сбор бумаг и хождение по инстанциям может занять массу времени. Точные сроки назвать невозможно, так как каждый случай носит индивидуальный характер. В среднем, процедура может занять от 2 до 6 месяцев.

Примерные цены:

• согласование проектных документов – около 5 тыс. руб.;
• составление план-проекта – от 3 тыс. руб.;
• согласование с жилищной инспекцией – от 10 тыс. руб.;
• изготовление нового технического паспорта – от 2000 руб.

Дополнительно могут потребоваться другие расходы.

Необходимые документы

В жилищную инспекцию для получения разрешение на проведение работ потребуется предоставить:

;
1. техпаспорт из БТИ;
2. поэтажный план;
3. план-проект;
4. техническое заключение от автора дома (если переустройство затрагивает несущие конструкции);
5. фотографии стены, где будет размещен вход; .

Что делать при отказе?

Если от местных властей последовал отказ, то получить разрешение можно только через суд. При отказе жилищная инспекция должна назвать причину.

Если причина не обоснована, и вы уверены, что все сделано по установленным нормам и правилам, то следует написать исковое заявление в суд, приложив к нему:

• копии документов, которые подавались для согласования обустройства входа;
• письменный отказ органов власти.

Судебное разбирательство – долгий и финансово затратный процесс. Поэтому важно изначально серьезно подойти к вопросу перепланировки, чтобы потом не судиться с властями.

Перед тем как идти в суд, следует ознакомиться с перечнем запрещенных работ по перепланировке, указанных в п.11 Приложения 1 ППМ №508. Если проведенные работы не соответствуют строительным нормам, то писать иск бессмысленно – придется устранять все недостатки.

При обустройстве отдельного входа в нежилое помещение важно доверить работу специалистам, которые смогут грамотно провести работы в соответствии с нормами законодательства и СНиП.

Законодательная база

Законодательной базой для оборудования отдельного входа в МКД является:

• гражданский кодекс РФ (статья 288);
• жилищный кодекс РФ (статья 22, 40); .

В квартирах, принадлежащих жилому фонду, нельзя размещать магазины и офисы. Они предназначены только для постоянного проживания. Поэтому чтобы использовать жилое помещение как магазин, офис и т.д. необходимо воспользоваться статьей 288 ГК РФ для перевода его в нежилое.

Главной отличительной особенностью, согласно статье 22 ЖК РФ нежилого помещения является наличие отдельного входа.

Условия создания такого входа прописаны в статье 40, пункт 2 ЖК РФ (получение разрешения собственников МКД), постановлении Правительства №692-ПП от 27.10.2015 (обязательность наличия входа с улицы и перепланировка помещения, если такового не имеется).

Справка. Если собственнику необходимо объединить смежные помещения, переместить их границы, разбить на большее количество комнат, то разрешение на это не требуется.

Условия и требования

Для создания отдельного входа, нужно чтобы само нежилое помещение удовлетворяло обязательным условиям:

1. Помещение должно быть расположено на первом этаже и иметь техническую возможность создания отдельного входа (если его нет).
2. Если квартира или несколько объединенных квартир занимает область более 100 м2 следует учесть, что для нее понадобится оборудование дополнительного выхода – аварийного.
3. Если помещение находится на этаже выше, чем первый, все помещения под ним так же должны относится к нежилому фонду.
4. Обязательным условием для перепланировки здания является получение разрешения жильцов МКД.

Так же нужно учесть, что если отдельный вход будет находиться со стороны внутреннего двора, то разгрузка и загрузка товара большегрузным транспортом будет запрещена. Ее можно производить только с торцевой стороны.

Как происходит процедура согласования?

Данное мероприятие считается достаточно дорогим и требует большого количества времени, если не доверить его «профессиональным согласователям».

Существует множество компаний, которые специализируются на оказании услуг по согласованию перепланировки и дают профессиональную консультацию.

Что необходимо иметь?

Потребуются документы подтверждающие права собственника и документальный источник откуда появилась собственность. Техническая документация понадобится на этапе создания проекта, так как содержит информацию о составе материалов конструкций и перегородок, что непосредственно повлияю на ход выполнения работ и перепланировку.

Разрешения необходимы для избежания недовольства соседей и наложения штрафных санкций (о том, какие штрафы могут грозить за проведение незаконной перепланировки, а также как ее можно узаконить, мы рассказывали тут). К ним относятся акты и свидетельства организаций, курирующих нежилые помещения.

Сколько ждать ответ и что делать в случае отказа?

Согласование перепланировки нежилого помещения во всех инстанциях и перемещения между ними, сбор нужных документов может занять очень много времени. Сроки могут отличаться, так как каждый проект и условия индивидуальны. В среднем вся процедура занимает от 2 до 6 месяцев.

Если по истечении срока ожидания собственник получает отказ, то в первую очередь нужно ознакомиться с причиной (жилищная инспекция обязана ее огласить).

Если причина не обоснована и собственник полностью уверен в соответствии нормам и правилам, он может написать исковое заявление в суд.

К исковому заявлению нужно приложить:

1. Копии всех документов, которые подавались для согласования.
2. Письменный отказ жилищной инспекции.

Судебное разбирательство затратит много времени и финансов, поэтому прежде чем идти в суд, необходимо удостоверится в своей правоте.

Если же собственник устранил причину отказа, то нужно опять обратиться в жилищную инспекцию, имея верный пакет документов.

Пошаговая инструкция по организации входной группы без захвата придомовой территории

Для создания проекта перепланировки необходимо подготовить техническую документацию помещения с указанием материалов конструкций и внутренних перекрытий.

Можно собрать подписи лично либо подать заявку на включение этого вопроса в ближайшее собрание жильцов.

Важно! Протокол собрания будет являться основанием для разрешения внесения изменений в общее имущество, если на собрании присутствовало более половины жильцов и большинство проголосовало «за».

Необходимо получить разрешение на создание отдельного входа у местной администрации. Для этого нужно собрать пакет документов и предоставить его государственной жилищной инспекции.

Сооружение отдельного входа в нежилое помещение является долгим, затратным процессом. Для того, чтобы максимально сократить свои временные и денежные растраты следует ответственно подойти к данному вопросу и его изучению, либо быть готовым потратить дополнительные средства и переложить эту ответственность на профессионалов.

Как происходит процедура согласования отдельного входа в нежилое помещение в жилом доме по закону?

Согласование отдельного входа в нежилое помещение в жилом доме проходит в несколько этапов:

1. формируется проект для рассмотрения.
2. Затем документ подается в такие организации как СЭС, пожарный надзор, комитет по архитектуре и градостроительству, департамент культурного наследия, МЧС.
3. После получения согласия в этих организациях требуется разрешение в Департаменте управления имуществом.
4. При завершении работ по созданию отдельного входа организуется специальная комиссия, которая оформляет акт о перепланировке.
5. Подготовка и регистрация всех документов на отдельный вход в нежилое помещение.

Советуем ознакомиться:

1. Заявление о возбуждении исполнительного производства образец
2. Лист записи егрип получить онлайн
3. Экспликация квартиры
4. Почта россии тип
5. Можно ли отменить дарственную на квартиру
6. Мба финанс