Коммерческую и жилую недвижимость можно сдать как физлицу, так и юрлицу или ИП. Если квартиру снимает частное лицо, то такая форма взаимоотношений называется «наем».
Если арендатор — организация, применяется термин «аренда». За этими понятиями кроется разный подход к исчислению, уплате налогов и представлению отчетности в ИФНС.
Кто платит НДФЛ со сдачи недвижимости
Если вы сдаете квартиру организации или ИП, то арендатор выступает в роли налогового агента и самостоятельно уплачивает НДФЛ в бюджет, когда переводит вам арендные платежи. Вам ничего платить не нужно, главное — грамотно составить договор.
В тексте договора должно быть указано, что арендатор из платежа удерживает 13% НДФЛ. Вы получаете деньги за минусом 13%, а арендатор перечисляет НДФЛ с аренды квартиры в бюджет.
В конце года запросите у компании-арендатора справку 2-НДФЛ. Обратите внимание, отражены ли в справке: доход в виде арендной платы, сумма исчисленного, удержанного и перечисленного в бюджет налога.
Если квартиру снимает физическое лицо, вам также необходимо заключить с ним договор аренды. Налог на доход, полученный от физлица, платит арендодатель, то есть вы. Также при сдаче квартиры в аренду физлицу вы заполняете декларацию 3-НДФЛ и представляете ее в налоговый орган.
В договоре необходимо закрепить, какие счета оплачивает лично арендатор, размер обеспечительного платежа и прочее. Обеспечительный взнос застрахует вас, если жильцы задержат оплату или испортят имущество. Обычно эта сумма равна арендной плате за месяц.
Обеспечительный платеж возвращается арендатору после того, как все платежи погашены и нет взаимных претензий. Налог с этого взноса платить не нужно, так как это не ваш доход.
А что, если не платить налоги?
Подписчик НДФЛка.ру решил, что он опоздал с уплатой НДФЛ с аренды квартиры и попросил рассчитать штраф и пени, чтобы заплатить за свое опоздание. Налоговый эксперт проверил все обстоятельства и пояснил клиенту, что просрочки нет и налог нужно уплатить на следующий год до 15 июля. И только по своему желанию арендодатель может платить налоги каждый месяц.
ИФНС может не только узнать, но и доказать факт сдачи квартиры в аренду. Для этого есть разные источники информации:
- Соседи, которым мешают шумные жильцы.
- Риелторы, у которых ИФНС проводит проверки.
- Мигранты, обязанные регистрировать место своего пребывания в РФ. Миграционная служба предоставляет эти сведения в налоговую.
- Военнослужащие и сотрудники предприятий, получающие компенсацию за жилье. Эта информация попадает в отчеты организации и так далее.
Если налоговая обнаружит факт неуплаты НДФЛ с аренды квартиры, то инициирует проверку. Вас могут обязать выплатить всю задолженность по НДФЛ (13% от арендного дохода) за последние три года, а также начислят штрафы в зависимости от ситуации:
- Штраф за неуплату налога — 20% от суммы НДФЛ и 40% от суммы НДФЛ — если неуплата была умышленной. Умысел должен доказать налоговый инспектор.
- Пеня за просрочку платежа — 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ за каждый календарный день задержки.
- Если декларация подана позже 30 апреля — размер штрафа составит от 5 до 30% от суммы налога, но не менее 1 000 рублей.
Как можно уменьшить размер налога
Ставка НДФЛ для налоговых резидентов в России составит 13%, нерезидентов — 30%.
Вы можете исключить коммунальные расходы из арендных платежей, но только те, которые арендатор возмещает вам за потребление воды, электроэнергии и т.д. в соответствии с показаниями счетчика. Это считается возмещением ваших расходов, а не выгодой. Данное условие должно быть прописано в договоре найма/аренды.
Еще один законный способ, с помощью которого можно снизить налоговую нагрузку — получить налоговый вычет. Если в течение года вы тратили средства на лечение, образование, медикаменты, купили жилье, открыли и пополняли индивидуальный инвестиционный счет и т.п. — у вас есть право уменьшить налог с аренды, подлежащий уплате.
Покажем на примере из практики налоговых экспертов НДФЛка.ру
В 2022 году наш клиент Сергей К. сдавал свою квартиру. Ежемесячная плата по договору найма — 30 тыс. рублей. За год арендный доход составил 360 тыс. рублей (12 * 30 000), а НДФЛ к уплате = 46 800 рублей (360 000 * 13%).
В этом же году Сергей оплачивал дорогостоящее лечение мамы в общей сумме 235 тыс. рублей.
Налоговый эксперт внимательно проверил каждый документ и заполнил декларацию, в которую включил:
Доход от сдачи квартиры в наем — 360 000 рублей, НДФЛ к уплате — 46 800 тыс. рублей;
Социальный налоговый вычет на лечение — 235 000 рублей и 13% — 30 550 рублей к возмещению. Стоимость дорогостоящего лечения можно полностью включать в социальный вычет при наличии полного пакета документов.
НФДЛ с аренды квартиры к уплате = 16 250 рублей (46 800 — 30 550).