На что обращать внимание при покупке квартиры

Рынок вторичного жилья — полностью готовая недвижимость, на которую оформлены и зарегистрированы права собственности в Росреестре, другими словами — у которых уже есть собственник. В процессе продажи квартира переходит во «вторые руки», а потому и называется «вторичной».

Вторичный рынок недвижимости не ограничивается домами старой постройки, это могут быть недавно возведённые комплексы, где собственник уже провёл регистрацию права собственности. Первичным собственником может быть как физическое, так и юридическое лицо или сам застройщик.

С чего начать выбор квартиры

Покупатель не всегда точно знает, с чего начинать поиски нужной квартиры. Для начала сформулируйте основные критерии выбора:

От этого может зависеть тип недвижимости (коммерческая или жилая), её расположение, размер и другие характеристики.

Изучите рынок недвижимости с помощью специализированных площадок: Циана, Яндекс Недвижимости, Авито и других.

Уделите время выбору планировки, комфортной для вас, и обратите внимание на порядок цен на квартиры с нужным для вас числом комнат. Так вы сформируете реалистичные ожидания от предстоящей покупки.

Наиболее распространённые типы планировок:

– Студия
Однокомнатная квартира, в которой нет перегородок между жилой комнатой и кухней, стенами отделен только санузел.

– Изолированная
Каждая из комнат имеет свой выход в коридор или прихожую.

– Смежная
Характерна для двухкомнатных квартир: вход в одну из комнат осуществляется через другую комнату.

– Свободная планировка
Предполагает, что стены внутри квартиры не несущие, планировку можно изменить по желанию собственника. Однако согласование для проведения перепланировки и/или переустройства должно быть получено, подробнее об этом читайте в статье.

Наметьте бюджет, который вы готовы потратить на покупку жилья, исходя из ваших возможностей и рыночных цен на недвижимость.

Чаще всего покупатель не располагает полной суммой для покупки квартиры, поэтому использует заёмные средства — ипотеку. Комфортный ежемесячный платёж — 25-30% общего бюджета, чтобы денег хватило на поддержание приемлемого уровня жизни.

Если бюджет намечен, а в голове уже сложился примерный образ желаемой квартиры, переходите к следующему шагу — выбору района.

Район проживания — на что обратить внимание?

Выберите один или несколько районов, в которых готовы проживать. Возможно, подходящий район уже определён, если цель покупки связана с локацией проживания. Если нет, обратите внимание на:

— транспортную доступность
Оцените время на дорогу до основных посещаемых мест, например, до работы. Если пользуетесь общественным транспортом, обратите внимание на маршрут до метро или остановок, на количество маршрутов, их частоту, загруженность дорог в разное время суток.

— объекты инфраструктуры
Отталкивайтесь от важных для вас критериев и потребностей. Это может быть наличие определённых магазинов в округе, отдаленность от аптек, поликлиник. Так для автомобилистов особенно будет важно чисто парковочных мест, для семей — наличие детский садов, школ и площадок.

— экологичность
Важный фактор, напрямую влияющий на здоровье человека. Поищите информацию об экологии района, проверьте, есть ли поблизости заводы или другие промышленные объекты.

Какой тип дома выбрать для покупки вторичной квартиры?

Обратите внимание на технологии постройки дома, они напрямую влияют на его характеристики.

— Монолитный дом
Изготавливается из железобетона, как правило, облицовывается навесными панелями. Несущая функция возложена на каркас, а не стены, что позволяет без проблем сделать перепланировку или переустройство квартиры (подробнее, о том, как законно сделать перепланировку читайте в статье). В таких домах, как правило, высокий уровень слышимости, но при этом высокая теплоизоляция.

— Панельный дом
Строится из панелей с тепло- и звукоизолирующими материалами. Дома, построенные до 2000 года, знакомы всем как «хрущевки», более поздние постройки намного комфортнее и уютнее. Особенность постройки, как правило, становится причиной высокий слышимости и теплопотери.

— Кирпичный дом
Считается более качественным и дорогостоящим. Кирпич хорошо держит тепло и обладает высокой шумоизоляцией, но сделать перепланировку будет сложно, так как большинство стен несущие.

При осмотре выбранного дома обратите внимание на состояние здания и его придомовой территории, оцените, какова влажность и шумоизоляция помещения.

Выберите квартиру

Отбор района и типа дома помогают сузить перечень потенциальных квартир. Воспользуйтесь услугами риелтора или подберите квартиру самостоятельно через специализированные площадки для продажи недвижимости: Циан, Яндекс Недвижимость, Авито и другие.

Обратите внимание на важные для вас параметры. Например, ими могут быть:
— площадь жилья
— число комнат в квартире, их размер и расположение относительно друг друга
— количество и ориентация окон: какой внешний вид открывается из окна, солнечная ли сторона
— количество санузлов и их состав (совмещённые или раздельные, с ванной или душем)

Выберите вторички, подходящие под ваши критерии и запланируйте их осмотр.

На что обратить внимание при осмотре квартиры?

При выборе квартиры не стесняйтесь задать все интересующие вас вопросы. Чтобы не забыть узнать о чём-то важном, составьте список заранее.

Что стоит проверить:
— свежесть ремонта
— напор воды
— состояние сантехники, труб, батарей, например, присутствие ржавчины или протечек
— состояние проводки, работу выключателей и розеток
— следы плесени или грибка
— герметичность окон
— наличие нежелательных «соседей»: тараканов, муравьев и других
— соответствует ли квартира плану, не было ли несогласованных переустройств или перепланировок

Семь раз отмерь, один раз отрежь

Если вы нашли понравившееся жильё, не спешите покупать квартиру. Проверьте документы, чтобы обезопасить себя от неприятностей или мошеннических схем.

С какими ситуациями можно столкнуться:

— Приватизированная квартира
Если во время приватизации в квартире было прописано несколько жильцов, один из которых отказался участвовать в процессе, за ним навсегда остаётся право проживания.

— Участие в сделке купли-продажи несовершеннолетних или недееспособных людей
Суд может отменить сделку при оспаривании приобретения квартиры.

— Продажа квартиры, полученной в наследство
Если права собственности на квартиру вступили недавно, существует риск появления других наследников, а сделка по покупке жилья может быть оспорена.

О том, какие документы необходимо проверить и как обезопасить себя от непредвиденных ситуаций, читайте в статье.

Как оформить ипотеку в Банке ДОМ.РФ для покупки квартиры на вторичном рынке

Если накопленных средств на покупку вторичной квартиры недостаточно, воспользуйтесь ипотекой — целевым кредитом на покупку недвижимости. Банк ДОМ.РФ предлагает множество ипотечных программ, среди которых есть льготные — это позволит снизить процентную ставку по ипотеке.

Для оформления ипотеки:
— ознакомьтесь с требованиями выбранной программы, убедитесь, что вы соответствуете им (например, возраст, стаж работы)
— воспользуйтесь калькулятором ипотеки, чтобы рассчитать приблизительный размер ежемесячного платежа при выбранных условиях: стоимости недвижимости, сроке и сумме первоначального взноса (о том, как накопить на первоначальный взнос, писали в статье),
— заполните заявку на выдачу ипотечного кредита в Личном кабинете ипотеки и дождитесь предварительного решения, если каких-либо данных не будет хватать или что-то будет заполнено неправильно, с вами свяжется сотрудник Банка для уточнения деталей
— предоставьте документы по объекту недвижимости и получите одобрение Банка
— оформите ипотечную сделку

Подробнее с шагами можно ознакомиться в Памятке.

Покупка квартиры — не импульсивное решение, а потому требует тщательности при выборе. Подберите квартиру, подходящую вам по бюджету, расположению, ремонту и другим важным для вас параметрам. Не пренебрегайте безопасностью — проверяйте все документы, чтобы обезопасить себя в будущем.

персональных данных в соответствии с политикой АО «Банк ДОМ.РФ» и соглашаетесь с политикой обработки файлов cookie’>

Сколько у квартиры собственников и с кем вы ведете переговоры?

Если вы общаетесь с частным лицом (о ситуациях, когда сделку заключает риэлтор, читайте другую нашу статью), то лучше вести дела непосредственно с собственником квартиры. Как проверить, тот ли человек, за кого себя выдает? Попросите показать выписку из ЕГРН — в ней указываются все собственники квартиры.

Важно! Данные в выписке актуальны только на момент ее выдачи. Она не имеет срока давности и не может отражать изменения в ситуации с собственниками. Поэтому просите предоставить вам только свежую выписку, полученную специально под предполагаемую сделку с вами.

Если собственник один, все хорошо. Если собственников несколько, получите подтверждение, что все они согласны с предполагаемой продажей. В случае присутствия среди них несовершеннолетних детей, обязательно проконсультируйтесь с юристом и будьте настороже — такие ситуации сложны, могут обернуться большими проблемами для покупателя, и нюансов существует огромное количество.

Кто еще может продавать квартиру?

Распоряжаться недвижимостью может и не собственник, но в этом случае у него должна быть нотариально заверенная действующая доверенность от того, кому квартира принадлежит. Проверить подлинности довереннсти можно на сайте Федеральной нотариальной палаты.

Что такое обременение жилья, и почему это важно?

Обременения жилья — ограничения прав собственника в пользу третьих лиц. Могут быть следующими: ипотека, договор ренты или аренды, арест, банкротство собственника.

1. Ипотека. Не стоит пугаться, если оказывается, что приглянувшаяся вам квартира куплена в ипотеку, и кредит не до конца выплачен. Продажа такой недвижимости возможна, но требуется согласие банка. В этом случае ипотечный кредит будет переоформлен на вас, или потребуется рассчитаться с банком сразу при покупке.

2. Договор аренды. С арендой все сложнее. Если собственники квартиры оформили длительный договор аренды и указали в нем, что при смене собственника арендаторы сохраняют свои права, могут возникнуть проблемы (так как по закону эти люди будут иметь возможность пользоваться жильем даже после того, как вы его купите).

3. Банкротство собственника. Если собственник становится банкротом, он теряет право распоряжаться своим имуществом.

В таком случае заключенная сделка может быть признана недействительной. Но в данном случае вы можете сами проверить, не банкрот ли ваш продавец. Для этого посмотрите сайт федеральных арбитражных судов и реестр банкротов — если в них нет данных интересующего вас человека, можно не переживать.

А на сайте судебных приставов можно посмотреть, не признан ли продавец должником (что тоже накладывает ограничения на его возможности распоряжаться своей собственностью).

Кто еще зарегистрирован в квартире?

Если в квартире прописан кто-то, кроме собственника, купить такое жилье вы все равно можете. Но прописка этих людей не будет аннулирована после заключения сделки.

А значит, если человека нужно будет найти, придут по месту регистрации — и разбираться с вопросом придется вам. К тому же, прописка пусть и не дает права, аналогичные правам собственности, но определенные возможности для прописанного оставляет. Например, он может прописать в этом жилье своего несовершеннолетнего ребенка.

Как этого избежать? Требуйте, чтобы перед продажей квартиры все зарегистрированные люди были выписаны. Если это невозможно сделать сразу (например, собственник продает одну квартиру и покупает другую, в которую планирует прописать семью), включайте в договор пункт, по которому зарегистрированные люди обязуются выписаться по истечению определенного срока.

Отвечаем на вопросы про недвижимость