Может ли банк повысить ставку по одобренной ипотеке

Это необязательный вид страхования по закону, и заемщик может отказаться его оформлять. В этом случае банки увеличивают размер процентной ставки по ипотеке на 1—3 процентных пункта. Как правило, страхование жизни и здоровья обходится заемщику дешевле, чем более высокая ставка по кредиту.

Но есть категории, для которых нужно все считать отдельно. Например, для заемщиков старше 50 лет личное страхование стоит дорого. Поэтому нужно соотнести риски и стоимость страховки.

Чтобы сохранить низкую ставку по ипотеке, страховку нужно оформлять каждый год непрерывно.

Если хотя бы один раз пропустить пролонгацию договора страхования, то, по условиям кредитного договора, ставка увеличится до конца срока действия ипотечного кредита. То есть, если оформить ипотеку в 2021 году со страховкой, затем продлить страховку в 2022, а в 2023 году отказаться от страховки, банк увеличит ставку. Если в 2025 году заемщик снова решит застраховать жизнь и здоровье, чтобы понизить ставку, банк может отказать и повышенная процентная ставка останется до конца срока выплаты ипотеки.

№2 Статус заемщика

Банки часто разделяют заемщиков на категории в зависимости от того, где и как они работают, как подтверждают доход, по семейному положению и по другим параметрам. Так, обычно «зарплатникам» предлагается более низкая ставка (ниже на 0,2—0,5 п.п.) на весь срок кредитования.

Иногда банки предлагают особые ипотечные программы для конкретных отраслей: например, для силовиков — МВД, ФСБ, Росгвардия. Такие акции обычно краткосрочные и действуют 1—3 месяца. Ставка по таким программам может быть снижена на 1 процентный пункт.

№3 Размер первоначального взноса

В качестве первоначального взноса можно использовать материнский капитал и бюджетные сертификаты.

№4 Размер кредита

Некоторые банки пониженную ставку при суммах от 2,5 млн. устанавливают на весь срок кредитования и не меняют весь срок. Кроме случаев, когда заемщик рефинансируется.

Поэтому даже если у заемщика есть деньги на большой первоначальный взнос, иногда выгоднее оформить ипотеку на крупную сумму и получить скидку к ставке. А затем сразу же, например на следующий день, сделать частичное досрочное погашение. Таким образом можно оформить ипотеку со скидкой и уменьшить переплату.

№5 Тип и площадь приобретаемой недвижимости

Банки иногда предлагают скидку на процентную ставку, если будущее жилье большой площади. Обычно такую скидку предоставляют только на квартиры, а на загородные дома скидка не распространяется. Площадь таких квартир должна быть больше средней — обычно от 65 м².

Такие программы, как правило, реализуются в формате краткосрочных акций. Логика тут аналогична скидке при оформлении ипотеки на крупную сумму: чем больше квартира, тем она дороже — соответственно, сумма кредита больше.

№6 Преференции от партнеров банков

Для клиентов некоторых крупных партнеров — например, застройщиков и агентств недвижимости, — банки предлагают льготные условия кредитования. Это делают, чтобы увеличить лояльность партнеров и привлечь новых клиентов. Обычно скидка составляет 0,3—0,5 процентный пункт на весь срок кредитования.

Поэтому в некоторых случаях выгоднее одобрять ипотеку через официального партнера банка, чем самостоятельно. В первую очередь это относится к ситуации, когда вы хотите купить квартиру у застройщика. В отделе продаж застройщика следует задать прямой вопрос, есть ли у них преференции и в каких банках.

№ 7 Способ регистрации сделки

Сэкономить можно на регистрации сделки. Так, клиентоориентированные девелоперы охотно берут на себя эти расходы за своих покупателей.

№8 Специальные программы от застройщиков

Иногда для стимулирования продаж застройщики совместно с банками разрабатывают программы кредитования по льготным ставкам. Обычно по таким программам застройщик компенсирует банку разницу по процентам, которую не получил кредитор. Проще говоря, застройщик платит часть процентов банку вместо заемщика.

Такая субсидированная ставка сейчас представлена в ЖК Меридиан Юг

№9 Специальные платные программы от банков

Некоторые кредиторы дают своим клиентам возможность снизить процентную ставку по ипотеке на весь срок кредитования. Но для этого нужно оплатить разовую комиссию. Такая опция может быть выгодна, только если планируете погашать ипотеку по графику, без частичного досрочного погашения, потому что сумма комиссии может быть существенной.

№10 Способ подтверждения дохода и занятости

За подтверждение дохода и стажа выпиской из ПФР, банк может снизить ставку на 0,5 % .

№11 Кредитная история

Если у заемщика плохая кредитная история, ему могут одобрить ипотеку, но процентная ставка будет значительно выше. С плохой кредитной историей клиент вынужден обращаться в банк, где ставка выше. А крупные топовые банки просто не одобрят заявку ни под какой %

Чтобы не испортить себе кредитную историю достаточно соблюдать ряд правил. Не брать займы в микрофинансовых организациях. Не подавать часто заявки на кредиты, которые не берете.

Например, многие просто хотят «проверить» — одобрит ли банк сумму, а кредит не берут. Если такое происходит регулярно, то это может послужить причиной отказа. Ну и главное, не допускать просрочек платежа даже на 1-3 дня.

№12 Поручительство и дополнительный залог

Немаловажной деталью для определения итоговой ставки является кредитная история покупателя. С хорошей кредитной историей заемщик может выбрать банк с наиболее привлекательными условиями.

Может ли банк увеличить ставку по уже действующему кредиту?

Сейчас граждане и компании больше обеспокоены вопросами обслуживания уже взятых кредитов. До начала военной операции и введения западных санкций многие граждане успели оформить ипотеку по льготной цене. Да и ставка по потребительским кредитам была очень привлекательной, особенно по автокредитам.

Но ситуация кардинально поменялась.

Объем автокредитов сократился в разы вслед за сокращением ввоза импортных автомобилей.

По статистике примерно до 70% сделок с недвижимостью проходят по ипотеке. В связи с ростом квадратного метра и увеличенной ключевой ставки ЦБ ипотечная ставка будет просто заоблачной.

Заемщикам остается надеяться на государственное субсидирование жилищных программ.

Для того чтобы понять, могут ли банки в одностороннем порядке менять процентные ставки, обратимся к Закону от 02.12. 1990 г. №395-1«О банках и банковской деятельности» (по тексту – Закон). В ст.29 Закона содержится запрет на односторонне изменение процентных ставок по уже заключенному договору. Но из общего правила есть исключения.

В Законе прописана такая возможность, если по обоюдному согласию с заемщиком это условие включено в кредитный договор (абз.2 ст.29 Закона). При этом заемщик может доказать, что такое повышение противоречит принципам разумности и добросовестности (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.09.2011 г. №147).

А соблюден ли баланс интересов между заемщиком и кредитором – решит суд.

Например, если банк выполнил все необходимые процедуры по уведомлению клиента- предпринимателя или компанию о новых тарифах, то суды встают на сторону банкиров (постановления АС Восточно-Сибирского округа от 26.01.2022 г. №А19-22703/2020, АС Волго-Вятского округа от 22.11.2016 г. №А43-25435/2015, от 09.02.2016 г. №А04-2840/2015).

Но споры, как правило, касаются незначительного увеличения процентной ставки. Так, предпринимателю в одностороннем порядке была увеличена ставка по кредиту на 2%. Суд посчитал, что «увеличение произведено в разумных пределах и обусловлено экономическими факторами» (постановление АС Восточно-Сибирского округа от 31.05.2019 г. №А33-12035/2018).

В отношении физических лиц банки могут повысить первоначально установленную ставку:

по согласованию с заемщиком;

по решению суда;

в связи с отказом заемщика заключать договор страхования жизни, если это предусмотрено кредитным договором.

Следует отметить, что банки любят повышать процентные ставки в случае изменения страховки жизни и здоровья. Например, заемщик одновременно с кредитным договором заключает договор страхования. Впоследствии заемщик находит более выгодные условия и переходит в другую страховую компанию.

Только на основании этих действий банк попытался повысить ставку по потребительскому кредиту на 6%. В такой ситуации банк не вправе в одностороннем порядке увеличивать процентную ставку (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 08.12.2020 г. №49-КГ20-18-К6).

Кредитные договоры с плавающей процентной ставкой, которая как раз-таки привязана к ключевой ставке ЦБ РФ, в России – редкость.

Таким образом, оснований для изменения ставок по потребительским и ипотечным кредитам, нет.

Какие банки заявили о неизменности условий заключенных кредитных договоров?

Большинство уже крупных банков заявили о неизменности условий по старым кредитам в отношении физических лиц.

В Райффайзенбанке, ВТБ, Альфа-Банке, Сбербанке, Почта-Банке, Совкомбанке, Банке «Дом.РФ» и ряде других, отметили, что по ранее выданным кредитам ставки меняться не будут до окончания срока действия договора.

Уже 1 марта 2022 г. крупные банки адаптировали свои кредитные программы к новым условиям. У Сбербанка ставка по ипотеке составит до 18,6%. По потребительским кредитам в Сбербанке максимальная процентная ставка составит 29,9%, в то время как до 1 марта 2022 г. максимальная ставка составляла 12,9%.

Учитывая стремительный рост цен на квартиры, бытовую технику, вряд ли найдутся желающие взять кредит под такой высокий процент.

А для клиентов, которые успели заключить ипотечные договоры по льготным условиям, тоже ничего не изменится. Например, по программам субсидирования «Семейная ипотека» останется ставка 6%, а по «Дальневосточной ипотеке» по-прежнему будет действовать ставка 2%.

Что делать, если банк изменил ставку по кредиту?

В том случае если банк увеличил процентную ставку по потребительскому или ипотечному кредиту, физическое лицо вправе подать в суд с иском о нарушении прав потребителя. Также физическое лицо может направить жалобу в Роспотребнадзор и Прокуратуру.

Заемщик-юридическое лицо может обратиться в суд с иском о неосновательном обогащении.

Является ли кредитная история головной болью для большинства граждан? Как влияет навязывание банковских услуг клиентам?

Почему ипотека в условиях санкций значительно подорожала

Санкции напрямую не повлияли на условия жилищных кредитов. Все дело в последствиях для экономики страны, которые они спровоцировали. Чтобы сократить потери граждан от влияния инфляции и для удержания обвала рубля, Центральный Банк принял решение повысить ключевую ставку до 20%. Ранее она составляла 9,5%.

В итоге банки оперативно повысили ставки по вкладам и кредитным продуктам. Ипотека — тот же кредит, поэтому буквально на следующий день условия выдачи кардинально изменились. На рынке появились ставки в 22-25% годовых.

Для выдачи ипотеки банк привлекает средства из ЦБ РФ, берет их в долг по цене ключевой ставки. В данном случае — под 20% годовых. Плюс ему нужно сделать свою накрутку, чтобы получить прибыль. Поэтому ипотека сейчас не может стоить дешевле 22%.

Как санкции повлияют на ипотеку, которая уже выдана

Больше всего тревог — у заемщиков, которые уже заключили кредитный договор и выплачивают банку ипотечный кредит. После появления информации о повышении ставок люди стали думать о том, что это касается и действующих договоров.

Но Центральный Банк и представители ипотечных банков сразу заверили граждан, что уже оформленная ипотека будет обслуживаться на прописанных в договорах условиях. Повышение ставок и по ней и изменения графика не будет.

Изменение процентной ставки возможно только в том случае, если в кредитном договоре прописана не фиксированная, а плавающая процентная ставка. То есть она зависит от курса ключевой ставки ЦБ. Но на практике банки с физическими лицами такие договора практически никогда не заключают.

Действующая ипотека на фоне санкций не подорожает. Какой у вас был платежный график, таким он и останется.

Если ссуда была предварительно одобрена

Тысячи заемщиков остались в подвешенном состоянии. В преддверии санкций они подали заявку на ипотеку, получили предварительное одобрение, но внезапное повышение ставок вызвало массу вопросов.

Банки начали замораживать предложения. Люди уже и квартиру нашли, и начали собирать на нее документы, но оформить ипотечный кредит просто не могут. И, к сожалению, банк вряд ли сможет выдать ссуду на заявленных досанкционных условиях.

1. Банк предложит заключить договор на новых условиях, то есть с увеличенным процентом.
2. Банк откажет в выдаче ипотеки, даже если она была предварительно одобрена.

Большая удача — если вам удалось оперативно заключить договор на заявленных ранее условиях. Но в подавляющем числе случаев заемщиков ждут новые ставки. Банк имеет право изменить параметры одобренного кредита.

Ставки не могут меняться по уже заключенным договорам. Если же это просто предварительное одобрение, договора нет, поэтому и условия банк менять правомочен. У него просто нет иного выбора — это не прихоть и не попытка нажиться.

Отказ банка или понижение суммы

Даже если заемщик согласен на повышение ставки по ипотеке после санкций, банк может изменить предварительные условия или вовсе отменить одобрение. Это также его право.

Это продиктовано подорожанием жилищного кредита. Решение о выдаче и сумме сделки принимается на основании уровня платежеспособности заемщика. Повышение ставки делает ежемесячный платеж примерно вдвое больше. И если раньше это было 30000 в месяц, сейчас может стать 60000. И не факт, что уровень дохода клиента позволяет оплачивать эту ипотеку.

• если ставка до санкций составляла 12% годовых, ежемесячный платеж при таких условиях составит 57000, то есть уровень платежеспособности заемщика позволяет его соблюдать;
• после санкций 2022 года ипотека выдается под средние 23%. При таком проценте ежемесячный платеж составит уже 96000, то есть заемщику он будет не по силам.

В итоге банк либо примет решение отказать, либо предложит изменение условий кредитования: увеличение срока или уменьшение суммы, или все сразу. И, скорее всего, речь пойдет именно об уменьшении суммы. В указанных выше обстоятельствах банк может дать согласие на выдачу 3 млн вместо 4,8 млн.

Актуальные ставки по ипотеке в банках РФ после санкций

Теперь рассмотрим, какие условия заключения договор предлагают ведущие банки в области ипотечного кредитования. Это Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк, Россельхозбанк и Открытие.

Обратите внимание, что повышение ставок по ипотеке на фоне санкций пока что не коснулось программы с государственным субсидированием для семей с детьми. Если у вас родился ребенок с начала 2018 по конец 2022 года, вы можете оформить льготную ипотеку.

Для сравнения берем программы ипотечного кредитования, направленные на приобретение жилья в новостройке. Условия со вторичным рынком могут немного отличаться, но несущественно.

Сбербанк

• 0,3% при оформлении не через дистанционные сервисы;
• 0,3% при выборе квартиры не на Домклик;
• 0,5%, если первоначальный взнос — до 20%;
• 0,5% для незарплатных клиентов;
• 1% при отказе от страхования.

Примечательно, что этому банку достаточно первоначального взноса в 10%. Его базовая ставка по ипотеке — 22,4%. К ней добавляются 0,3% при оформлении не через онлайн-систему и еще 0,3%, если клиент незарплатный.

Газпромбанк

Ставки по ипотеке этого банка зависят от суммы кредита и от расположения покупаемой недвижимости. Действуют следующая сетка ставок:

Если клиент отказывается от личного страхования, Газпромбанк повышает ставку на 1 пункт. Еще 0,5% добавляются при первом взносе менее 20%. Скидка 0,3% ждет зарплатных клиентов банка и тех, кто покупает недвижимость у его партнера.

Россельхозбанк

Банк не публикует точную сетку процентных ставок. Просто указывает на ее минимальное значение 23,5% и сообщает, что ставка зависит от категории заемщика, от наличия страховки, от размера первоначального взноса, от суммы и срока кредита. Можно ориентироваться на предел около 26%.

Открытие

Минимальная ставка этого банка — 21,79%. Но она будет установлена только при выполнении условий — сумма ипотеки от 20 млн, первый взнос от 50%, подключение комплексного страхования. Для большинства граждан РФ это невыполнимые условия.

В ином случае банк применяет коэффициенты. Вот сетка ставок и коэффициентов:

Общая сравнительная таблица предложений банков по ипотеке после введения санкций:

Банк	Ставка	Первый взнос	Ипотека для семей с детьми
Сбербанк	19-21,6%	от 20%	4,7-5%
ВТБ	22,4-23%	от 10%	5-5,3%
Газпромбанк	24,1-26,5%	от 15%	4,69-5,29%
Россельхозбанк	23,5-26%	от 15%	5-5,5%
Открытие	21,79-28,89%	от 10%	6%

Стоит ли сейчас оформлять ипотеку

Ставки по ипотеке после введения санкций устремились вверх. Сейчас кредиты такого типа стали крайне дорогими. Например, купив квартиру за 5 млн на текущих условиях, заемщик отдаст банку 18-20 млн.

Если вы планировали оформление жилищного кредита, лучше отложить это дело до лучших времен. Следите за состоянием ключевой ставки ЦБ РФ. Если она будет снижаться, уменьшатся и проценты по ипотеке.

Кроме того, критерии к заемщикам стали выше. Ежемесячные платежи стали большими, требования к уровню платежеспособности клиента стали другими, более жесткими. Если банк и одобрит выдачу ипотеку, то только положительному со всех сторон клиенту с отличным заработком.

Частые вопросы

Что будет с ипотекой из-за санкций?

За действующий ипотечный кредит можно не переживать, он будет обслуживаться на тех условиях, что и прописаны в договоре. Ставка не повышается, график платежей не меняется.

Почему увеличились ставки по ипотеке?

В связи с санкциями, точнее, с их влиянием на российскую экономику, Центральный Банк был вынужден увеличить ключевую ставку до 20%. От ее значения напрямую зависят ставки по всем кредитам. Они не могут быть ниже этого значения, так как банки получают финансирование для выдачи ипотеки в ЦБ именно под 20%.

Выдают ли банки ипотеку в условиях санкций?

Заявки на выдачу новых ипотечных кредитов принимаются, но получить ссуду стало сложение. Требования к заемщикам и уровню их платежеспособности стали выше.

Работают ли программы господдержки после санкций?

Сейчас банки не принимают заявки на ипотеку с господдержкой на новостройки. Что касается семейной ипотеки, то нужно уточнять в банке, ведет ли он прием заявок.

Будут ли ставки по ипотеке снижены?

Источники:

1. РБК: Власти рассмотрят рост ставок на льготную ипотеку.
2. АИФ: Может ли банк повысить ставку по одобренной ипотеке.

Комментарии: 0