Как рассчитать кадастровую стоимость

Кадастровая стоимость — основной показатель, который влияет на размер налога за владение недвижимым имуществом. Согласно закону, имущественным налогом облагаются:

• Земельные участки
• Частные дома
• Квартиры
• Комнаты

Каждый объект имеет свою кадастровую стоимость, которая отражена в выписках из ЕГРН.

Для чего проводить кадастровую оценку и на что она влияет?

Кадастровая стоимость — одна из важнейших характеристик объекта недвижимости. Определение этого показателя нужно для:

• Расчета налогов для владельцев частной недвижимости
• Определения рыночной стоимости для аренды, купли-продажи или инвестирования в недвижимость
• Рационального распределения недвижимости муниципальными властями: приватизации, перераспределения, оформления разрешений на строительство и т.д.
• Создания и поддержания функционирования единой системы обложения налогами земель, которые находятся в частной и федеральной собственности

Какой орган определяет кадастровую стоимость недвижимости?

Единственный орган, который ведет учет недвижимости в России — это Росреестр. Оценка имущества проходит следующим образом:

1. Муниципальные власти подают запрос об изменении территории, которая относится к ее ведению
2. Росреестр составляет перечень участков, которые нужно оценить. Учитываются отличия и характеристики объекта, включая почтовый адрес, наличие построек на территории и их качество, а также общее количество квадратных метров территории
3. Рассчитываются удельные показатели для земли под каждый из видов использования. Процедура выполняется специалистом-оценщиком
4. На основании результатов оценки муниципальные власти составляют официальный документ
5. Данные об объекте вносят в ЕГРН

От чего зависит кадастровая стоимость земельного участка?

Размер налога на земельные участки рассчитывается на основании Земельного кодекса РФ, утвержденного муниципальными властями. Конечная сумма зависит от параметров участка, его категории, предназначения, площади и т.д.

Кадастровая стоимость — это денежная сумма, в которой выражается реальная стоимость участка. Зачастую кадастровая стоимость выше рыночной, поэтому собственники оплачивают сборы по более высокой ставке.

От чего зависит кадастровая стоимость квартиры?

На кадастровую стоимость квартиры влияют следующие факторы:

• Регион и район, в котором расположена недвижимость
• Технические параметры квартиры
• Общее состояние объекта
• Средний доход жителей населенного пункта

Какие документы нужны для расчета кадастровой стоимости?

Прежде чем рассчитывать кадастровую стоимость недвижимости, нужно собрать пакет документов:

• Выписка из ЕГРН, чтобы подтвердить право собственности на объект. Получить ее можно через сервис «Росреестр онлайн»
• Заявление на расчет кадастровой стоимости объекта
• Удостоверение личности собственника
• Квитанция об оплате госпошлины

Представителям собственника также нужно предоставить доверенность.

Можно ли оспорить или снизить кадастровую стоимость?

Если собственник считает, что кадастровая стоимость была определена неверно, он может обратиться в Росреестр или в суд. Если владелец докажет, что расчеты были ошибочными, то новая кадастровая стоимость применяется на все предыдущие периоды, когда налог рассчитывали неверно.

Получив положительное решение, владелец недвижимости может получить перерасчет и компенсацию. Но важно отметить, что перерасчет или компенсации будут выплачены только по тем искам, которые подали до 1 января 2022 года.

В каких случаях кадастровую стоимость могут завысить?

Существует всего два случая, когда кадастровая стоимость может быть завышена:

• Часто цена по кадастру повышается для участков определенных видов использования. Такие ситуации связаны с тем, что владелец неправильно указал информацию об участке. Выявить неточности можно изучив выписку из ЕГРН об участке, а исправить — обратившись в Росреестр
• Кадастровая стоимость превышает рыночную. В такой ситуации к работе подключается специальная комиссия, изучающая документы на имущество

Сроки проведения кадастровой оценки

По закону, проведение повторной кадастровой оценки возможно не чаще, чем раз в три года. Предельный же срок переоценки — один раз в пять лет.

Важно отметить, что для Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя сроки отличаются — в этих городах повторная оценка проводится не чаще, чем один раз в 2 года.

Как оспорить размер кадастровой стоимости?

Чтобы добиться снижения кадастровой стоимости на недвижимость, владелец может воспользоваться одним из следующих способов:

• Подать заявление на имя руководителя комиссии в Росреестре
• Подать судебный иск, чтобы обжаловать решение госучреждения и защитить собственные интересы

Владелец имущества сам выбирает учреждение, в которое он будет обращаться для решения этого вопроса.

Как узнать кадастровую стоимость недвижимости, не проводя расчеты самостоятельно?

Для того, чтобы узнать текущую кадастровую стоимость недвижимости и не сидеть для этого над бумагами и калькулятором, можно заказать выписку из ЕГРН. Вам подойдет одна из следующих справок:

Что зависит от размера кадастровой стоимости

Чаще всего кадастровую стоимость учитывают при расчете налогов на имущество или землю. Также на основе этой величины рассчитывается и госпошлина при обращении в суд или нотариальную контору. Есть несколько видов налогов, на размер которых влияет кадастровая стоимость:

• Имущественный налог. Его платят все собственники, причем не только квартир, но и домов, а также земельных участков. Рассчитывается этот налог так: стоимость кадастра по состоянию на 1 января текущего года умножают на налоговую ставку;
• При продаже недвижимости именно на основании этой величины рассчитывается налог на доход физических лиц. При продаже собственник должен оплатить 13% от полученной суммы. При этом действует понижающий коэффициент. Если стоимость недвижимости оказалась ниже кадастровой, понижающий коэффициент будет равен 0,7;
• Также на основании стоимости по кадастру рассчитывается налог на дарение. В этом случае 13% платит уже получатель недвижимости. В данном случае доходом считается именно кадастровая стоимость объекта;
• Помимо прочего кадастровая стоимость используется при расчете государственной пошлины для нотариусов. Применяется это в трех основных случаях: при продаже собственности несовершеннолетнего лица, при продаже доли и при передаче имущества в доверительное управление. Обычно при удостоверении любых других сделок с недвижимостью за основу расчета также берется кадастровая стоимость.

Как рассчитывается кадастровая стоимость и чем отличается от рыночной

Узнать кадастровую стоимость квартиры или любого другого объекта недвижимости, который находится у вас в собственности, не так сложно. Для этого необходимо знать адрес объекта и его кадастровый номер. Однако для того, чтобы правильно спланировать собственные расходы при совершении любых сделок с недвижимостью имеет смысл предварительно разобраться в том, как рассчитывается такая стоимость и какая сделка будет для вас более выгодной.

Всего есть три вида стоимости объекта: инвентаризационная, кадастровая и рыночная. В чем разница между этими понятиями:

• Инвентаризационной называют себестоимость конкретного объекта. Оценку производят государственные органы, причем в расчет берутся исключительно технические характеристики: материалы, которые были использованы для постройки, срок эксплуатации, изменение стоимости материалов и проведенных работ. Расчетом такой стоимости занимается БТИ. Традиционно инвентаризационная стоимость ниже кадастровой;
• Рыночной стоимостью называют наиболее вероятную цену, за которую объект может быть продан. Для расчета учитывают абсолютно все факторы: планировку, этажность и этаж расположения, состояние инфраструктуры, технические характеристики и прочие детали. В значительной степени на определение рыночной стоимости влияет качество ремонта, а также наличие обременений и других ограничений;
• При определении кадастровой стоимости также учитывается множество факторов. К примеру, транспортную доступность, состояние инфраструктуры, а также район расположения дома.

Чем отличается кадастровая стоимость от рыночной:

• Кадастровая стоимость рассчитывается при помощи метода массовой оценки: на определенную дату формируют список объектов и применяют стандартные методики анализа;
• При определении кадастровой стоимости не учитываются индивидуальные характеристики объекта.

Иными словами все квартиры с одинаковой планировкой в сходных домах будут иметь одинаковую кадастровую стоимость.

В регионах оценку кадастровой стоимости проводят соответствующие муниципальные учреждения. При расчетах используются методические указания Минэкономразвития. Частота обновления данных составляет три года. Два года — для городов федерального значения. Максимальным же сроком считается пять лет со дня последней оценки.

Обычно при расчете кадастровой стоимости опираются на следующие данные:

• Расположение объекта недвижимости;
• Год постройки;
• Использованные материалы;
• Серия многоквартирного дома;
• Состояние недвижимости (например, ветхое или аварийное);
• Реконструкции объекта недвижимости, а также другие данные, учтенные материалами Минэкономразвития.

Если характеристики объекта недвижимости изменились, кадастровая стоимость также может быть изменена, причем как в меньшую, так и в большую сторону.

В каких случаях кадастровая стоимость может быть повышена:

• Площадь объекта увеличилась. Чаще всего это происходит при возведении пристроек или присоединении земельного участка;
• Инфраструктура значительно улучшилась: например, была построена поликлиника, школа или метро;
• Была проведена реконструкция: например, установлен новый лифт, заменена ветхая крыша.

Снижение кадастровой стоимости может произойти в следующих случаях:

• Площадь объекта уменьшилась. Чаще всего такое происходит при продаже части земельного участка;
• Инфраструктура ухудшилась. Например, в непосредственной близости от дома было возведено вредное предприятие;
• Значительно увеличился износ. Так, если дом построен давно, а капитальный ремонт не проводился, с каждым годом его кадастровая стоимость будет снижаться.