Как проходит покупка квартиры

Покупка вторичного жилья — на что обратить внимание? Часто именно с таким запросом приходят потенциальные собственники. Но важно помнить, что оценивать нужно не только одну квартиру. Особенности вторичного рынка недвижимости, что дома находятся в давно застроенных районах, а значит, проблема с инфраструктурой стоит не так остро, как в случае с новостройками.

Но все же стоит обратить внимание на некоторые вещи.

Если дом находится близко от метро или остановки наземного транспорта, это огромный плюс для перемещений по городу. Но могут быть неприятные сюрпризы — непрошеные гости, приходящие в ближайшие подъезды с не самыми чистыми (в самом прямом смысле этого слова) намерениями. Если вы отдаете предпочтение логистике, обратите внимание на то, закрыт ли внутренний двор дома – закон разрешает устанавливать шлагбаумы (ССЫЛКА) и даже ограждения.

Кстати, о транспорте. Если он проходит близко к дому, стоит оценить, не мешает ли шум или свет от него жильцам. Звонки трамваев, вибрирование метро, фары автобусов могут мешать, особенно ночью.

Обратите внимание на доступность магазинов. Специфика крупных городов зачастую в том, что чем ближе к центру район, тем меньше доступных супермаркетов можно найти рядом. Очень дорогие или далеко расположенные магазины – не лучший вариант для длительного проживания.

Если для вас это важно, узнайте, есть ли рядом парки, прогулочные зоны, велодорожки. Это актуально для тех, кто занимается спортом, любит длинные прогулки или воспитывает собаку. В любом случае, стоит узнать заранее, как оценивается экологическая обстановка в районе.

В интернете можно найти карты с оценкой чистоты воздуха и воды по разным областям городов.

Оценить благополучность района и микрорайона на глаз бывает сложно (если вы не ищете квартиру в месте, которое заранее позиционируется как элитное), но бросающиеся в глаза разруха, запустение и беспорядок должны насторожить.

Важно! Если вы покупаете квартиру при помощи риелтора, не доверяйте слепо его утверждениям и не ограничивайтесь кратким «показом» квартиры. Он будет не только подсказывать, как выбрать квартиру на вторичном рынке, но и может пожелать обеспечить себе самое привлекательное время и формат для демонстрации квартиры – это одна из уловок, которой пользуются недобросовестные посредники. Подробнее о том, как не попасться на их удочку, читайте в нашей статье.

А чтобы подстраховаться, лучше приехать посмотреть район еще раз, уже самостоятельно. Возможно, есть смысл поговорить с соседями, если есть такая возможность.

Как оценить состояние дома перед покупкой квартиры

Помимо очевидного (того, что можно оценить визуально), обратите внимание на состояние двора, если таковой есть, количество машин рядом с домом, зеленые насаждения.

За общедомовым имуществом как правило ухаживает управляющая компания. Есть смысл спросить, кто обслуживает дом, и есть ли нарекания со стороны жильцов. Немаловажно обратить внимание, открыты или закрыты подвалы.

Для крупных городов актуальна проблема сбора мусора и его сортировки. Если для вас это принципиальный вопрос, уточните, как именно работает местный оператор по вывозу отходов.

Юридические нюансы покупки квартиры на вторичном рынке

Покупка квартиры, в которой вы будете не первым владельцем, имеет ряд особенностей чисто юридического характера. И очень важно лично проконтролировать все этапы, чтобы не столкнуться с неприятной ситуацией (например, вы можете «внезапно» обнаружить, что у квартиры есть еще владельцы, о которых вам не сообщили, или там остались прописаны чужие вам люди). Нюансы при покупке рынка на вторичном рынке чисто юридического характера предполагают проверку жилья на чистоту.

Чтобы убедиться в том, что квартира имеет «чистую» историю и вас не пытаются обмануть, сделайте следующее:

1. Запросите выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Так вы проверите собственника и поймете, кому принадлежит квартира – и тот ли это человек, который вам ее продает (напомним, что также это может быть его представитель, при условии наличия доверенности). Получить выписку вы можете и сами, запросить ее можно на сайте Росреестра, МФЦ или в одном из отделений Росреестра.

Выписка также даст вам информацию о том, есть ли у квартиры обременения (например, не находится ли она в ипотеке, не стала ли залогом для кредита, и так далее).

Важно! Если вы не уверены в своих силах, привлеките к проверке квартиры юриста. Это должен быть независимый специалист, не связанный ни с продавцами, ни с риелтором. Так вы будете уверены, что он всецело на вашей стороне.

Если квартира была куплена в ипотеку, просите предоставить вам справку из банка, что ипотека погашена и все платежи внесены, в противном случае платить за ипотеку придется вам.

2. Попросите показать вам технический и кадастровый паспорта квартиры.

Здесь важно убедиться, что указанные данные совпадают с состоянием жилья, которое вам показывают. Если владельцы проводили капитальный ремонт и не согласовали его (что должно быть отражено в паспорте), у вас в дальнейшем могут быть проблемы. К тому же, нелегальный ремонт может привести к проблемам с самим жильем, ведь безопасность всех изменений под вопросом.

3. Документы, подтверждающие личность собственника и его финансово-правовой статус.

Личность человека, который продает вам квартиру, должна быть той же самой, что в документах на собственность. Проверить это вы можете, попросив показать вам паспорт.

Как мы уже упоминали, продавать квартиру может и представитель собственника, но в этом случае у него должна быть доверенность, дающая право на такие действия. Обязательно попросите ее и убедитесь, что доверенность заверена у нотариуса.

К сожалению, обман с «поддельными хозяевами» квартиры по-прежнему актуален, поэтому в этом случае надо проявить бдительность.

Кстати, если собственник имеет супруга (супругу), нужно согласие второй половинки на продажу, потому что квартира, приобретенная в браке, считается совместной собственностью. Если вам продадут квартиру без согласия мужа или жены, они могут оспорить сделку.

Если вдруг у вас возникают сомнения в адекватности продавца, вы вправе запросить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Дело в том, что при признании владельца недееспособным (а это могут организовать родственники уже после того, как вы заплатите), сделку можно оспорить.

Кроме того, проверьте продавца на предмет судимости (для этого следует обратиться в судебные инстанции по месту его регистрации), если окажется, что он судим или ему предъявлены иски на крупные денежные суммы, от сделки лучше отказаться.

4. Выписка из финансового лицевого счета.

Нужна для того, чтобы убедиться в отсутствии долгов по ЖКХ. Помните, что после заключения сделки все долги, если они есть, переходят к новому владельцу, то есть к вам. Чтобы не остаться должным кругленькую сумму, узнайте заранее, были ли владельцы ответственными плательщиками.

Что еще важно узнать

Уточните, кто именно зарегистрирован в квартире. Для этого можно запросить у владельца справку о составе семьи. Собственник может получить ее в МФЦ.

В этой справке будут указаны все люди, зарегистрированные в квартире сейчас, а также те, кто был в ней прописан ранее. На что стоит обратить внимание – не прописаны ли в квартире несовершеннолетние дети. Если да, уточните, есть ли для них альтернативное жилье, куда их можно вписать после выписки, потому что в противном случае лишить их регистрации по закону не получится.

Порядок передачи денег

Тоже важный нюанс, позаботиться о нем необходимо заранее. Порядок вписывается в договор, обе стороны должны его соблюдать. Одним из безопасных способов считается перечисление денег на счет нотариуса, откуда их заберет предыдущий владелец после того, как договор купли-продажи будет исполнен и квартира будет передана новому собственнику, то есть, вам.

Кстати, не забудьте, что если вы ранее не получали имущественный вычет, то можете сделать это, а мы в нашей статье рассказываем, как именно (ССЫЛКА).

Алгоритм купли продажи квартиры

1 шаг:

Чтобы выработать правильный алгоритм сделки с недвижимостью, сначала нужно определите юридический статус квартиры (жилого дома или иного объекта недвижимости).
Если права собственности на объект недвижимости не зарегистрированы, то есть нет записи о правах в Едином государственном реестре недвижимости(ЕГРН), сделка по отчуждению прав на другое лицо невозможно.
Нет зарегистрированного права — нет возможности его перевести на покупателя или одаряемого.

Немало объектов недвижимости еще не включены в ЕГРН по старому жилому фонду, а так же и по новостройкам и даже не состоят на кадастровом учете.

На первом шаге определите юридический статус объекта недвижимости:

• — без зарегистрированного права собственности(нет записи о правах в ЕГРН) — есть только право устанавливающие документы, это «первичка»;
• — с зарегистрированным правом собственности ( наличие записи о правах в ЕГРН) — есть право устанавливающие и правоподтверждающие документы, это «вторичка».

Если не знаете что такое «первичка» и «вторичка» — читать подробнее

Алгоритм купли продажи квартиры — 2 шаг:

Получите достоверную информацию из Росреестра (ЕГРН) об объекте недвижимости его кадастровом номере, площади, кадастровой стоимости, обременениях и арестах .
Входить в сделку без этой проверки просто нельзя! Официальную выписку можно заказать через интернет.
ВНИМАНИЕ!
01.01.2020 года вступили в силу поправки в ГК РФ ст.8.1, п.6
Теперь покупатель недвижимости признается добросовестным приобретателем, если он опирался на данные ЕГРН и убедился в отсутствии обременений прав у продавца.
Это серьёзно укрепляет позиции приобретателя недвижимости и снимает риски финансовых потерь.
01.01.2020 вступила в силу ст.68.1 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»
Теперь добросовестный приобретатель жилья может рассчитывать на компенсацию из казны РФ за утрату прав на единственное жильё.
Поэтому значение выписки из ЕГРН нельзя переоценить.
Посмотрите пример:Выписка из ЕГРН
(Имя владельца я изменила)
Выписку из ЕГРН можно заказать через сайт Госуслуги
Там можно заказать:

• — выписку об объекте недвижимости, которая содержит информацию об отсутствии/наличии арестов и обременений
• так и специальную выписку о переходе права собственности — это история предыдущих сделок с объектом недвижимости
  Такая выписка нужна для анализа рисков оспоримой и ничтожной сделки.

Изучите правоустанавливающие
и право подтверждающие документы на квартиру

Правоустанавливающие документы, которые могут быть у продавца недвижимости:
— Договор купли-продажи, Акт приёма-передачи, подтверждение оплаты;
— Договор долевого участия и Акт приёма-передачи;
— Договор дарения;
— Договор мены;
— Решение суда;
— Свидетельство о праве на наследство;
— Свидетельство о праве собственности — выдается нотариусом пережившему супругу, если объект недвижимости был в совместной собственности. (НЕ ПУТАТЬ со Свидетельством о государственной регистрации права);
— Договор приватизации»
— Решение(постановление) Администрации и т.д.

Выясните у продавца, что ( из вышеперечисленного) у него является правоустанавливающим документом и обязательно разберитесь, все ли условия его уже выполнены. Например, в договоре была прописана рассрочка оплаты.

Получите от Продавца оригиналы документов на недвижимость, обратите внимание на наличие на право устанавливающем документе регистрационной надписи (штампа и печати Росреестра).
Запросите копии документов для более детального изучения дома.

Правоподтверждающие документы:
— Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости. В ней будет указан правообладатель.
— Свидетельство о государственной регистрации права (выдавалось с 31.01.1998 г по 15.07.2016 г.)

Самостоятельное составление договора купли-продажи с рассрочкой платежа и обременением в пользу продавца

Подпишите договор купли-продажи за столом переговоров.

Если того требует закон — удостоверьте сделку у нотариуса.
ВНИМАНИЕ! Нотариусы не принимают сторонние договоры, заранее, с запасом времени до сделки, обратитесь к нотариусу.

Интеллект-карта для оформления покупки квартиры

Всегда рада разъяснить. Автор

Достоверность информации в моих материалах вам подтвердят:

• • ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» , вступил в силу 02.01.2017 года ( с изменениями от 29.10.2021 года);
  • • Правила ведения Единого государственного реестра прав;
    • • Гражданский кодекс РФ;
      • • Жилищный кодекс РФ;
        • Семейный кодекс РФ.

        Официальный сайт Росреестра: rosreestr.gov.ru

        Процесс приобретения квартиры в новостройке

        Квартира — крупная покупка со множеством нюансов, решения должны быть приняты рационально. Однако, не все знакомы с процедурой покупки недвижимости.

        Укажем основные шаги, которые вам необходимо сделать:
        1. Рассчитайте примерный бюджет покупки.
        2.

        Изучите плюсы и минусы жилья в новостройках, убедитесь, что сделали верный выбор. Подробнее о том, какой рынок жилья выбрать: первичный или вторичный, читайте в статье.
        3.

        Выберите надёжного застройщика.
        4. Оформите ипотечный кредит на покупку квартиры.

        5. Примите квартиру от застройщика.
        6.

        Зарегистрируйте право собственности.

        Разберём каждый из этих пунктов подробнее.

        

        Как рассчитать бюджет покупки?

        Перед выбором конкретной квартиры оцените свои финансовые возможности. Часто для покупки недвижимости используют кредитные средства. Если вы хотите оформить ипотеку, вам потребуется первоначальный взнос, как правило, он составляет от 10-15% от стоимости квартиры.

        В качестве него можно использовать накопленные или иные средства, например, средства материнского (семейного) капитала. Мы поделились советами, как накопить на первоначальный взнос, в другой статье.

        Как оценить, за какую сумму вы сможете купить жилье? Для этого рассчитайте комфортную для вас стоимость ипотечного кредита: ежемесячный платёж на покупку квартиры не должен превышать 30-40% от общего семейного бюджета. Умножьте эту сумму на срок ипотечного кредита, учтите первоначальный взнос, и так вы получите примерную стоимость квартиры, которую можете купить. Следует также учесть, что покупка квартиры влечёт за собой дополнительные расходы.

        Ещё один совет: накопите финансовую «подушку безопасности» в размере 3-5 сумм ежемесячного дохода — это позволит продолжать выплачивать кредит в случае трудностей, например, временной потери работы.

        Плюсы и минусы покупки «первичной» недвижимости

        Квартира в новостройке имеет свои преимущества и недостатки. Взвесьте все «за» и «против» покупки жилья на первичном рынке, прежде чем принять окончательное решение.

        Преимущества:
        — Стоимость жилья. Как правило, квартиры на ранних этапах постройки стоят дешевле готовых вариантов.
        — Широкий выбор.

        В отличие от недвижимости на вторичном рынке, где число квартир в определённом районе ограничено, можно рассмотреть разные варианты планировки, выбрать этаж, вид из окна и т.д.
        — Инфраструктура и паркинг. Застройщики тщательно продумывают схемы комплексов: строят рядом школы, детские сады и площадки, выделяют площади под магазины, салоны и многое другое.

        — Современные планировки. Жильё в новостройках, как правило, имеет более удобные санузлы, просторные и функциональные помещения, чем квартиры во «вторичке».
        — Юридическая чистота квартиры.

        Недостатки:
        — Развивающаяся инфраструктура. Следует изучить транспортную доступность жилого комплекса и этапы её внедрения, чтобы проживание и доступ к нужным местам города были комфортными.
        — Сроки строительства.

        Покупка квартиры в новостройке несёт в себе риски, например, сдвиг сроков сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию.
        — Ремонт и шум. Если квартира была куплена без отделки, въехать в неё быстро не получится: нужно сделать ремонт, завезти мебель и т.д.

        Дома часто заселяются неравномерно, поэтому приходится терпеть шум ремонта соседей.

        Составьте список того, что вам важно при выборе квартиры: так вы отсеете некоторые жилые комплексы, и выбор сузится. Изучите доступные варианты через специализированные площадки, например, на сайтах ДОМ.РФ Девелопмент, Циан или напрямую на сайтах интересующих застройщиков.

        

        Выбор застройщика

        Покупка квартиры в строящемся доме имеет свои риски, основные из них — задержка сроков сдачи жилья в эксплуатацию и незавершённое строительство. Внимательно изучите информацию о застройщиках, так вы минимизируете риск. Используйте портал наш.дом.рф и проверьте на нём легальность новостроек и репутацию строительных компаний на рынке недвижимости.

        На сайте собрана актуальная информация о жилищном строительстве, достоверность которой обеспечивается Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

        Как убедиться в легальности новостройки и что нужно проверить перед приобретением недвижимости, читайте в нашей статье.

        Дополнительно защищают покупателя эскроу-счета — банковские счета, позволяющие обезопасить расчёт между застройщиком и покупателем. Банк блокирует средства на специальном счёте, и строительная компания получает доступ к деньгам за квартиру только после того, как дом введут в эксплуатацию. Если застройщик не выполнит свои обязательства, покупатель сможет вернуть свои средства.

        Подробнее об эскроу-счетах и правилах работы с ними читайте в статье.

        Что нужно знать об ипотеке?

        1. Залог
        Покупая недвижимость за счет кредитных средств, заёмщик передаёт её в залог банку до полного исполнения обязательств по кредитному договору. Это гарантирует кредитной организации возврат выданных средств.

        В большинстве случаев банки требуют оформления закладной — ценной бумаги, которая удостоверяет право залога на жилье, обремененное ипотекой , а также право ее законного владельца на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств. Залог с квартиры снимается после полного исполнения обязательств по кредиту.

        2. Страхование недвижимости
        Выдача заёмных средств — риск не только для покупателя, но и для банка, поэтому залоговую квартиру обязательно страхуют в соответствии со статьей 31 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Страхование квартиры происходит только после сдачи дома и оформления права собственности, оно защитит как кредитную организацию, так и самого заёмщика в случае непредвиденных обстоятельств.

        3. Страхование заёмщика
        Этот вид страхования не обязателен и не повлияет на получение ипотеки, но может обезопасить клиента, например:
        — страхование жизни и здоровья поможет в случае частичной или полной нетрудоспособности или смерти заёмщика.
        — страхование ответственности заёмщика позволяет застраховать себя, если по каким-либо причинам потеряет возможность осуществлять платежи.

        В этом случае банк получит выплаты от страховой компании, однако сумма такого платежа может составлять не менее 10% и не более 50% основной суммы долга.

        Подробнее о видах страхования при оформлении ипотечного кредита читайте в статье.

        

        Изучите доступные ипотечные кредиты

        Банки предлагают широкий выбор ипотечных программ, в том числе программы «льготной ипотеки».

        Например, в АО «Банк ДОМ.РФ» существует программа ипотечного кредитования «Льготная ипотека на новостройки», позволяющая получить кредитные средства по более низкой ставке.

        Изучите разные варианты условий по ипотечному кредиту. Воспользуйтесь ипотечным калькулятором, это позволит вам в несколько шагов оценить будущие затраты на погашение кредита.

        Шаг 1. Укажите стоимость недвижимости, которую вы планируете приобрести

        Шаг 2. Впишите сумму первоначального взноса, который вы готовы внести требования

        Шаг 3. Обозначьте срок, в течение которого вы будете выплачивать задолженность по кредиту

        Шаг 4. Изучите результаты расчёта. Калькулятор покажет возможную ставку по кредиту, приблизительный ежемесячный платёж и необходимый уровень дохода для комфортного погашения.

        

        Шаг 5. Ознакомьтесь с предварительным графиком платежей и подайте заявку через личный кабинет ипотеки.

        

        Процесс оформления сделки по ипотеке (по предоставлению ипотечного кредита)

        Изучите требования банка к заёмщику, как правило, это:
        — возраст: большинство банков устанавливают минимальный возраст заёмщика — 21 год, а максимальный возраст на дату погашения кредита до 65-70 лет
        — стаж: чаще всего требуется проработать не менее 3 месяцев на последнем месте трудоустройства
        — платёжеспособность и кредитная история: кредит на квартиру подразумевает регулярные выплаты, поэтому кредитной организации важно убедиться в стабильности дохода заёмщика
        — гражданство: большинство банков не выдаёт ипотечные кредиты иностранным гражданам

        Для подачи заявки на ипотеку:

        1. Соберите пакет необходимых документов, как правило, это:
        — паспорт
        — документы для подтверждения дохода с указанием его источника — это может быть заработная плата, пенсия, доход от сдачи жилья в аренду и т.д. Банк ДОМ.РФ не требует этих документов, а подтверждает доходы выпиской из ПФР, которую сам же заказывает.

        Перечень документов может быть расширен по требованию банка или в соответствии с условиями выбранной ипотечной программы, например, при оформлении так называемой «семейной ипотеки» дополнительно потребуется свидетельство о рождении ребёнка.

        2. Подайте заявку на ипотечный кредит. Сделайте это онлайн на сайте банка или обратитесь в офис кредитной организации. После одобрения заявки на ипотеку банком, как правило, заёмщику отводится до 90 дней на поиск жилья и сбор требуемых документов и проведения сделки.

        3. Предоставьте документы по выбранной недвижимости и дождитесь её одобрения банком. Перед этим удостоверьтесь, что жильё подходит под требования кредитной организации.

        4. Ознакомьтесь внимательно с пунктами кредитного договора перед тем, как его подписать. Если вам встретились непонятные формулировки, проясните их значение у сотрудника банка. Обязательно проверьте корректность всех указанных в документе данных.

        5. Подпишите договор для получения кредита.

        Принятие квартиры от застройщика

        Покупка жилья в новостройке подразумевает приобретение строящейся недвижимости. После окончания строительства застройщик вводит дом в эксплуатацию и уведомляет собственников о готовности передать объект. После получения такого уведомления необходимо начать приёмку квартиры в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, — в течение недели.

        В акте приема-передачи вы имеете право указать на недоработки, которые строительная компания должна исправить. Мы рассказали, как правильно принять квартиру от застройщика тут. Важно отметить, что, если участник долевого строительства не придёт на приёмку квартиры в течение 2 месяцев после получения уведомления, строительная компания имеет право составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

        Зарегистрируйте право собственности на квартиру

        После того, как вы приняли объект недвижимости от застройщика — оформите право собственности на ипотечную квартиру и закладную. Для этого нужно подать заявление и документы в Росреестр для осуществления регистрационных действий. Это можно сделать через МФЦ или Росреестр.

        После внесения в единый государственный реестр недвижимости данных о праве собственности на недвижимость покупатель становится законным собственником жилья.

        Советуем ознакомиться:

        1. Расторжение договора аренды по соглашению сторон
        2. Что проверить при аренде квартиры
        3. Срок снятия ареста с карты
        4. Как получить инн в электронном виде
        5. Регистрация в паспорте
        6. Ип для такси