Как продать долю в квартире если второй собственник против

Если отвечать на вопрос, не вдаваясь в подробности, то ответ будет таким:каждый сособственник имеет возможность распорядиться своей долей в квартире.

Но такой ответ, наверное, мало кого удовлетворит. Далее – о деталях.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Законодательная база

Чтобы разобраться в проблеме более подробно, нужно изучить положения:

Согласно ст. 247 ГК РФ, дольщик имеет право на предоставление в его пользование и владение части помещения, пропорциональной его доли, либо право на выплату денежной компенсации.

Если сособственник решил продать свою долю, то он имеет право это сделать, но, в первую очередь, должен рассматривать в качестве продавцов владельцев иных долей.

У них имеется преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ).

Если квартира находится в совместной собственности

Нужно ориентироваться на положения ст. 253 ГК РФ.

Эта статья содержит следующие правила:

1. Распоряжаться совместным имуществом может любой сособственник.
2. Для реализации того, что указано в п.1, необходимо получить согласие всех владельцев жилой недвижимости.

Если все сособственники не возражают против продажи имеющейся у них квартиры, то участником сделки может выступить только один владелец недвижимости, представивший контрагенту согласия на продажу от иных обладателей жилья, выступающего предметом договора.

Есть альтернативный вариант: согласно ст. 254 ГК РФ,

Каждый дольщик сможет распорядиться своей долей в праве на квартиру так, как ему пожелается.

Таким образом, продать недвижимость, находящуюся в совместной собственности, целиком не просто, все-таки это можно сделать, в соответствии с нормами ГК РФ.

Как продать долю квартиры, если совладелец против

На основании изложенного выше, приходим к следующим выводам:

Все эти процедуры займут определенное время, но, в итоге, можно будет добиться результата.

С чего начать?

Первое, что необходимо сделать – найти покупателя на стороне. Проблема в том, что доли в квартирах приобретают неохотно.

Сомнительное удовольствие делить недвижимость с посторонним человеком – дольщиком, который отказывается от отчуждения своей части квартиры.

Но, практика показывает, что если постараться, это реально.

Где оформляют сделку?

Таким образом, оформить нужные документы самостоятельно – в простой письменной форме, у юриста – не получится.

Вернее, сделать это можно, но когда наступит время регистрировать право собственности на долю, возникнут проблемы: в Росреестре откажутся совершать регистрационные действия.

Какие документы необходимы?

Первое, что нужно подготовить – сообщение сособственникам о желании продать долю.

В нем указывают следующую информацию:

Сособственник не может продать свою часть недвижимости третьим лицам дешевле, чем было предложено другим сособственникам.

То есть, если изначально доля предлагалась по цене в 1 млн. рублей, то, если сособственники отказываются её купить, нельзя поставить цену в 900 тыс.

Документ направляется остальным дольщикам.На принятие решения у них есть 1 месяц.

Если ответа от этих людей не последовало, то данный факт фиксируется нотариусом.

После этого, можно заключать сделку с третьими лицами.

Кроме того, понадобятся:

1. Правоустанавливающие документы на долю квартиры.
2. Согласие супруги на отчуждение, если недвижимость приобреталась в браке.
3. Справка о составе лиц, зарегистрированных в жилье.

Сроки оформления

Учитывая то, что закон обязывает направлять дольщикам сообщение об их возможности реализовать преимущественное право покупки, срок оформления сделки будет составлять, в среднем, более месяца.

Ожидание ответа от сособственников – до месяца.

Оформление документов – несколько дней – зависит от расторопности нотариуса.

Регистрация перехода права – неделя, в среднем.

Когда могут отказать?

Взаиморасчеты

Стороны могут рассчитаться по договору как наличными средствами, так и безналичными – через банк.

Активно применяется аккредитив и банковская ячейка.

Что касается оплаты услуг нотариуса, то стороны сами определяют, кто будет передавать деньги данному должностному лицу.

Особенности и нюансы

Если второй собственник несовершеннолетний

Во-первых, тонкость в том, что за него вопрос о покупке или отказе в покупке доли решают родители.

Согласия органов опеки на покупку доли не требуется.

Другие особенности и сложности

Все они, в том или ином аспекте, уже упоминались:

1. Нельзя оформить договор в простой письменной форме.
2. Первым купить долю нужно предлагать сособственнику.
3. Нельзя занижать цену для третьих лиц.

Риски и последствия

Основная опасность заключается в том, что .

Например, по тому основанию, что не соблюдены интересы сособственника, или он вообще не был уведомлен о продаже надлежащим образом.

Впрочем, после вступления в силу ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», все риски были сведены к минимуму.

Это должностное лицо призвано следить, чтобы все было в рамках закона.

В итоге, продать долю в квартире, даже если второй собственник против – вполне реально.

Но намного сложнее, чем продать объект недвижимости целиком.

Лучший вариант – когда сособственники вместе отчуждают свои доли, а покупатель получает целую квартиру.

Действия для продажи при долевой собственности

Если на квартиру устанавливается долевое владение, то каждый хозяин имеет не только свою часть площади, но и может пользоваться общим принципом отчуждения. Правом распоряжаться имуществом пользуется каждый владелец доли.

Порядок действий подразумевает следующие моменты:

1. Вначале нужно найти покупателя на продаваемую часть жилья.
2. Обсуждаются основные условия, которые отображают в договоре купли-продажи.
3. С помощью нотариуса продавцу и покупателю нужно согласовать примерный план будущего договора продажи, где уточняется сумма за объект и форма расчета.
4. Поставить в известность другого владельца доли и предложить ему право выкупа продаваемой части. Условия, которые указаны в основном договоре купли-продажи, должны быть идентичны с высылаемым уведомлением.
5. После того как письмо с уведомлением было отправлено на адрес проживания другого хозяина части, нужно выждать один месяц.
6. В случае если другой владелец выступает за отказ от сделки, то с помощью нотариуса удостоверяется проект предполагаемого договора продажи.
7. После юридического заверения нотариусом документа, можно переходить к этапу регистрации сделки через государственный орган Росреестра или МФЦ, где сотрудником отделения будет зафиксирован переход права владения.
8. Покупатель части получит на руки выписку из ЕГРП, где будет вписан он, как собственник.

В этот момент другой хозяин может предъявить личный отказ от продажи на любой стадии прохождения оформления сделки.

На срок может быть оказано влияние другого владельца в период получения им письменного уведомления. Если хозяин, получив письмо, сразу начнет оформлять личный отказ от продаваемой доли, то продавцу не нужно будет выжидать месячный срок и может приступать к следующей подготовительной стадии, то есть нотариальное удостоверение договора.

ВНИМАНИЕ . Но в случае если другой хозяин выступил против проведения такой сделки и никак не выходит на контакт, то придется ждать окончания 30 дней, которые предусматривает действующее гражданско-правовое законодательство. В дальнейшем выраженный отказ от сделки вторым собственником не повлечет за собой юридическое значение.

При регистрации продажи в государственном органе присутствие другого владельца доли не требуется. Даже если владелец другой части отправит официальное письмо с отказом в регистрационный отдел, никаких действий это не возымеет.

Если другой владелец с личным отказом от сделки решится обратиться в судебную инстанцию, то там его иск не удовлетворят. Единственный вариант постараться не допустить совершение продажи – это выкупить продаваемую долю за денежные средства. В таком случае продавец ничего не сможет потерять, так как продажа пройдет на аналогичных основаниях в соответствии с условиями составленного договора купли-продажи.

Другие способы продать долю

Помимо стандартных способов продажи персональной доли, которые регламентируются законом, существует ряд иных возможностей постараться обойти моменты с преимущественным правом другого владельца.

К ним относятся:

1. Вместо составления договора по продаже имущественной части оформить договор дарения. В этом случае соглашение другого хозяина не требуется, так как сделка будет проходить на безвозмездной основе.
2. Заключение договора займа, передать покупателю собственную часть жилья в качестве просрочки суммы.
3. В основном договоре можно указать сумму на долю сильно завышенную, что повлечет отказ от такой покупки другими владельцами.

Общая стоимость всего жилья при продаже может быть значительно выше, чем сбыт по отдельным долям владельцами. Но насильно заставить продать квартиру всех владельцев нельзя, каждый имеет право отказаться от предстоящей сделки и не продавать свою выделенную часть.

Но юридическая практика предусматривает ситуацию, когда площадь имущественной доли хозяина небольшая. В этом случае другие владельцы могут обратиться в суд с требованием принудительной продажи этой части с последующей выплатой денежных средств хозяину небольшой доли.

Что будет если постараться продать долю без согласия других владельцев

Этап с оформлением уведомления на предоставление преимущественного права выкупа продаваемой доли является обязательным условием совершения итоговой сделки. Если продавец решил обойти такой момент и оформил договор купли-продажи, то это приведет к полному аннулированию сделки. Такой документ будет считаться недействительным.

ВАЖНО . Владельцы других долей могут смело обратиться в судебную инстанцию с иском о нарушении прав. Такая возможность предусмотрена статьей № 253 ГК РФ.

В результате решения суда, весь процесс по регистрации сделки вернется на начальную стадию, право владения долей останется за продавцом. Также придется вернуть залог обратно покупателю и выплатить в полном размере сумму неустойки, которая определяется судом.

В том случае если продавец своей части имущества не прошел процедуру предоставления прав выкупа другими хозяевами, то владельцы в своем иске могут потребовать от суда перехода права быть покупателями в свою сторону. Данное правило предусмотрено статьей № 250 ГК РФ.

На обращение в суд с таким требованием законодательство предусматривает срок 3 месяца с того момента, когда владельцы обнаружили факт нарушения.

Также суд разбирает вопросы, связанные с неверно указанной стоимостью доли в уведомлении. Например, в оповещении других владельцев указано завышенная стоимость, а в договоре меньшая. Это также является нарушением преимущественного права стать покупателем другого владельца.

Если требуется продажа совместной собственности

Если на квартиру установлено совместное владение, например, супругов, которые находятся в официальном браке, то высылать письменное уведомление не нужно. Для продажи всей квартиры нужно согласие мужа и жены, а также наличие их подписей на договоре продажи объекта.

Но если супруги находятся в разводе, и жена требует получить денежные средства за свою половину, то следует знать некоторые особенности. Пока жилье находится в совместном владении продать его нельзя без получения одобрения на сделку от жены. В таком случае раздел происходит через суд или делится на доли, которые затем можно продать.

Через суд буду рассматриваться следующие пути решения проблемы:

1. Раздел будет происходить равными долями, как супругу, так и супруге. Это стандартный выход из положения.
2. Размер долей будет отличаться. Такой вариант рассматривают при наличии несовершеннолетних детей либо ненадлежащее отношение к общему бюджету семьи одного из супругов.
3. Квартира может быть передана в собственность одному из супругов, но только при условии разовой выплаты за другую часть жилья.

В итоге, полученный от другого владельца отказ от совершения сделки не повлечет за собой запрет на продажу. Это решение может только передвинуть срок на некоторое время, но не запретит реализацию части.

Наши юристы знают ответ на Ваш вопрос

Как продать квартиру, если второй собственник против?

Продать квартиру, если второй собственник против, не составит большого труда, но только при условии, что соблюдены все нюансы, качающиеся сделок с долевым участием или общей собственностью. Процесс сделки купли-продажи, может быть довольно долгим, если второй собственник против ее проведения.

Жилплощадь, разделенная на доли и ее реализации

Если, квартира находится во владении, разделенным на доли, то каждому из владельцев причитается ее определенная часть. Также, каждый из них обладает разными правами, установление которых не имеет никакого отношения к тому, какова у каждого площадь доли.

Для того, чтобы произвести отчуждение недвижимости у другого владельца квартиры, необходимо прибегнуть к следующим действиям:

1. Отыскать на покупку части квартиры потенциального клиента.
2. Обсудить все важные моменты договора о продаже.
3. Составить проект соглашения, где должны быть указаны цена правила расчета относительно каждой из сторон.
4. Поставить в известность второго владельца о том, что предполагается заключение сделки и дать ему возможность произвести выкуп доли на тех условиях, которые указаны в проекте соглашения.
5. Выждать один месяц в течении, которого второй владелец будет изучать уведомление проекта соглашения.
6. В случае отказа другого собственника продавать свою долю, посетить нотариуса и подтвердить проведение сделки.
7. После заверения у нотариуса отправиться в Росреестр или МФЦ, где необходимо произвести регистрацию сделки и отметить, что право собственности переходит к другому владельцу.
8. Получить на руки выписку из ЕГРН, после которой все права на долю в квартире уже переходят к новому хозяину.

Предъявление уведомления о планируемой сделки, которое предоставляется второму собственнику, может значительно повлиять на срок ее проведения. В том случае, если второй хозяин квартиры, не стремиться использовать свое законное право преимущественного выкупа другой доли, он может дать расписку о том, что отказывается от него. Если, такое происходит, то продавец имеет свое полное право не дожидаться, пока пройдет положенный месяц и сразу перейти к следующему шагу, необходимому для сделки купли- продажи — заверению документов у нотариального лица.

Но, что же предпринять, если в тот момент, когда второму собственнику было вручено уведомление о продажи доли, он не сказал ничего о своем праве выкупа и просто запретил продавать ту долю квартиры, которая ему не принадлежит? Да, ничего. Просто оставить его запрет без внимания и дожидаться того времени, когда положенный месяц, который выделен законом на рассмотрение уведомления, подойдет к концу. Если, при совершении последующих этапов сделки, второй собственник также выражает свой запрет, то опять же, стоит оставить его без внимания, так как, никакие его слова уже не имеют значения.

Ведь в тот момент, когда продавец отправиться к нотариусу, а после в учреждение Росреестра, второй собственник не должен там быть.

ВНИМАНИЕ . Даже, если он будет отправлять свое возражение, по поводу продажи чужой доли, в соответствующие органы, это никак не повлияет на весь процесс и, тем более, не приведет к возникновению проблем.

Но, возникает вопрос: «А если второй собственник ну уж очень настойчивый человек и все продолжает нагнетать процесс сделки своими возражениями и собирается отправиться в суд, что произойдет тогда?» Да ничего. Даже, если будет судебное разбирательство, второй собственник получит отказ на свой иск, так как, он не обладает никакими правами распоряжаться чужой собственностью, в настоящем случае, долей, которая принадлежит второму хозяину квартиры. Единственное, что может предпринять второй владелец в таком деле, это сорвать сделку и выкупить долю, так как такое право ему предоставляется в первую очередь.

Но ведь и это ничего не изменит. Продавец ничего не потеряет после такого поступка, ведь второй собственник просто купит у него вторую долю.

Есть два решения такой проблемы:

1. Переоформить имущество на долевое владение.
2. Произвести раздел имущества при помощи суда.

А как продать квартиру с помощью суда, в том случае, если один из ее хозяев против? Такое вполне возможно, если, к примеру, кто-либо из супругов не дал свое согласие на добровольный раздел долей. Когда суд рассматривает подобные дела, он учитывает не сам факт будущей продажи, а именно раздел долей квартиры между заявителем и ответчиком.

Существует все несколько решений, которые может вынести суд в ходе раздела долей при совместном владении:

1. Каждому из лиц, выделяется две равные доли. Такое распределение происходит, как правило, при разводе супругов.
2. Кому-либо выделяется большая доля квартиры. Такое происходит в том случае, если, к примеру, учитываются интересы детей или же истец, или ответчик недобросовестно пользовались семейным бюджетом.
3. Квартира предоставляется во владение кому-то одному, но при условии, что этот человек выплатит компенсацию другому лицу за его часть квартиры.

Если, суд назначил выплату компенсации, ее сумма будет рассчитываться из рыночной цены квартиры. Как правило, для установления сумм компенсации приглашается оценщик, который после предоставляет отчет о том, какова на рынке цена квартиры.

Если ж, суд постановил, что квартира будет разделена на доли, то каждый из дольщиков, должны посетить органы Росреестра и произвести регистрацию долевой собственности. Как только будет получена выписка из ЕГРН, продажа квартиры будет осуществляться по тем условиям, которые учитываются при долевом владении. Конечно же, в таком случае, необходимо будет предоставить второму владельцу соответствующее уведомление.

Незаконная продажа недвижимости при отсутствии согласия другого дольщика

Прежде, чем заключить договор о продаже квартиры или ее доли, необходимо обязательно получить согласие всех ее собственников. Если такое условие не воплотить в жизнь, то договор аннулируется и все действия, связанные с ним, признаются незаконными.

ВНИМАНИЕ . Собственники, права которых были нарушены в результате действий недобросовестного второго собственника, имеют полное право обратиться в суд. Аргументировать подачу иска они могут статью Семейного Кодекса, а именно его статьей 35, пунктом 3(в случае, если незаконная продажа осуществлялась одни из супругов).

А в том случае, если владелец хочет продать квартиру, и при этом определенная ее доля принадлежит второму владельцу, и он не предоставляет ему право на преимущественный выкуп другой части квартиры, то второй владелец может воспользоваться статьей 250 пунктом 3 Гражданского Кодекса Российской Федерации. Данная статья, дает возможность переоформить обязанности или права покупателя, непосредственно на второго собственника, права которого были нарушены.

Что делать отвергнутому совладельцу (три варианта решения проблемы)

Если же владельцы долей так и не смогли прийти к единому решению, то история может развиваться по одному из трёх сценариев, причём во всех из них сособственник, проживающий в квартире, продолжает в ней жить, а вот действия изгнанного совладельца могут быть различными. Он может «плюнуть и забыть», либо вселиться через суд (описано в 3 способе), либо передать свою долю на сторону. Доли квартир покупают неохотно, тем не менее, некоторый спрос на них имеется.

Долю в квартире человек покупает в трёх случаях. Кто-то приобретает долю для своего проживания. Он надеется, что сможет договориться с другими сособственниками о совместном пользовании жильем.

Это довольно рискованный вариант, но иногда так делают. Второй случай – доля покупается для получения постоянной прописки. Доля может быть маленькой, например, одна сотая квартиры.

И, наконец, существуют профессиональные рейдеры. Они покупают доли в квартире для того, чтобы навязать старому сособственнику свои условия – чаще всего вынудить к продаже доли.

Как замечают риэлторы, если человек готов купить часть квартиры именно для проживания, то правильнее будет купить не долю в квартире, а комнату в коммуналке или общежитии. В этом случае права жильцов обозначены более чётко. Тем не менее, есть примеры, когда покупатели долей довольно мирно сосуществуют с соседями по квартире.

Впрочем, есть и примеры другого рода – а именно когда доля в квартире приобретается с целью довести накал страстей до предела и поиметь с этого профит, или попросту купить долю несчастного совладельца по дешёвке.

Некоторое время назад в Екатеринбурге получил реальный срок человек, целенаправленно угнетавший сособственников по квартире. Он дебоширил, мазал двери креозотом, доходило до физического насилия. Но сразу скажу, этот случай скорее исключение.

Найти управу на агрессивного совладельца очень трудно. В описанном случае дело дошло до суда, потому что у человека были доли в нескольких квартирах и во всех он пытался выжить соседей. Причём это были не только бабушки-дедушки, но и вполне социально адаптированные люди.

Им удалось связаться друг с другом, они обратились в прокуратуру. Суд учёл, что у дебошира есть доли в разных квартирах, и он осознанно не консолидировал их – не поменял в одну квартиру.

1. Продать

Ранее портал METRTV.ru подробно рассказывал о правилах поведения собственников долей квартир, а также описывал тонкости процедуры продажи доли в праве собственности. За последнее время практика проведения продаж немного изменилась. Продать долю стало проще.

По закону сособственник, продающий долю «на сторону», обязан предложить купить её другим совладельцам квартиры. Другие сособственники, если не готовы выкупить долю, пишут отказ от покупки. Если они находятся далеко или не идут на контакт, можно отправить им телеграммы с предложением о продаже.

Тогда сособственники не смогут потом заявить, что их право на выкуп доли нарушено, и через суд аннулировать сделку. Ранее практика была такова, что телеграммы надо было отравлять по адресам регистрации сособственников. Эти адреса могли быть неизвестны человеку, продающему долю.

Сейчас достаточно направить телеграммы на адрес квартиры, доля в которой продаётся. Суд сегодня рассуждает так: если у тебя есть собственность, то ты должен о ней заботиться, хотя бы проверять почту.

Разместить объявление о продаже доли в квартире можно в рубрике «продажа квартир» портала METRTV.ru. Важно не забыть указать в соответствующем поле размер продаваемой доли.

2. Подарить

Часто для отчуждения доли в квартире используют договор дарения. В этом случае согласие сособственников не требуется. Если под дарение была замаскирована продажа, то сделка может быть оспорена через суд, но на практике почти невозможно доказать, что была именно продажа, а не дарение.

Сравнительно недавний случай: в квартире проживали женщина с ребёнком и её брат – владелец одной третьей доли объекта. Не поставив в известность родных, он передал свою долю через договор дарения. Женщина попыталась оспорить сделку в Орджоникидзевском суде, но там сделку притворной не признали.

Судья потребовал доказательств передачи денег. Разумеется, никаких доказательств не было.

Впрочем, даже если суд признал сделку, проведённую через дарение, притворной, это отнюдь не значит, что долю у нового собственника заберут. Суд переведёт права покупателя на совладельца, оспорившего сделку, но если совладелец не выкупит эту долю, она останется у «постореннего» владельца.

3. Отдать за долги

И наконец, третий способ отчуждения долевой собственности – через соглашение об отступном. Собственник доли заключает с покупателем договор займа на сумму, по которой он планирует продать долю. В качестве залога по займу оформляется доля.

После регистрации залога в Росреестре и получения собственником денег у заимодавца (покупателя) оформляется соглашение об отступном, по которому заимодавец прощает долг и получает в замен предмет залога – то есть долю квартиры.

Доли в квартирах через отступное сейчас отчуждают редко. Проще это сделать через обычную куплю-продажу. Зато по такой схеме нередко проводят сделки с парковочными местами.

Такое место – это доля в праве собственности на всю парковку. И всем сособственникам надо направить предложение о покупке доли. Был случай, человек, продающий парковочное место рассылал 255 телеграмм, при этом выяснилось, что 8 сособственников живут в странах, с которыми нет телеграфного сообщения.

В итоге сделку провели через договор займа и отступное.