Ижс

Аббревиатура ИЖС встречается в тексте распорядительного документа на земельный участок, кадастровом паспорте и свидетельстве, подтверждающем права собственника на землю, поэтому важно разобраться что это такое и какую расшифровку имеет.

Она означает сокращенное название одного из видов разрешенного использования земельного участка и расшифровывается как – индивидуальное жилищное строительство.

Виды разрешенного использования – далее ВРИ, введены в практику эксплуатации земли классификатором ВРИ земельных участков, утвержденным Минэкономразвития России 1 сентября 2014 года, с изменениями, которые станут актуальными в 2019 году.

Подробнее о классификаторе ВРИ можно прочитать в статье.

Участок, имеющий ВРИ – ИЖС, может быть использован следующим образом:

• строительство малоэтажного жилого дома;
• возведение вспомогательных хозяйственных построек;
• разбивка огорода для собственных нужд.

В то же время законодатели запрещают использовать земли со статусом ИЖС для следующих целей:

• строительство домов на несколько квартир.
• переработка продукции сельскохозяйственного производства, в качестве варианта для предпринимательской деятельности;
• расположение объектов коммунального и промышленного использования;
• производство и реализация продукции ритуального назначения.

Правила выбора земли

При планировании строительства, помимо стоимости и юридических особенностей на центральное место выходит выбор оптимального расположения земельного участка.

Для каждого человека необходимы различные условия, но большинство из них можно подвести под некий единый критерий.

Рассмотрим нюансы, которые необходимо учесть, чтобы впоследствии не столкнуться с неприятными сюрпризами:

• При планировании строительства загородного коттеджа поищите участок, расположенный в непосредственной близости от объектов рекреации – водоемов, лесов.
• Для возведения капитального жилого строения следует предпочесть местность, расположенную недалеко от социальных объектов – детских садов и школ, больниц и учреждений культуры. Приветствуется наличие рынков, а так же магазинов, реализующих товары повседневного спроса.
• Удобные подъездные дороги, облегчающие передвижение на собственном автомобиле.
• Наличие коммунальных коммуникаций или возможности их оперативного подведения и подключения дома к ним.

Владельцы участков, выделенных под ИЖС, вправе рассчитывать на надлежащее содержание дорог, включая их зимнюю расчистку. Ответственность за это несет муниципалитет.

Тип застройки

Градостроительное законодательство позволяет возводить на земле, выделенной под индивидуальное жилищное строительство объекты для личного использования высотой не более трех этажей.

• Жилые дома. Строения не могут быть многоподъездными, рассчитанными на проживание нескольких семей и использование в коммерческих целях.
• Гаражи. Действует то же правило, что и в предыдущем случае – запрет на использование объекта с целью получения выгоды. При размещении постройки требуется соблюдение расстояния от близлежащих строений. Изучите нормы СНиП.
• Баня. Пожароопасный объект требует соблюдения при строительстве правил пожарной безопасности. Являясь вспомогательным сооружением, в получении разрешения на строительство не нуждается. Запрещается использование в коммерческих целях.
• Прочие хозяйственные постройки – дровяники, сараи, теплицы, беседки. Согласно законодательству строения подобного типа должны располагаться в глубине участка. Строительство должно вестись с выдерживанием расстояний, рекомендованных СНиПами.

Популярный строительный объект – гостиница может быть построен на землях ИЖС при наличии соответствующего разрешения от распорядительного органа.

О том, что можно строить на участках ИЖС читайте в отдельной статье.

Формирование и размер

При формировании участка, выделяемого под ИЖС, органы МСУ руководствуются следующими условиями:

• наличие незанятых территорий;
• уровень потребности населения в земельных участках под строительство;
• степень заселенности района;
• оценка целесообразности отведения земельного участка в соответствии с приоритетом развития территории.

Размер участка может составлять от 3 до 30 соток.

Зависит он и от площади будущего дома – существует требование к площади, выделяемой под застройку – обеспечение свободного размещения на нем стройматериалов и спецтранспорта, подсобных установок.

Вид разрешенного использования

Строительство на землях для этого не предназначенных карается штрафными санкциями, а также предписаниями о сносе незаконной постройки.

Уточнить ВРИ конкретного участка земли можно, обратившись в органы Росреестра:

• Закажите кадастровый паспорт участка. По строке ВРИ в соответствии с записями в государственном кадастре недвижимости находится информация о том, как участок может быть использован.
• Кадастровая выписка об участке. Строка «Разрешенное использование» содержит искомую информацию.

Запросить данные можно:

• при личном визите в органы Росреестра или через сайт,
• через МФЦ,
• сайт «Госуслуги».

В соответствии с действующим классификатором ВРИ, ИЖС в документах указывается как «малоэтажная жилая застройка».

О том, как узнать ВРИ участка, читайте в тематическом материале по ссылке.

Распорядительный акт органа местного самоуправления, устанавливающий ВРИ ИЖС участка, может служить основанием для начала жилищных строительных работ.

Преимущества

Неоспоримыми плюсами ведения строительных работ на участке под ИЖС являются:

• • моментальное присвоение адреса построенному дому;
  • беспроблемное оформление регистрации по месту проживания;
  • гарантированное обеспечение всеми необходимыми коммуникациями;
  • близкое расположение социальных объектов, а также объектов транспортной, инженерной и коммунальной инфраструктуры;
  • плата за владение домом ограничивается суммой налога на имущество физических лиц;
  • сумма налога на ИЖС участки ниже, чем на участки аналогичной площади на сельскохозяйственных землях и территориях, выделенных под садоводство.
  • возможность получения налоговых вычетов по налогу на доходы физических лиц за строительство дома;
  • использование земли в качестве залогового фонда при оформлении ипотечного кредита;
  • получение материнского капитала за построенный дом.

  Охотников заинтересует возможность получения официального разрешения на хранение огнестрельного оружия. Дома, возведенные на участках с другим ВРИ такого преимущества своему владельцу не дают.

  Подробнее о плюсах ИЖС в сравнении с садовыми участками читайте в этой статье, а отличия от ЛПХ — в этой.

  Что такое ЛПХ и ИЖС?

  Данные аббревиатуры расшифровываются следующим образом:

  • Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Как следует из названия, этот вид разрешенного использования позволяет разместить на участке жилой дом. Также допустимо строительство хозяйственных построек, гаражей и выращивание сельхозпродукции для личных нужд.

  Важно, что участки ИЖС могут находиться только в границах населенных пунктов.

  • Личное подсобное хозяйство (ЛПХ). Основной задачей участков ЛПХ является производство сельхозпродукции и предпринимательство. Строительство жилого дома допустимо, но только при одном условии — участок должен быть расположен в границах населенного пункта.

  Какие ограничения существуют у участков ЛПХ?

  Ограничения при использовании участков для личного подсобного хозяйства зависят от их расположения. Существуют два вида участков ЛПХ:

  Приусадебный участок. Такие участки находятся на землях населенных пунктов и позволяют строительство жилого дома. Также важно, что в таких постройках можно оформить регистрацию по месту жительства;

  Полевой участок. Если участок находится на землях сельскохозяйственного назначения, строительство дома не допускается. В этом случае разрешены только хозяйственные постройки для хранения сельскохозяйственной продукции.

  Какой участок можно перевести из ЛПХ в ИЖС?

  В первую очередь нужно убедиться в том, что земельный участок соответствует всем требованиям, которые предъявляются к ИЖС:

  • Расположен в границах населенного пункта;
  • Проведено межевание участка;

  Находится на кадастровом учете (можно проверит на публичной кадастровой карте или в выписке из ЕГРН).

  Кроме того, необходимо проверить два документа, которые утверждаются муниципальными властями (Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) и Карта зонирования населенного пункта):

  • ИЖС должен быть указан в качестве основного или условно разрешенного вида разрешенного использования для территориальной зоны, в которой находится земельный участок;
  • Участок должен соответствовать предельным максимальным и минимальным размерам, установленным в ПЗЗ.

  Как перевести земли из категории ЛПХ в категорию ИЖС?

  Если участок находится в пределах населенного пункта, то достаточно заменить основной вид разрешенного использования такого участка.

  Чтобы изменить вид разрешенного использования с ЛПХ на ИЖС нужно:

  

  Шаг 1. Проверить участок на соответствие необходимым требованиям

  При необходимости нужно будет сначала осуществить кадастровый учет участка.

  Если ИЖС указан как условно разрешенный вид использования участка, то также необходимо получить разрешение местной администрации;

  Шаг 2. Подать заявление в Росреестр

  Подать заявление об изменении вида разрешенного использования можно через МФЦ или в электронном виде на портале «Госуслуги».

  К заявлению нужно приложить следующие документы:

  справка/выписка из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности;

  документы подтверждающие право собственности на земельный участок.

  Изменения регистрируются в срок до 7 рабочих дней.

  ИЖС и другая терминология

  Аббревиатуры в описаниях ЗУ связаны с такими понятиями, как статус и категория земли, а от статуса и категории зависит, каким способом эти угодья можно использовать. Получается, что у каждой территории имеется определенный вид разрешенного использования (ВРИ); из этого вытекают различия в регистрации и владении.

  Подыскивая ЗУ, граждане должны выбирать подходящие варианты по виду разрешенного использования. В число областей применения входит и ИЖС; расшифровка земельных участков выглядит следующим образом:

  • ИЖС. Предполагается, что территория выделяется под индивидуальное жилищное строительство. На ней разрешается возведение капитальных объектов, а сам надел находится в городской черте, СНТ или ДНП.
  • ЛПХ. Под личным подсобным хозяйством понимается натуральное хозяйство с крестьянскими корнями. Под него выделяют угодья с/х назначения, служащие источником личного пропитания.
  • СНТ и ДНП. Два типа некоммерческих предприятий: садовое товарищество и дачное партнерство. Владельцы объединяются по принципу использования: для ведения с/х деятельности и управления общими ресурсами.

  Вид разрешенного использования (ВРИ) есть у каждого земельного надела. Он указывается в свидетельстве о праве собственности, а еще его можно узнать из выписки, какую выдает ЕГРН (Единый госреестр). По типу ВРИ вы определите, годится ли данный надел для возведения дома, или это вариант для летней дачи с малинником, грядками и курятником.

  О плюсах и минусах земли под ИЖС

  Интерес представляет не только расшифровка ИЖС, что это значит для будущего владельца, полезно узнать уже на стадии выбора земли. С получением надела ИЖС владелец обретает следующие преимущества:

  • Упрощение строительства. Вам будет проще построить дом, поскольку земля под ИЖС, как правило, находится в черте населенного пункта. Инженерные коммуникации расположены если не на участке, то примыкают к нему, что существенно сэкономит строительный бюджет.
  • Простое согласование строительства. На ЗУ, законом определенным под строительство, не возникает проблем с согласованием проекта жилого дома и получения разрешения на его возведение.
  • Удачное (безрисковое) вложение. После оформления прав собственности на ЗУ, а затем и на дом вы становитесь владельцем ценного недвижимого имущества. Рыночная стоимость надела с расположенными на нем капитальными постройками растет со временем и ценится выше территорий в ДНП и СНТ.
  • Когда на ЗУ появится дом, ему можно присвоить почтовый адрес и оформить прописку (зарегистрировать) семье.
  • У земли ИЖС хорошая ликвидность по сравнению с дачными и садовыми участками. Ее проще продать или заложить в банковском учреждении под более выгодный кредит.

  Во владении участком ИЖС есть некоторые подводные камни; необходимо иметь представление о следующих минусах:

  • Чтобы возвести коммерческий объект (например, автосервис или эко-лавку) сначала необходимо изменить режим использования (ВРИ). Процедуру можно пройти самостоятельно, но более продуктивным будет обращение к адвокату со специализацией по земельным делам.
  • На территории ИЗС запрещено возводить многоквартирные дома, включая дуплексы и коттеджи. Подобные постройки признаются судом самовольными, и их ждет печальная участь – снос.
  • По закону капитальное строительство на земле ИЖС начинается с согласования проекта и получения разрешения на возведение дома (или другой капитальной постройки). Процедуры довольно затратны по времени и финансам. В то же время на участках СНТ и ДНП предварительное согласование не нужно (можно подать уведомление о начале строительства).

  Подводные камни покупки земли ИЖС

  Подобные земельные наделы стоят дороже земель с/х назначения. Поэтому перед покупкой, даже если вы твердо знаете, что означает ИЖС, надо определить вариант использования приобретаемых угодий.

  Как правило, земля приобретается для возведения дома, который станет местом круглогодичное жительства для семьи. Если вам нужен летний дом, стоит сместить внимание в сторону ЗУ в садовом товариществе; это обойдется намного дешевле.

  Для полноценного жилого дома важным становится вопрос инженерных коммуникаций, а их обеспечение сопряжено со следующими сложностями:

  • Вам придется согласовывать не только проект дома, но и проекты подведения инженерных систем (согласование проходит в БТИ и других инстанциях).
  • Проведение некоторых коммуникаций может оказаться сложным или даже невыполнимым, что связано с особенностями населенного пункта. Например, ЗУ находится на высоком месте, и протянуть туда канализацию невозможно.
  • Для земельных наделов ИЖС предусмотрена более высокая налоговая база. Хозяину надо быть готовым к большим расходам на налоги и взносы в местную администрацию.

  Перед принятием окончательного решения о покупке, имея представление о том, что значит ИЖС, важно лично проработать следующие вопросы:

  • Изучить качество подъездных дорог к ЗУ. Убедиться, что надел расположен в пределах транспортной доступности, имеется возможность провести нужные коммуникации, а затем согласовать их.
  • Не помешает ознакомиться с Генеральным планом территории. Возможно, рядом реализуются ЗУ под многоэтажное строительство, и через несколько лет окружающий ландшафт неузнаваемо изменится. Решите, готовы ли вы жить рядом с «человейником», если мечтали о спокойной и размеренной обстановке.
  • Подумайте (или проконсультируйтесь), есть ли у вас возможности для получения льгот. Например, часть суммы можно выплатить из материнского капитала. Другой способ заключается в возвращении налоговых выплат. Размер суммы вычета будет разным, в зависимости от того, осуществляется покупка в ипотеку или без займа.

  Что вы можете возвести на участке под ИЖС

  Приступить к возведению жилого дома можно после получения разрешения, а для этого необходимо сначала согласовать проект. Тут вступают в действие разнообразные нормативы для участка ИЖС; что это значит, понятно из следующих (выборочных) правил:

  • Максимальная этажность: три этажа (капитальных).
  • Максимальная общая площадь: 1500 квадратов.
  • Ограничение высоты потолков: от 2,5 м.
  • Ограничения минимальной площади помещений. Так, для санузла это 2,7 квадрата, для спальни – 8, для гостиной – 12 квадратов.
  • Если используется газ, топливо размещают вне дома.

  Действуют многочисленные нормативы по положению жилого дома, например:

  • Дистанция между кирпичными сооружениями не менее 6 м. Для деревянного дома она возрастает до 15 м.
  • Между жилым строением и подсобными постройками оставляют минимум 4 м.
  • Минимальное расстояние между домом и оградой 3 м, от дома до дороги – 5 м.

  Кроме жилого дома разрешение требуется и для бурения скважины. Его выдает Роспотребнадзор после проведения геологических изысканий. К скважине предъявляются определенные требования по расположению.

  Например, минимальная дистанция между ней и домом составляет 5 м, до септика – возрастает до 25 м. Также в радиусе 10 м должны отсутствовать зеленые насаждения.

  Для остальных построек разрешение на строительство не требуется, но к ним самим существуют определенные требования, например:

  • Для бани важна удаленность от источника воды и туалета, а также направление розы ветров.
  • Капитальный гараж (на фундаменте) возводится с учетом расстояний до дома, ограды и дороги.
  • Туалет. Важна дистанция до ограды и до источников воды.
  • Сарай, бытовка, теплица, навес. Дистанция от забора – от 1 м. Если в сарае содержатся животные, дистанция возрастает до 4 м.
  • Пристройки к дому. К террасам и верандам предъявляются те же требования, что и к дому, поскольку они раздвигают границы жилья. Если вы хотите возвести, например, террасу на фундаменте, потребуется разрешение.

  Как получают земли под ИЖС

  Среди соотечественников растет интерес к объектам ИЖС; что это надел, который используется под конкретные цели, знают многие. Однако далеко не все знают, как можно стать владельцем подобного ЗУ. На самом деле, возможны следующие варианты:

  • Покупка у владельца. Вы можете взять понравившийся надел в кредит или рассрочку, или использовать накопленные финансы. Перед этим нужно убедиться, что ЗУ не находится, например, под арестом, и принадлежит единственному владельцу.
  • Покупка у государства. В муниципальной собственности находится немало земли. Вы можете поставить свободный участок на кадастровый учет и написать заявление о его выделении без торгов. Если на данный надел претендует несколько человек, его будут продавать с аукциона.
  • ЗУ можно получить от государства бесплатно. Но опция доступна лишь для некоторых категорий граждан, например, семьи с тремя и более детьми, военнослужащие, ветераны и другие лица.
  • По наследству или по договору дарения. В обоих случаях нужно собрать документы и зарегистрировать права собственности в Росреестре.

  Советуем ознакомиться:

  1. Штраф за перегруз газели
  2. Сколько гарантия на айфон
  3. Госпошлина за номера
  4. Совращение малолетних
  5. Как сделать рефинансирование ипотеки
  6. Когда можно делать ремонт в квартире