Доверительное управление имуществом

Передача в доверительное управление — это способ реализации права владения имуществом. В этом случае право управления (контроль за расходами, содержание, заключение сделок в отношении имущества и т.д.) делегируется профессионалу, специалисту в своей области.

Цели могут преследоваться разные, но, в основном они укладываются в предпринимательские рамки. Стоит учесть, что доверительный управляющий не может гарантировать получение прибыли, существуют риски, которые невозможно полностью нивелировать. Профессионализм можно попытаться проверить заранее при выборе доверительного управляющего, но, в любом случае, пока сам не попробуешь, точно ничего не узнаешь.

Что собой представляет доверительное управление имуществом

Например, по наследству получена доля в обществе с ограниченной ответственностью, но наследник не имеет представления о компании, сфере деятельности, корпоративном праве и вообще о хозяйственной деятельности юрлица. Можно продать долю, передать ее обществу или в доверительное управление, чтобы постоянно получать дивиденды. Если правильно выбрать доверительного управляющего, такая сделка пойдет на пользу и компании и новоиспеченному участнику общества.

По закону доверительный управляющий обязан за вознаграждение действовать в интересах доверителя и совершать все необходимые действия по управлению имуществом (если его правомочия не ограничены договором). В случае с долей в ООО, доверительный управляющий будет осуществлять корпоративные права в соответствии с объемом доли: участвовать в общих собраниях, получать сведения о деятельности общества, знакомиться с документами, обжаловать действия органов управления и т.д. Дивиденды будет получать владелец доли, за вычетом вознаграждения доверительного управляющего.

Особенность доверительного управления в том, что это «комплексный» договор, он заключается для реализации управления в полном или усеченном объеме, но не для совершения разовых сделок или выполнения ряда действий. Самостоятельность управляющего обычно довольна велика, контролировать каждый его шаг бессмысленно, для этого можно заключить другой договор.

Возможные объекты доверительного управления

По российскому законодательству доверительное управление регулируется главой 53 Гражданского кодекса РФ.

По закону в доверительное управление допускается передача следующих видов имущества:

• предприятий, ГК РФ под этим термином понимает целый комплекс имущества из вещей и имущественных прав, а не просто помещение;
• имущественных комплексов, это понятие синонимичное предприятию;
• ценных бумаг, в том числе, не в документарном, а в электронном виде;
• недвижимости как таковой;
• исключительных прав, это могут быть права на товарный знак, на наименование, и на любые другие объекты интеллектуальной собственности;
• другого имущества, список которого в законе не приведен.

То есть, перечень в ГК РФ открытый и его можно толковать расширительно. Если имущество может быть обособлено и оно не передано в оперативное управление или хозяйственное ведение, в отношении его можно заключать договор управления. В России этот правовой механизм используется чаще всего для управления коммерческой недвижимостью и акциями, облигациями.

В некоторых случаях можно передать и деньги в доверительное управление, хотя по общему правилу самостоятельным объектом этого договора он не является, например, при передаче определенной суммы для покупки ценных бумаг.

Кто выбрать доверительного управляющего и составить договор

По закону доверительным управляющим может быть только коммерческая организация или индивидуальный предприниматель. Для оперирования ценными бумагами и выделенными для их покупки деньгами нужна лицензия.

Понятие и объекты ДУ

Доверительное управление – это передача имущества от одной стороны (учредителя управления) другой (управляющему) на какой-то срок с целью управления им в интересах собственника. При этом право собственности не передается, а остается у учредителя управления. Регулируется Гражданским кодексом.

Что может быть передано в ДУ:

1. предприятия;
2. недвижимость (здания, сооружения, земельные участки);
3. ценные бумаги (акции, облигации);
4. права на использование результата интеллектуальной деятельности;
5. другое имущество (транспортные средства и пр.).

В Гражданском кодексе отдельно указано, что денежные средства не могут быть самостоятельным объектом доверительного управления. Но есть исключения. Например, передача денег банку.

В этом случае он выступает управляющим. И таким видом ДУ пользуются миллионы россиян, открывая депозиты. Другой пример – передача своего капитала управляющей компании для инвестирования его на фондовом рынке через ПИФы, ИИС, инвестиционное страхование жизни.

В каких случаях услуга ДУ оказывается востребованной:

1. Нехватка времени. Особенно когда объектов управления несколько. Например, человек имеет несколько квартир или коммерческих объектов, которые он хотел бы сдавать в аренду. Без управляющей компании ему придется самостоятельно искать арендаторов, заключать договоры, собирать арендную плату, следить за порядком, реагировать на конфликтные ситуации с соседями, делать текущий ремонт.
2. Отсутствие владельца движимого или недвижимого имущества в месте нахождения этих активов. Например, проживание в другом городе или стране, постоянные длительные командировки.
3. Элементарное нежелание заниматься всеми возникающими вопросами, связанными с управлением активами.
4. Отсутствие финансовой грамотности, когда владелец просто не знает, что и как надо делать, чтобы получать стабильный доход от своего имущества.

Учредители управления – физические и юридические лица. Доверительными управляющими по закону могут быть только юридические лица или индивидуальные предприниматели. Есть исключения для управления наследством или имуществом подопечного.

В таких случаях разрешается быть управляющими некоммерческим организациям и физическим лицам. Государственные органы и органы местного самоуправления не могут предоставлять услуги ДУ.

Виды ДУ

Видов несколько. Наиболее распространены ДУ:

1. деньгами,
2. ценными бумагами,
3. недвижимостью,
4. прочим имуществом.

Деньгами

Даже если вы первый раз читаете о том, что такое доверительное управление, вы с ним уже столкнулись – это вклады в банке. Банк берет от вас деньги, запускает их в обращение и делится частью прибыли в виде начисленных процентов.

Еще пример – это валютные биржи, где брокеры собирают деньги с участников и играют на росте или падении курсов валют, пытаясь заработать для себя и для вас прибыль. Это один из самых рискованных видов ДУ. Большинство инвесторов теряет свои деньги рано или поздно.

Ценными бумагами

Наиболее распространенный сегодня в России вид ДУ. И он будет только развиваться, потому что в головах людей начинает укореняться мысль о создании собственного капитала для образования детей, реализации крупных планов, благополучной жизни на пенсии.

Не все готовы изучать книги по инвестированию или учиться на специальных курсах. Но это не значит, что они не смогут стать инвесторами. Такие люди просто передают свои денежные средства в управление специальным компаниям, имеющим соответствующую лицензию.

Распространены 3 механизма пассивного участия в инвестировании:

, когда ваши деньги присоединяются к деньгам других участников. Образуется фонд, которым руководит управляющая компания, покупая активы (акции и облигации, недвижимость, товары). Вы владеете частью такой инвестиционной корзины и имеете право на свою долю прибыли от роста совокупного портфеля. с ДУ – это брокерский счет со льготным налогообложением и доверительным управлением. Можно не пользоваться услугами УК, в этом случае вы самостоятельно покупаете ценные бумаги. Кто не хочет или не знает, как это сделать, доверяет весь процесс УК. Как правило, компании предлагают на выбор стратегии инвестирования (например, вложения в акции “голубых фишек” или в облигации ОФЗ).
1. ИСЖ (индивидуальное страхование жизни) – это программа, в которой совмещены сразу 2: страхование жизни и инвестирование. Вы ежегодно переводите определенную сумму денег на счет страховой компании. Эти средства она размещает в консервативных инструментах (государственные облигации, акции крупнейших компаний РФ). По окончании срока вы получаете накопленную сумму с учетом инвестиционного дохода за все годы. А в случае преждевременной смерти ее получают наследники.

Некоторые УК предлагают услугу ДУ крупным индивидуальным инвесторам, капитал которых составляет несколько миллионов рублей. Они подбирают для него инвестиционные инструменты, формируют портфель и управляют им.

Например, УК “Сбербанк. Управление активами” предлагает все формы пассивного инвестирования, в том числе и простое доверительное управление. На выбор инвестору три валюты и 16 стратегий для разных уровней риска при сумме капитала от 3 млн рублей.

Главные преимущества ДУ ценными бумагами – это экономия времени и возможность не разбираться в тонкостях инвестирования. Недостатки – зависимость от компетентности управляющих, невозможность повлиять на доходность своего инвестиционного портфеля и обязанность выплачивать вознаграждение УК, которое снижает доходность от вложений на несколько процентов.

Надо иметь в виду, что управляющий не гарантирует получение дохода от таких видов инвестирования. А если таковой был в прошлых периодах, это не означает, что он будет и в дальнейшем. Об этом всегда надо помнить.

Недвижимостью

Особенностью договора на передачу недвижимости (жилой или коммерческой, земли) является его обязательная государственная регистрация аналогично передаче права собственности на объект. Если этого не сделать, то соглашение может быть признано недействительным при решении конфликтных ситуаций в суде.

По словам управляющих недвижимостью в России, на сегодня наиболее востребована услуга на рынке коммерческой недвижимости.

Но и жилые помещения можно передавать в ДУ, особенно если их несколько у одного владельца. Актуально для туристических городов и курортных мест.

В качестве управляющего выступают агентства недвижимости.

Схема простая – вы заключаете договор ДУ, агентство выполняет за вас многие обязанности (поиск жильцов, сбор платы за квартиру, решение спорных вопросов с соседями и пр.) за вознаграждение.

Что вы можете переложить на плечи управляющих недвижимостью:

1. Поиск арендаторов квартиры.
2. Ежемесячный сбор арендной платы.
3. Оплату коммунальных услуг.
4. Мелкий ремонт после выезда одних жильцов перед въездом других.
5. Покупку новой бытовой техники, мебели и прочих вещей в случае их поломки, порчи. Конечно, с согласия и за счет собственника квартиры.
6. Уборку помещений перед сдачей в аренду новым жильцам. Особенно это актуально при посуточной аренде.
7. Контроль за соблюдением условий договора арендаторами.
8. Решение конфликтных ситуаций с соседями.

Агентства недвижимости принимают в ДУ квартиры и дома на условиях сдачи их в долгосрочную аренду или посуточную. Во втором случае собственники несут большие расходы, потому что возрастают траты на текущий ремонт, клининг, замену техники и пр. Но при этом и выручка будет больше.

Часто собственники не все обязанности перекладывают на плечи УК, а только часть. Например, ежемесячно собирать арендную плату и следить за состоянием квартиры (дома). А поиск арендаторов осуществляют самостоятельно.

Прочим имуществом

В данном случае учредителем в основном выступает юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, в собственности которого находятся коммерческие объекты, используемые для производственных целей.

В ДУ передают транспорт, оборудование, инвентарь, сырье, земельные участки, производственные здания и сооружения. Гражданским кодексом допускается передача целого предприятия или имущественного комплекса, а также доли в компании.

Этапы передачи имущества в ДУ

Какое бы имущество вы ни передавали в ДУ, этапы процесса одинаковые.

Этап 1. Выбор управляющей компании по критериям.

Среди основных:

1. наличие лицензии для работы с деньгами вкладчиков в банковской сфере или на фондовом рынке;
2. рейтинг компании в ведущих рейтинговых агентствах, например, “Эксперт РА”;
3. документальная прозрачность на сайте УК;
4. объем активов под управлением;
5. срок работы на рынке (лучше выбирать долгожителей, которые благополучно пережили экономические кризисы);
6. доходность для ДУ ценными бумагами (минимум за 3 – 5 лет, при этом помнить, что это не гарантирует получение дохода в будущем);
7. размер вознаграждения УК, который будет оказывать прямое влияние на вашу доходность.

Этап 2. Оформление и подписание договора. Обязательные реквизиты:

1. описание имущества;
2. наименование юридического лица или Ф. И. О. физического лица, от имени и в интересах которого будет осуществляться управление;
3. размер вознаграждения управляющему;
4. срок действия договора (максимальный – 5 лет, потом может быть продлен по согласию всех сторон).

Право собственности на имущество не переходит управляющему, а остается у владельца. В договоре по требованию учредителя могут быть прописаны условия, которые ограничивают некоторые действия управляющего. А также оговорены формы и сроки предоставления отчета о деятельности последнего.

Этап 3. Организация контроля за действиями управляющего. Это могут быть ежемесячные отчеты с описанием совершенных действий, понесенных расходов и полученного от собственника вознаграждения.

Плюсы и минусы

Еще раз рассмотрим плюсы и минусы доверительного управления имуществом.

Преимущества:

1. экономия времени, нервов, а в некоторых случаях и денег, если вы доверите свое имущество по-настоящему компетентным людям, которые имеют большой опыт в ДУ;
2. при правильном выборе УК снижение риска потери доходов из-за незнания процессов инвестирования в ценные бумаги, сдачи в аренду недвижимости.

Недостатки:

1. не во всех случаях управляющий заинтересован в получении дохода для вас, потому что он может получать фиксированный размер комиссионных в процентах от управляемого им капитала;
2. зависимость от профессиональных качеств управляющего, поэтому прибыль собственника зависит от опыта и знаний другого человека или команды УК;
3. возможность нарваться на мошенника. Чтобы этого не произошло, надо очень тщательно подходить к выбору УК и грамотно составлять юридические документы;
4. высокие комиссионные, которые значительно уменьшают возможную прибыль собственника.