Дополнительное соглашение к договору купли продажи

• когда необходимо продлить срок действия договора купли-продажи;
• рамочный договор купли-продажи на длительный срок не работает ,пока допсоглашениями не согласуют предмет договора, сроки и т.п.;
• контрагенты решили изменить условия продажи товаров;
• в других случаях, когда первоначальные договоренности нуждаются в изменении.

Порядок заключения допсоглашения аналогичен общему порядку заключения договора. Желающий заключить допсоглашение составляет его текст, подписывает со своей стороны и направляет контрагенту с сопроводительным письмом. Эти документы согласно ГК РФ являются офертой — предложением заключить допсоглашение.

Вторая сторона может отказаться от подписания, промолчать, может предложить свою версию допсоглашения, а может подписать присланное соглашение. Если соглашение подписали — это акцепт.

Подробно об акцепте и оферте читайте в системе КонсультантПлюс: переходите по ссылке для оформления бесплатного доступа на 2 дня. Тогда вы сможете ознакомиться с готовым решением «Как акцептовать оферту».

Соглашение составляется в той же форме, что и основной контракт, и подписывается представителями сторон.

Дополнительное соглашение к договору купли-продажи недвижимости действует, как и сам договор, с момента его подписания или иного оговоренного сторонами момента. В исключительных случаях (например, когда реализуется имущество, принадлежащее несовершеннолетнему) допсоглашение, как и договор, оформляется в нотариальной форме (п. 2 ст.

54 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Обратите внимание! Оформление дополнений или внесение изменений допустимо только до исполнения обязательств. Указанную позицию озвучил ФАС Московского округа в постановлении от 18.02.2013 по делу № А40-44350/11-54-289.

Доп. соглашение к договору купли-продажи: образец

Обратите внимание! Установленной формы этого документа нет, однако он должен содержать некоторые сведения, позволяющие определить его принадлежность к определенному контракту.

«Шапка» допсоглашения

В верхней части листа А4 укажите:

• Название «Дополнительное соглашение» или «Дополнительное соглашение о . (продлении договора, изменении цены, замене реквизитов для оплаты и т.п.);
• дату и место составления (населенный пункт, регион).

Преамбула допсоглашения

Следующая часть называется в юридической практике преамбулой. В ней указываются названия сторон (продавец, покупатель), наименования юрлиц или имена, а также в лице кого заключается допсоглашение (представители — директор или доверенное лицо, которые подпишут допсоглашение).

Образец допсоглашения

Важно! Количество дополнений, которые допускается оформлять, никаким образом не регламентировано.

Можно ли заключить дополнительное соглашение об изменении цены, если договор купли-продажи уже исполнен, а переход права зарегистрирован в Росреестре? Подробный ответ дает эксперт КонсультантПлюс. Если у вас еще нет доступа к системе КонсультантПлюс, вы можете оформить его бесплатно на 2 дня.

Составляя дополнительные соглашения к договору купли-продажи, следует учесть, что их обязательным условием является оформление в той же форме, что и основной договор. Также должна быть ссылка на его реквизиты.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Когда заключают дополнительное соглашение

Чаще всего продавец и покупатель заключают дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры в случаях, когда возникла необходимость:

• добавить в договор одно или несколько новых условий;
• изменить одно или несколько условий договора;
• исключить одно или несколько условий договора.

При этом важно иметь в виду, что изменить (добавить, исключить) условия договора возможно, только в случае, если обязательства по нему не исполнены сторонами в полном объеме (например, денежные средства не уплачены или уплачены не полностью либо квартира еще не передана покупателю).

В некоторых случаях стороны могут заключить дополнительное соглашение при наличии в квартире неотделимых улучшений .

В этом случае в соглашении указывается стоимость неотделимых улучшений и порядок оплаты.

Дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры составляется в письменной форме и подписывается сторонами договора, то есть продавцом и покупателем.

С образцом дополнительного соглашения вы можете ознакомиться здесь .

Нужно ли регистрировать дополнительное соглашение

Договоры купли-продажи квартир, заключенные после 01.03.2013 года, не подлежат государственной регистрации. Регистрируется только переход права собственности на основании такого договора. Это означает, что дополнительные соглашения к договорам купли-продажи квартир, заключенным после указанной даты, также не подлежат государственной регистрации.

Если же договор купли-продажи квартиры заключен до 01.03.2013 и зарегистрирован в установленном порядке, то дополнительное соглашение к такому договору подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Что это за документ?

Ст. 550 ГК РФ предусматривает, что стороны, заключая договор купли-продажи, составляют его письменно в виде одного документа, подписанного как продавцом, так и покупателем (о том, как оформить и заключить договор купли-продажи недвижимости, мы писали тут).

Эти правила действуют и для сделок с недвижимостью, причём даже в более жёсткой форме, поскольку в некоторых случаях ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» требует ещё и нотариального оформления.

В едином документе стороны оговаривают:

• взаимные права и обязанности;
• предмет договора;
• цену сделки и другие существенные и несущественные (но важные сторонам) условия.

Однако случается, что содержание договора в том виде, как он был уже подписан продавцом и покупателем, стороны не устраивает. И именно тогда приходит черёд составления такого документа, как дополнительное соглашение. Оно представляет собой приложение к договору, являющееся его неотъемлемой частью – без основного договора это соглашение не имеет никакой юридической силы.

При этом ч. 1 ст. 452 ГК РФ требует, чтобы допсоглашение оформлялось по тем же правилам, что и сам договор – без этого оно не считается действительным. Тем самым необходимо оформлять соглашение письменно – и тоже в виде единого документа.

Изменить условия договора можно не только с помощью допсоглашения. Однако ч. 2 ст.

452 ГК РФ указывает, что судебное изменение требует, чтобы стороны первоначально попытались договориться миром. Лишь после того, как получен отказ либо в разумный срок не был дан ответ, инициатор изменения получает право обратиться с иском в суд и в порядке, предусмотренном ГК РФ требовать, чтобы договор был изменён требуемым им образом.

В каких случаях нужен?

Допсоглашение нужно, когда стороны решают:

• Изменить условия договора.
• Прекратить отношения по договору.
• Оставить договор в силе, но изменить дополнительную информацию, необходимую для выполнения обязательств по нему.

Основания и условия для заключения

Полный перечень оснований, при которых может быть заключено допсоглашение к договору купли-продажи жилья, составить не получится.

Они могут использоваться в любом случае, когда стороны готовы изменить условия основного договора – а изменение может быть любым.

Единственными граничными условиями, действующими, когда заключается соглашение, будут следующие:

1. Содержание допосоглашения (как и основного договора) не должно противоречить действующему законодательству.
2. Стороны должны быть согласны изменить условия договора.
3. Соглашение должно быть совершено в той же форме, что и сам договор купли-продажи.
4. Договор должен быть уже подписан. В противном случае проще изменить его условия и подписать уже в новом варианте.

В целом же допсоглашения могут использоваться в следующих случаях:

• После осмотра квартиры при уже подписанном договоре покупатель обнаружил значимые недостатки – и требует соразмерного умещения цены на неё.
• Изначально речь шла о полной предоплате покупателя за квартиру – но стороны позднее договорились о рассрочке при выплатах.
• Оплата должна производиться с помощью банковского перевода, но в договоре стороны неверно указали платёжные реквизиты, и их необходимо изменить.
• Была переименована улица, на которой находится продаваемая квартира – и нужно привести текст договора в соответствии с новым названием, чтобы документ мог пройти процедуру госсрегистрации в Росреестре.
• Из-за личных обстоятельств продавец не может в срок, обозначенный в договоре, освободить квартиру и передать её покупателю – но покупатель готов пойти навстречу и подождать, однако требует оформить это условие документально.
• Продавец перестал доверять покупателю и требует дополнительных мер безопасности при совершении сделки (например, введения условия о неустойке при несвоевременной оплате).

Приведённый выше перечень – исключительно приблизительный. Стороны вправе сами решать, когда и как им менять содержание договора купли-продажи.

Когда и как составляется?

Дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры заключается в том случае, когда стороны хотят изменить его содержание. Для того, же чтобы заключить его, стороны должны быть согласны на изменение – иначе это сделать можно только в судебном порядке. Добиться же изменения (равно как и расторжения) через суд можно в следующих случаях:

Когда произошло существенное нарушение условий договора одной из сторон (ст. 450 ГК РФ).

Правила написания

Допсоглашение к договору продажи жилья совершается в том же порядке, что и сам договор. Это означает следующее:

1. Одна из сторон предлагает другой внести изменения в договор.
2. Проходят переговоры.
3. Если они закончились согласием, стороны готовят дополнительное соглашение и подписывают его.

• Cкачать бланк дополнительного соглашения к договору купли-продажи квартиры
• Cкачать образец дополнительного соглашения к договору купли-продажи квартиры

Однако есть некоторые нюансы, которые необходимо оговорить отдельно.

Перечень требуемых бумаг

Если основной договор уже подписан, то для дополнительного соглашения к нему могут потребоваться следующие документы:

1. Подтверждающие личность и полномочия сторон. Для граждан подтверждением будут служить паспорта, для представителей юридических лиц – уставные документы или доверенности, выписанные руководством организаций.
2. Документы, подтверждающие факт изменения обстоятельств.

Последнее охарактеризовать труднее всего. Поскольку обстоятельства могут измениться любым образом, да и стороны вольны внести в договор любые изменения, не противоречащие закону, здесь может использоваться всё, что угодно. Например, если покупатель желает изменить порядок оплаты по договору из-за того, что он был уволен и лишился постоянного дохода – подтверждающим документом будет являться копия трудовой книжки.

СПРАВКА! Стороны могут и не прикладывать к соглашению никаких документов. Важно лишь подтвердить личность и полномочия тех, кто его подписывает.

Необходима ли регистрация?

Сам по себе договор купли-продажи квартиры, согласно ст. 558 ГК РФ, регистрировать не надо – регистрируется лишь изменение прав по нему. Это означает, что и любые доп. соглашения к документу, тоже не подлежат государственной регистрации – но лишь при условии, что изменение не затрагивает объём прав на недвижимость.

На практике это означает следующее: если, к примеру, стороны изменили договор так, что после купли-продажи на квартиру будет наложено обременение (например, если покупатель для оплаты вынужден был взять заём в банке – и теперь квартира приобретается уже в ипотеку) – необходимо регистрировать изменение в объёме прав на жильё по правилам, установленным ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Алгоритм процедуры

В том случае, если дополнительное соглашение так меняет условия договора, что требуется изменить объём уже зарегистрированных прав, используется следующая процедура:

1. Стороны подписывают дополнительное соглашение.
2. Допсоглашение направляется в Росреестр (напрямую или через МФЦ, почту или портал «Госуслуги»). При этом туда направляется как само соглашение, так и заявление на внесение изменений в ЕГРН, а также документы, подтверждающие основания для внесения такого изменения (если по условиям допсоглашения они требуются).
3. Оплачивается госпошлина за регистрационные действия.
4. Вносится изменение в ЕГРН, заявитель получает выписку, содержащую актуальные данные.

ВАЖНО! Надо сказать и про изменения в договор, который подлежит нотариальному заверению. К числу таких договоров купли-продажи жилья относятся те, где квартира находится в долевой собственности (ст. 42 ФЗ «О госрегистрации недвижимости»). В этом случае допсоглашение должно тоже быть заверено у нотариуса.

Стоимость и сроки

Для того, чтобы внести изменения в ЕГРН, необходимо оплатить пошлину в размере, предусмотренном ст. 333.33 НК РФ. Она будет составлять:

• для внесения изменения, не связанного с ипотекой – 350 рублей для граждан, 1000 – для юридических лиц;
• для ипотеки – 350 рублей во всех случаях.

Сроки внесения изменений определяются ст. 16 ФЗ «О госрегистрации недвижимости». Они составляют:

• 7 рабочих дней – если документы прямо подавались в Росреестр.
• 9 рабочих дней – если документы подавались через МФЦ.
• 3 рабочих дня – если соглашение регистрировалось нотариально и было подано прямо в Росреестр. При подаче через МФЦ срок – уже 5 дней.
• 1 день – для нотариальных соглашений, поданных в электронной форме.

Всем, кто собирается продавать или покупать квартиру или ее часть, рекомендуем ознакомиться с некоторыми нюансами, касающимися договора. Сделать это можно на нашем сайте, прочитав следующие статьи:

• Можно ли восстановить договор купли-продажи квартиры?
• Что такое акт-приема передачи по договору купли-продажи квартиры?
• Составление предварительного договора при купле-продаже квартиры.
• Оформление договора купли-продажи комнаты в коммунальном квартире или общежитии и доли в квартире.
• Составление договора с риэлтором или агентством недвижимости на куплю-продажу квартиры.

Изменение обстоятельств

Договор купли-продажи без условий отчуждения в рассрочку, с отсрочкой платежа или в лизинг – это очень кратковременное правоотношение, заканчивающееся, по сути, в момент передачи денег от покупателя продавцу. А значит, у сторон просто нет ни возможностей, ни оснований составлять к договору купли-продажи дополнительное соглашение.

Из этого следует, что дополнительные соглашения к договорам купли продажи могут составляться только в тех случаях, когда время между заключением договора и моментом окончательного денежного расчета имеет достаточно длительный период.

Длительность отношений по договорам купли-продажи может быть связана с условиями оплаты, а именно:

• условием рассрочки платежа, при котором покупатель равными частями выплачивает стоимость приобретенного имущества;
• условием отсрочки платежа, при котором покупатель получает товар немедленно, а оплачивает его спустя некоторое время;
• условием лизинга, при котором покупатель приобретает имущество на условиях аренды, а арендная плата зачисляется в счет продажной стоимости имущества. То есть уплачиваемая каждый месяц арендная плата, по сути, является рассроченной покупкой;
• условием аванса, при котором договор оформляется, а окончательный переход права собственности осуществляется после окончательной оплаты.

Таким образом, подавляющее большинство дополнительных соглашений к договорам купли-продажи так или иначе связано с денежными вопросами, к которым могут относиться:

1. изменение процентной ставки;
2. изменения графика платежей;
3. отсрочка очередного платежа;
4. замена стороны договора, что встречается довольно часто при ликвидациях или реорганизациях юридических лиц, выступивших по договору купли-продажи в качестве продавца;
5. досрочная оплата и т.д.

Требования закона

Вне зависимости от того, по каким причинам стороны приходят к дополнительному соглашению, само соглашение должно соответствовать ряду директивных законодательных указаний, а именно:

• предмет договора должен оставаться неизменным. Это означает, что условия дополнительного соглашения не должны обладать признаками самостоятельной сделки. Например, дополнительное соглашение к договору купли-продажи холодильника не может заменить холодильник автомобилем. Также недопустимо включать посредством соглашения дополнительные предметы в договор. Например, недопустимо включение в соглашение дополнительного условия о продаже номерного агрегата, если договор заключался только на предмет купли-продажи автомобиля. Самостоятельная сделка всегда должна быть оформлена в виде отдельного договора;
• дополнительные соглашения должны быть оформлены тем же образом, что и основной договор. Так, если основной договор был удостоверен нотариально, то и дополнительное соглашение будет нуждаться в нотариальном удостоверении;
• если основной договор купли-продажи нуждается в государственной регистрации, то и дополнительное соглашение к нему должно быть зарегистрировано в том же органе.