Договор мены квартиры

Составление договора по обмену может быть с произвольным содержанием, в виде простого документа в единственном числе. Стороны обмена подписывают документ, привлекая нотариуса по желанию. Государственная регистрация подтверждает легализацию этой сделки.

После того как сделка мены состоялась, в едином государственном реестре фиксируется переход прав собственности от одного лица к другому. В договоре мены квартир проставляется штамп, свидетельствующий о переходе прав собственности.

Бланк договора мены квартир

АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

• Адрес регистрации:
• Почтовый адрес:
• Телефон/факс:
• Паспорт серия, номер:
• Кем выдан:
• Когда выдан:
• Подпись:

• Адрес регистрации:
• Почтовый адрес:
• Телефон/факс:
• Паспорт серия, номер:
• Кем выдан:
• Когда выдан:
• Подпись:

* Нажимая на одну из этих кнопок, Вы помогаете формировать рейтинг полезности документов. Спасибо Вам!

О предмете мены

Предметами обмена являются товары, вещи, то есть материальные объекты. Существенными условиями договора являются: наименование, описание и количество вещей (товара). Закон прямо не запрещает обменивать вещи на имущественные права, например, уступку права требования имущества от третьего лица, или другие ценности.

Однако нужно, иметь в виду, что при возникновении судебного спора, он рассматриваться по правилам гл. 24 ГК РФ, которой предусмотрены специальные нормы для отчуждения таких объектов, право требования.

Пост. Президиума ВАС № 69 от 24.09.2002 года установлено, что не являются договорами мены двусторонние сделки, предусматривающие обмен товаров на эквивалентные по стоимости услуги. Дополнительно нужно учитывать следующие особенности:

если в договоре не описано наименование или количество товара, подлежащего передаче одной из сторон, договор считается незаключенным;

с момента внесения в договор условия о замене исполнения встречного обязательства уплатой стоимости предмета, отношения между сторонами регулируются нормами о купле-продаже;

передача вещи одним участником сделки товарного обмена другому не свидетельствует о выполнении обязательства, если не исполнены другие условия по договору;

допустимым является производство продукции из полученного по договору мены сырья и исполнение встречного обязательства путем передачи ее другой стороне сделки;

предметы обмена считаются неравноценными, и производится доплата только в случае, когда это прямо указано в договоре.

Комментирует нотариус города Москвы Лексакова Е. О.:

«Обмен объектами недвижимости подразумевает регистрацию перехода прав в ЕГРН по заявлению лиц, участвующих в сделке. В качестве основания в орган Росреестра представляется договор мены. Сделка не освобождает сторону, меняющую долю в праве на недвижимость, от обязанности уведомлять об этом других сособственников жилья с тем, чтобы они могли реализовать свое право преимущественной покупки доли.»

Обязательства и ответственность сторон

В договоре мены должны быть прописаны обязательства сторон:

вид документа, подтверждающего передачу (акт);

может быть условие о разнице в цене и доплате;

стороны должны передать товар, свободный от прав третьих лиц.

Ответственность сторон заключается в том, что если одна из них нарушает условия соглашения, вторая приобретает право взыскать убытки в соответствии со ст. 463, 398 ГК РФ. Кроме того, участник, передающий предмет обмена последним вправе приостановить исполнение обязательств или отказаться от их выполнения.

Преимущества заключения договора мены у нотариуса

Учитывая специфику таких договоров, их смешанный характер и другие нюансы, рекомендуется договор мены всегда удостоверять нотариально. Это дает участникам дополнительные гарантии.

Нотариус анализирует правовую основу соглашения и соблюдение требующейся по закону формы — это исключает впоследствии основания для его оспаривания или признания незаключенным.

При удостоверении сделки будут тщательно проверены документы физических и юридических лиц: их дееспособность, правомочность на совершение сделки, отсутствие в отношении сторон дел о банкротстве.

Проводится проверка принадлежности имущества обменивающимся сторонам, что исключает обмен предметами, выведенными из оборота, находящимися под арестом или обременением.

При удостоверении договора мены нотариус устанавливает свободу волеизъявления сторон, отсутствие обстоятельств, свидетельствующих о том, что документ был подписан под давлением, является кабальным для одной из сторон. В случае возникновения спора между участниками, суд рассматривает нотариальное удостоверение сделки, как основание для признания ее полностью соответствующей закону.

Дополнительное преимущество для тех, кто производит обмен недвижимости в том, что документы на регистрацию перехода прав на недвижимый объект нотариус направит сам по каналам электронной связи. Это освобождает участников от необходимости посещать орган Росреестра или МФЦ. Регистрация через нотариуса производится очень быстро — всего через сутки в его адрес поступят новые выписки ЕГРН, которые он передаст сторонам сделки или направит в электронном виде по указанным ими адресам.

Комментирует нотариус города Москвы Лексакова Е. О.:

«В силу статей 42 и 54 Федерального закона № 218-ФЗ от 13 июля 2015 года, сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, а также принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат ОБЯЗАТЕЛЬНОМУ нотариальному удостоверению. Догвор меня, предметом которого являются вышеуказанные объекты, необходимо заверять у нотариуса.»

Законодательная база

Отдельного закона, который бы полностью регулировал эту процедуру, нет, но есть ряд статей в разных законодательных актах.

• Статья 567 Гражданского Кодекса Российской Федерации гласит, что каждая сторона берет на себя обязанности передать в распоряжение другой стороны один товар. Каждая из сторон признается одновременно и продавцом, обязующимся продать, и покупателем, обязующимся принять.
• Статья 31 ГК РФ. Объясняет процедуру обмена: если обмениваемые объекты имуществом имеют одинаковую стоимость, соглашение считается равноценным, если разную – неравноценным и предполагает доплату одной из сторон. Сделка проводится только с объектами недвижимость, мена доли квартиры на деньги невозможна, это уже будет договор купли-продажи.
• Информационное письмо от 24.09.2002 г. под №69. Разъясняет нюансы, касающиеся количества и наименований объектов, подлежащих мене.

Практика показывает, что наличие многих нюансов, которые обычно возникают во время подобных соглашений, требуют обращения к реальным договорам, уже закрепленным в судовом порядке. Почерпнуть информацию можно на официальном сайте районного суда.

Особенности мены доли жилья

Обычно, долями обмениваются родственники, которые претендуют на часть жилья, зарегистрированную за другим членом семьи. Такой акт требует дополнительной подготовки. В первую очередь, нужно собрать письменные разрешения дольщиков на проведение сделки. Собственникам остальных долей предлагают мену в первую очередь, если им часть не нужна, можно заключать договор с родственниками, не имеющими доли этой жилплощади. Далее нужно разрешение от всех прописанных лиц. Потом берется квитанция об отсутствии задолженностей по оплате квартиры.

Участие несовершеннолетних в обмене жилья

Если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок – потребуется разрешение органов опеки и попечительства на заключение сделки. Если несовершеннолетний уже имеет паспорт, но ему пока не исполнилось 18 лет – он имеет право высказать органам опеки свое решение, поддерживает ли он обмен или нет.

Процедура регистрации

Составленный договор мены долями квартир между родственниками еще не является окончательным документом, разрешающим проведение сделки. Участники должны одновременно обратиться в Росреестр и подать заявления (образец предлагает учреждение). Регистратор, вместе с заявлением, принимает квитанцию об уплате госсбора.

На проверку акта дается 30 дней. В случае возникновения любых несогласований или вопросов – договор может передаться в суд на рассмотрение.

Ситуации, когда сделка признается недействительной

Есть ряд обстоятельств, при которых обмен может признаться судом недействительным:

• Заведомо ложная сделка, с целью сокрытия доходов.
• Отсутствие разрешения от органов опеки и попечительства.
• Участие недееспособного лица или человека престарелого возраста.
• Появление новых обстоятельств.

Особенности и нюансы

Желая произвести процедуру обмена долями квартир, нужно заручиться согласием остальных собственников. Важно заранее выяснить, насколько ваша доля соразмеряема с другой, предлагающейся для обмена. Если нет – выяснить размер доплаты. Чтобы не платить налог, можно оформить дарение между родственниками.

В процессе, нюансов может возникать много. Именно поэтому важно привлечь к процедуре компетентного нотариуса, который заранее знает все “подводные камни” и сможет изначально составить правильный, с юридической точки зрения, документ. Обращайтесь в нашу нотариальную контору, чтобы обезопасить себя от неравнозначных сделок и обмана.

Иванов Борис Сергеевич – опытный специалист, который поможет оформить договор мены быстро, законно и на самых выгодных для вас условиях.

Относитесь ответственно к своей доли собственности, ведь, как не печально, но в мире полно людей, которые хотят вас обмануть. Доверяйте не словам родственников, а рекомендациям независимого специалиста – нотариуса!

Пишут, что договор мены квартир сейчас запрещен

Мена жилья – это не обход закона и не что-то запрещенное, а вполне законный и допустимый вид сделок. Договоры мены квартир разрешены Гражданским кодексом РФ в силу статей 209 и 567. Все государственные органы, в том числе Росреестр и налоговая инспекция, признают договоры мены квартир наряду с классическими соглашениями купли-продажи.

В ряде случаев заключить один договор мены квартиры между родственниками или физическими лицами намного проще, чем два договора купли-продажи:

• значительно сокращается время сделки;
• перерегистрация прав в ЕГРН происходит одновременно;
• в силу одновременной регистрации владельцы жилья больше защищены;
• не обязательно делать равноценный обмен, можно внести в договор условия о доплате;
• квартиру можно обменять не только на квартиру, но и на землю, дом, комнату и другое имущество.

Договор мены квартир рассматривается законом как одновременная купля-продажа двух объектов со своими особенностями.

Особенности обмена квартирами

Как и купля-продажа, договор мены квартиры требует:

• тщательно подготовиться, собрав все бумаги и согласия;
• составить письменное соглашение и передаточный акт;
• зарегистрировать права новоиспеченных собственников в Росреестре.

При этом нужно помнить, что в мене каждый участник рассматривается одновременно как продавец квартиры и как покупатель. Это порождает соответствующие обязанности. Каждая сторона договора мены обязана позаботиться о том, что ее квартира будет свободна от проживающих и претензий любых третьих лиц, арестов, залогов и других обременений.

Одновременно нужно решить вопрос о доплате – кто и сколько платит, как и когда деньги нужно передать получателю.

Подготовка к оформлению мены: какие документы собирать

Для заключения договора мены на каждую квартиру потребуется собрать:

• свежую выписку из ЕГРН;
• свидетельство о праве собственности, если есть;
• правоустанавливающий документ;
• справки об отсутствии задолженности по коммуналке;
• справки о прописанных;
• технический паспорт.

Смысл сбора пакета документов в том, чтобы новый владелец удостоверился в отсутствии правовых проблем с квартирой. Например, из выписки ЕГРН будут видны все аресты и обременения, а справки о прописанных подтвердят, что все жильцы съехали.

Выписать жильцов

РЕНОВАР.РУ рекомендует выписывать всех проживающих людей еще до выхода на сделку, чтобы у будущего собственника не возникло проблем. После перехода права прописанных жильцом можно будет выписать через суд. Бывает, что квартире остается кто-то проживать или сохраняет за собой право прописки:

• человек по завещательному отказу;
• пожилой человек в силу договора ренты;
• отказавшийся в свое время от приватизации квартиросъемщик.

В этих случаях список таких физических лиц и оснований, по которым они сохраняют за собой права на проживание, нужно включить в договор мены.

Необходимые согласия

Дополнительно для проведения сделки могут понадобиться согласия от третьих лиц:

• если сторона договора мены состоит в официальном браке – нотариальное согласие супруга;
• согласие органа опеки, если один из участников сделки – несовершеннолетний ребенок или недееспособный человек;
• согласие банка, если квартира находится в ипотеке.

Если мена заключается на долю в квартире, потребуется также соблюсти преимущественное право сособственников, как при обычной купле-продаже.

В договоре мены квартиры указываются:

• данные сторон по паспорту;
• данные квартиры по выписке из ЕГРН;
• существо сделки – обмен квартирами;
• стоимости квартир;
• если требуется доплата – ее размер и способ расчета;
• порядок передачи квартир – по договору или передаточному акту;
• дополнительные условия и сроки, которые стороны посчитают важными.

Передаточный акт по договору мены

Мы в РЕНОВАР.РУ рекомендуем составлять к договору мены квартиры передаточный акт, который фиксирует факт передачи жилья и ключей. Факт передачи можно зафиксировать и в самом договоре, ошибки не будет, но с отдельным актом – надежнее.

В акте нужно отразить техническое состояние квартиры и отсутствие претензий по этому вопросу.

Нотариальное удостоверение

Договор мены квартир можно составить в простой письменной форме и подписать без участия нотариуса, если нет причин для обязательного нотариального удостоверения. Таких причин две:

• один из собственников квартиры моложе 18 лет или находится под опекой;
• меняется не целая квартира, а доля в ней.

Если к нотариусу идти не обязательно, но стороны хотят обезопаситься, они могут обратиться в любую нотариальную контору для удостоверения сделки. Примерная стоимость – 0,5% от цены договора.

Регистрация договора мены в Росреестре

Договор мены квартиры обязательно нужно передать на регистрацию в Росреестр, иначе сделка не состоится. Для этого:

• после подписания бумаг оплатить пошлину по 2 000 рублей за каждую квартиру (всего 4 000 рублей), квитанцию сохранить;
• записаться в МФЦ на прием (в период пандемии записываться можно онлайн или по телефону);
• всем сторонам подойти лично с паспортом в день приема к сотруднику МФЦ, передать договоры (3 подлинника), квитанции об оплате пошлины, выписки из ЕГРН, нотариальные согласия супругов и разрешение опеки, а также другие документы в зависимости от особенностей сделки;
• проверить заявление, которое составит сотрудник МФЦ, и подписать его.

После этого документы уйдут регистратору, который впишет в ЕГРН необходимые данные о новых собственниках. Регистрация занимает 7-9 рабочих дней.

Пример расчета налога при мене квартир

Граждане Иванов и Петров обменялись квартирами в 2020 году. Квартиры были оценены в 2 500 000 и 2 000 000 рублей соответственно, при этом Петров доплатил Иванову 500 000 рублей. Иванов владел своей квартирой с 2010 года (10 лет), а Петров – 2 года.

В этой ситуации налоговая видит две купли-продажи:

Первая сделка

Иванов (продавец) передал Петрову (покупатель) квартиру стоимостью 2 500 000 рублей. 2 500 000 рублей – это его доход, который был получен частично в натуральной форме + частично деньгами. Поскольку Иванов владел квартирой до мены 10 лет, а это больше минимального срока владения, никаких налогов в бюджет он уплачивать не должен, как и подавать декларацию 3-НДФЛ.

* Если бы Иванов владел квартирой менее 5 лет, он бы исчислил 13% от полной суммы переданной квартиры (2 500 000 * 0,13 = 325 000 рублей) и полученную сумму уплатил бы в бюджет. Уменьшить налог он мог бы с помощью налогового вычета в 1 млн. р. или в сумме расходов, которые он когда-то понес на покупку этого жилья.

Петров же, как покупатель (приобретатель квартиры) по первой сделке, может получить вычет по НДФЛ у работодателя или в налоговой и вернуть себе 260 000 рублей.

Вторая сделка

Петров (продавец) передал Иванову (покупателю) квартиру стоимостью 2 000 000 рублей. 2 000 000 рублей – это его доход, который он получил в натуральной форме. Сумму доплаты из него вычитать нельзя, этот расход можно будет учесть в будущем при продаже полученного жилья.

Поскольку Петров владел квартирой всего 2 года, он должен исчислить 13% от суммы полученного дохода. Чтобы уменьшить налог, он может применить налоговый вычет (стандартный) в 1 000 000 рублей или в размере расходов, понесенных на приобретение этой квартиры.

Если применять стандартный вычет, то расчет налога будет следующий: (2 000 000 – 1 000 000) * 0,13 = 130 000 рублей (НДФЛ, подлежащий декларированию и уплате).

Иванов же, как покупатель квартиры, может получить в налоговой или у работодателя имущественный вычет при покупке жилья и получить 260 000 рублей из бюджета.