Договор купли продажи готового бизнеса в арендуемом помещении

Покупка реально действующего предприятия дает покупателю возможность сэкономить как время, так и средства, поскольку вместе с правом собственности на статус предприятия (включая лицензии, учредительные документы, ИНН и прочее), он получает также:

1. отлаженное производство;
2. базу контрагентов и деловых партнеров;
3. штат сотрудников;
4. производственное оборудование;
5. клиентскую базу и т.д.

Заключая договор купли-продажи готового бизнеса, следует помнить, что само понятие «бизнес» неведомо Российскому законодательству. То есть, относительно к рассматриваемой нами теме, можно сказать, что в Российской Федерации понятия «договор купли-продажи бизнеса» не существует.

Договоры купли продажи осуществляются в соответствии с требованиями ст.ст. 560-566 ГК РФ, регламентирующими вопросы продажи предприятий.

Это значит, что заключение подобных договоров не регламентируется законодательно, то есть заключается на страх и риск продавца и покупателя.

Снизить риски можно, обратившись за помощью к бизнес-брокерам. Исполняя свои функции, брокеры минимизируют риски участников договора, проводя оценку сделки и информируя своих доверителей о контрагентах. Более того, если у продавца есть желание продать бизнес, но нет реального покупателя, брокер принимает на себя функции продавца и подыскивает нужного покупателя.

Подготовка к сделке

Вне зависимости от того, что продается – действующее предприятие или бизнес, существующий только в учредительных документах, процедура отчуждения будет одинаковой.

Разница проявится лишь в некоторых цифрах, характеризующих состояние продаваемого предприятия. Если предприятие действующее, то документы по нему будут включать в себя цифры, характеризующие показатели бизнеса. Если же сделка заключается на «голый» бизнес, то те же показатели просто будут нулевыми.

Для проведения сделки по отчуждению готового бизнеса следует выполнить следующие процедуры:

1. получение письменного согласия акционеров;
2. составление передаточных актов;
3. составление протокола, фиксирующего согласие учредителей на внесение изменений в учредительные документы.

Поскольку готовый бизнес является специфическим товаром, то желательно, чтобы основной договор предварялся неким проектом договора, в процессе составления которого стороны могли бы обговорить и предусмотреть все пункты планируемой сделки. Проект договора можно оформить в виде предварительного договора или договора о намерениях.

До составления и подписания основного договора стороны должны прийти к согласию по особо важным пунктам соглашения, а именно:

• цена договора, то есть стоимость готового бизнеса;
• способ уплаты – единоразово, с выплатой аванса, в рассрочку, путем привлечения кредитных средств и т.д.;
• политика нового владельца в отношении персонала приобретаемого им предприятия. При желании в договоре можно предусмотреть обязанность покупателя соблюдать права работников предприятия, не осуществлять увольнений и т.д.;
• переход прав и обязанностей с продавца на покупателя по уже существующим коммерческим договорам продавца с контрагентами. Договорные вопросы можно отнести к наиболее сложным в сделках по отчуждению бизнеса, потому что покупатель принимает на себя множество рисков.

Предварительное обсуждение ключевых пунктов договора тем более важно, что тот или иной пункт может быть выгоден для продавца и убыточен для покупателя и наоборот.

Например, пункты, касающиеся соблюдения трудовых прав работников предприятия, могут ущемлять интересы нового владельца. Например, в случаях, если старый владелец осуществлял подбор персонала не по деловым и профессиональным качествам, а в силу родственных или других отношений.

Особо следует предусмотреть ответственность продавца за непредоставление сведений о наличии у продаваемого бизнеса судебных споров и судебных взысканий. Если задолженности по налогам легко проверяются, то выяснить, нет ли в отношении продавца судебного иска, довольно сложно.

Если сделка касается действительно действующего дорогостоящего бизнеса, то покупателю есть смысл задуматься о заключении договора либо с фирмой, специализирующейся на предоставлении услуг по юридическому сопровождению сделки, либо с профессиональным бизнес-брокером.

Помощь юристов

Юристы, особенно специализирующиеся в вопросах, связанных с отчуждением бизнеса, обладают большими возможностями и опытом в проверке добросовестности сторон договора. Квалифицированные юристы помогут грамотно осуществить следующие действия:

1. определить правовой статус отчуждаемого предприятия;
2. составить договор купли-продажи;
3. проверить учредительные документы;
4. проверить благонадежность и платежеспособность каждого из участников сделки;
5. проверить отсутствие для покупателя рисков по существующим у продавца договорам с контрагентами;
6. проверить наличие судебных споров по продаваемому бизнесу, отсутствие судебных решений о взыскании долгов, наличие претензий кредиторов по старым долгам и т.д.

В совокупности все вышеперечисленные действия относятся к основной услуге юридического сопровождения, а именно к документальной экспертизе.

В ходе проведения экспертизы юристы (или брокер):

1. отследят всю деятельность продаваемого предприятия, начиная с момента его регистрации;
2. проверят все существующие и аннулированные договоры продавца с контрагентами (аренда, лизинги, займы, кредиты и прочее), выявят нарушения законодательства со стороны продавца, если таковые имели место в его деятельности.

Обезопасить себя от аферистов

Как правило, брокер – это тот же юрист, специализирующийся на продаже готового бизнеса, причем часто какой-то отдельной отрасли бизнеса. Поэтому подбор «правильного брокера» часто становится залогом успешной продажи бизнеса.

Как было сказано выше, помимо действий, направленных непосредственно на осуществление сделки купли-продажи, в задачи брокера входит также и минимизация рисков для своего доверителя.

Поэтому, как бы ни велико было желание продавца поскорее получить деньги, опытный брокер никогда не позволит передать покупателю документы на фирму (или хотя бы часть их) до момента подписания договора. Дело в том, что аферисты-покупатели, как правило, стремятся получить доступ к документам предприятия до оформления договора купли-продажи. Это дает им возможность осуществить мошеннические действия с минимальными для себя рисками.

Не меньшему риску при заключении договора купли-продажи бизнеса подвергается и покупатель. Он рискует купить готовый бизнес с огромными долгами, о которых продавец может умолчать. Профессиональный брокер или юрист обязательно проверит не только бухгалтерию продавца, но и:

• истребует сведения из арбитражных судов, судов общей юрисдикции и службы судебных приставов;
• проверит договоры продавца с поставщиками, клиентами, подрядчиками и т.д.
• досконально выяснит кредитные истории продавца за последние годы и т.д.

Приложения к договору

К договору, оформленному в соответствии с требованиями ст.ст.560-566 ГК РФ, прилагаются:

1. Предмет договора

1.1. По настоящему договору Исполнитель обязуется по заданию Заказчика оказать весь спектр услуг по продаже объекта бизнеса — тип бизнеса «название», расположенное по адресу: г. ___, улица ___, дом ___, с находящимся в нем оборудованием и мебелью (далее — Объект), а Заказчик обязуется своевременно оплатить оказанные услуги, согласно настоящему Договору.

1.2. Права Заказчика на Объект подтверждаются договором аренды нежилого помещения от 00.00.0000 г., заключенным c ___. Права аренды Заказчика также будут переданы новому владельцу Объекта.

1.3. (Для франшиз) Право пользования брендом осуществляется Заказчиком на основании Договора коммерческой концессии №___ от 00.00.0000 г., заключенным с ___ «___» которое также будет переоформлено на покупателя Объекта.

2. Права и обязанности Сторон

2.1. Заказчик обязан:

— представить полные и достоверные сведения об Объекте, о лицах, имеющих право собственности, пользования Объектом, о перечне оборудования и любой иной информации, касаемо Объекта, которая потребуется Исполнителю для продажи;

— принимать меры по устранению выявленных Исполнителем несоответствий в предоставленных документах;

— оказывать Исполнителю содействие в исполнении принятых по договору обязательствах, участвуя в действиях, при которых требуется его личное участие;

— не предпринимать каких-либо действий по продаже Объекта как лично, так и через иных посредников, помимо Исполнителя в течение срока действия договора. Любая информация по продаже Объекта, а также потенциальные покупатели незамедлительно переводятся Заказчиком на Исполнителя;

— погасить задолженности по коммунальным, эксплуатационным и иным платежам по Объекту и представить по требованию Исполнителя подтверждающие документы;

— явиться в назначенное время и место с удостоверяющим личность документом для совершения сделки по отчуждению Объекта;

— обеспечить явку всех лиц, участвующих в сделке со стороны Заказчика;

— обеспечить фактическое освобождение Объекта и передачу его новому собственнику по акту приема-передачи в согласованные договором сроки;

— после подписания договора купли-продажи Объекта в полном объеме оплатить услуги Исполнителя, в установленные договором сроки;

— оплатить услуги Исполнителя в случае невозможности исполнения настоящего договора, возникшей по вине Заказчика, в размере, определенном договором;

— выполнять иные обязанности, предусмотренные настоящим договором.

2.2. Заказчик вправе:

— запрашивать у Исполнителя любую относящуюся к предмету договора документацию и информацию;

— отказаться от исполнения настоящего договора при условии оплаты Исполнителю штрафных санкций в размере 200 000 (двести тысяч) рублей.

2.3. Исполнитель обязан:

— провести анализ рынка, а именно состояние спроса и предложений на аналогичные Объекты;

— провести поиск Покупателя, используя компьютерную базу данных, собственную картотеку, печатные средства массовой информации и электронную базу данных сети Интернет;

— осуществить рекламирование предложения Объекта для продажи;

— проверить представленные Заказчиком документы на Объект на соответствие их требованиям законодательства, в случае каких-либо несоответствий немедленно сообщить об этом Заказчику;

— обеспечить сохранность документов, переданных Заказчиком Исполнителю;

— в случае отказа Заказчика от исполнения настоящего договора вернуть все полученные документы после подписания соглашения о расторжении договора;

— проводить переговоры в интересах Заказчика с потенциальными Покупателями и совершать иные действия, связанные с организацией сделки по отчуждению Объекта;

— оказывать информационные услуги Заказчику по вопросу продажи Объекта;

— организовать просмотр Объекта потенциальными Покупателями, предварительно согласовав время просмотра с Заказчиком;

— информировать Заказчика о ходе выполнения задания, а также о действиях, предпринятых в интересах Заказчика в целях исполнения настоящего договора;

— оказать содействие в составлении предварительного договора купли-продажи, договора купли-продажи, других гражданско-правовых договоров и документов по взаимному согласию Заказчика и Исполнителя;

— выполнять иные обязанности, предусмотренные настоящим договором.

2.4. Исполнитель вправе:

— привлекать к оказанию услуг третьих лиц, оплату их услуг осуществлять самостоятельно;

— отказаться от исполнения обязательств по настоящему договору при условии полного возмещения Заказчику убытков, если таковые имеются, и письменно уведомив его об одностороннем расторжении договора. Исполнитель в этом случае отказывается от каких-либо материальных претензий в отношении Заказчика (расходы на рекламу, поиск покупателя и т.п.).

3. Стоимость и порядок оплаты оказанных услуг

3.1. Стоимость Объекта по настоящему договору, определенная Заказчиком, составляет 0 000 000 (сколько миллионов) рублей. Данная цена является начальной и может быть снижена Заказчиком по своему усмотрению, что оформляется дополнительным соглашением к настоящему Договору.

3.1.1. Исполнитель имеет право назначить для потенциального покупателя более высокую от начальной цены стоимость Объекта.

3.1.2. Стоимость услуг Исполнителя составит ___. Стоимость услуг Исполнителя не может быть меньше ___ рублей.

3.1.3. Настоящим Заказчик гарантирует, что не претендует на денежную сумму, которая будет выручена от продажи Объекта, более начальной цены.

3.2. Окончательный расчет с Исполнителем по настоящему договору производится Заказчиком в день получения денежных средств за проданный Объект (в сумме, указанной в п.3.1.2., на расчетный счет либо наличными денежными средствами по расписке).

3.2.1. Данное условие не распространяется на сделку с приобретением Объекта в рассрочку. В случае рассрочки оплаты Объекта потенциальным покупателем, Заказчик обязуется первоочередно выплатить вознаграждение Исполнителю (с полученного задатка, с первого платежа и т.п.).

3.3. Оплата производится единовременно.

4. Ответственность Сторон

4.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

4.2. За просрочку оплаты оказанных услуг Заказчик выплачивает Исполнителю пени в размере 0,1% от несвоевременно оплаченной суммы за каждый день просрочки.

4.3. В случае, если Заказчик, минуя Исполнителя, совершит сделку купли-продажи Объекта с Покупателем, найденным Исполнителем, Заказчик выплачивает штраф в размере 20% (двадцать процентов) от согласованной стоимости Объекта.

4.4. Стороны освобождаются от ответственности за полное или частичное неисполнение обязательств, если это неисполнение явилось следствием причин непреодолимой силы, возникших после заключения настоящего договора в результате обстоятельств чрезвычайного характера, которые стороны не могли ни предвидеть, ни предотвратить доступными средствами.

4.5. Стороны обязаны поставить друг друга в известность о наступлении форс-мажорных обстоятельств в течение трех рабочих дней с момента их наступления и определить путем переговоров возможные способы преодоления возникших обстоятельств.

4.6. Заказчик несет ответственность за полноту и достоверность документов и сведений на Объект, которые представлены в соответствии с настоящим договором.

4.7. Условия выплаты штрафных санкций, указанные в п. 2.2. и п. 4.3., не действуют на этапе заключения договора купли-продажи объекта и получения денежных средств. В этом случае, Заказчик не имеет права отказаться от выплаты вознаграждения Исполнителю путем погашения штрафных санкций.

5. Порядок разрешения споров

5.1. В случае возникновения споров по вопросам выполнения настоящего договора Стороны примут все меры к их решению путем переговоров. При невозможности достижения договоренностей, все споры подлежат рассмотрению в суде и решаются в соответствии с действующим законодательством РФ.

6. Прочие условия

6.1. Договор действует в течение 6 (шести) месяцев с момента подписания.

6.2. Действие настоящего договора автоматически продлевается на срок, необходимый для надлежащего исполнения обязательств Сторон, в случае, когда Исполнителем подобран Покупатель на Объект и получен аванс, задаток и т. д.

6.3. Действие договора автоматически продлевается на тот же срок, если действие его закончится и ни одна из Сторон не заявит о его прекращении в связи с истечением срока действия.

6.4. Все изменения и дополнения к настоящему договору действительны при условии, что совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями Сторон договора.

6.5. Настоящий договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую правовую силу, по экземпляру для каждой из Сторон.

6.6. Во всем, что не нашло отражения в договоре, Стороны будут руководствоваться действующим законодательством РФ.

Преимущества и недостатки

Первое и основное преимущество покупки уже готового бизнеса — экономия времени. Заключается она в том, что уже налажена логистика и деятельность. Новому владельцу не требуется оформлять никаких документов. Исключение составляют лишь случаи, когда деятельность подразумевает наличие лицензии — придется получить ее вновь в установленном порядке.

В качестве же недостатков стоит отметить недоговоренность и невозможность оценки рисков лояльности клиентов к смене руководства. Зачастую при покупке бизнеса производятся изменения, и часть целевой аудитории перестает приносить прибыль. Это можно сильно ударить по карману.

Между физическими лицами

Заключить соглашение между физическими лицами возможно. Здесь все действует точно так же, как если бы отношения возникли между юридическими субъектами. Требуется лишь правильно составить договор и подписать его.

Продажа ИП

Продажа ИП в соответствии с законодательством недопустима. Обоснована невозможность тем, что все права и имущество принадлежит конкретной личности, а не абстрактной организации. Тем не менее, фактическая передача уже налаженного бизнеса все-таки возможна, но «родительским» субъектом при такой схеме останется ИП.

Продажа предприятия

Продать бизнес — стандартная для данного договора купли-продажи операция. Допускается выкупить его полностью либо частично. В особых случаях также предоставляется возможность покупки оборудования.

Как правильно составить соглашение

Законодательство не выдвигает требований к форме договора — он может быть составлен в письменном виде. Однако существует деловой обычай и правила, которые сформировались внутри него, а именно структура документа.

Необходимо также упомянуть порядок, согласно которому будут переданы доли: одновременно или поэтапно. И если с первым все ясно из названия, то со вторым стоит разъяснить: новые владельцы сначала становятся учредителями, увеличивая общий капитал, а только затем исключаются предыдущие владельцы.

По рекомендациям грамотных юристов надежная структура договора та, что включает в себя как можно больше нюансов и аспектов. Это позволяет предусмотреть большую часть обстоятельств и избежать бесполезных споров.

Продажа в рассрочку

Продать предприятие также можно в рассрочку. К этому способу зачастую обращаются в случаях:

• наличия у организации больших активов
• вначале развития бизнеса

Гарант и, как следствие, снижение рисков обеспечивается посредством поэтапной реализации договора. В качестве примера: совершение платежа только после юридически значимого действия по отношению или от лица приобретаемой фирмы.

Существует второй метод, подразумевающий залог долей — снимается после выплаты всей суммы сделки.

Если продается доля

Покупка доли в компании также возможна, однако именуется она иначе. Это уже не приобретение бизнеса, а вход в состав ее участников. Такое соглашение должно предусматривать:

Однако помимо покупки, требуется также внести изменения в ЕГРЮЛ. До этих пор человек не сможет считаться участником.

Наличие имущества при продаже

Если у бизнеса есть имущество, то есть два пути его реализации:

1. Нет недвижимости. В первом случае не предполагается наличие собственной недвижимости — помещение арендуется. Это значит, что все оборудование и иная продукция продается отдельно.
2. Есть недвижимость. В этом случае доступна продажа в виде имущественного комплекса. Осуществляется реализация помещения и всей техники для ведения бизнеса, что в ней находится.

Иных способов продажи имущества законодательством не предусмотрено.

Обсуждение рисков на видео:

Необходимые документы

Заключение договора невозможно без следующих бумаг:

сведения об учредителях: как будущих, так и настоящих

сведения о компаниях, которые имеют право представлять покупаемый бизнес

документ, вносящий изменения в учредительные бумаги

протокол, в котором выражено согласие на продажу

заявление на регистрацию в гос. реестре и подтверждение уплаты пошлины

Если учитывать, что основная бумажная работа приходится на иные фирмы, им необходимо предоставить доступ к документам.

Фактическая передача предприятия

Фактическая передача производится с использованием передаточного акта и считается действительной с момента его подписания. В документе должны быть указаны все сведения о недостатках имущества, акционерах, а также имуществе, что было утрачено.

Сроки оплаты после подписания

Срок оплаты напрямую зависит от выбранного метода покупки: если предприятие приобретается целиком или долями — оплату сразу; если оформляется рассрочка — период оплаты устанавливается в рамках договора. Стороны должны самостоятельно урегулировать данный вопрос.

Распространенные ошибки

Ошибками при составлении договора обычно являются:

экономия — игнорирование брокеров и юристов, а также хватка на чрезмерно низкую цену

идеал — фирм, у которых все идеально не бывает, а потому стоит задуматься, если не были обнаружены задолженности, ошибки производства и тому подобное

проработка — халатное отношение к структуре и содержанию договора порой является поводом для возникновения экономически невыгодных споров

Если следовать и реализовывать все советы, что написаны в статье, убытков можно избежать.

Как обезопасить себя от мошенников

С финансовой оценкой бизнеса лучше справляется специализированный брокер, нежели юристы. Первый шаг для организации безопасности — поиск надежного брокера.

Справка. Проигнорировать его участие в сделке невозможно. Если не нанять его самостоятельно, то это сделают юристы, которым поручено провести проверку организации.

Надежный брокер или бухгалтер никогда не допустит передачу документов до заключения соглашения. Он также потребует:

• всю информацию о бизнесе, что есть у суда — высшего и общей юрисдикции, а также судебных приставов
• проанализирует все действующие договоры с иными подрядчиками и организациями
• подготовит отчет о кредитной истории

Как итог: главное правило для обеспечения безопасности сделки — доверие работы проверенным людям.

Образец документа

Ознакомимся с образцом документа можно ниже.

Важные пункты

При составлении договора стоит уделить внимание следующим пунктам (см. таблицу 2).

Наименование

Описание

Если выбор падает на рассрочку, то нужно учесть: она выгодна покупателю, но не продавцу.

Юридическая сила договоров

Необходимо проанализировать все соглашения, которые имеют во время заключения договора юридическую силу. Это позволит избежать в будущем внезапных расходов.

Нежелательно, чтобы они отсутствовали полностью, как и нежелательно их большое количество. Стоит индивидуально разобрать каждое, чтобы понять репутацию фирмы и ее проблемы.

Этот перечень взят из статистики и не подразумевает идеальный подход.

Что насчет регистрации, смотрите на видео: