- Калькулятор
- Стоимость услуг нотариуса зависит от того, почему к нему обратились
- Ситуация №1 — Договор купли-продажи удостоверяется в обязательном порядке
- Ситуация №2 — Договор удостоверяется по желанию сторон
- Можно ли снизить сумму сделки, чтобы меньше заплатить нотариусу
- Что будет если сумма сделки будет ниже кадастровой стоимости
- Кто должен платить — покупатели или продавцы
- Скидки по оплате
- Можно ли принести нотариусу свой договор
- Что включает в себя данная услуга
- Сколько стоит сделать договор купли-продажи
- Кто оплачивает стоимость составления договора купли-продажи
- Как устанавливается цена договора
- В каком виде можно установить цену
- Включается ли НДС в цену
- Как определяется цена, если она не согласована сторонами
1. Согласно п. 1 комментируемой статьи покупатель обязан совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.
Это положение ГК аналогично предписаниям Венской конвенции 1980 г. (ст. 54).
При этом совершение таких действий, как направление в банк поручения об открытии аккредитива, не рассматривается в качестве осуществления платежа. Также не является платежом поручение банку о переводе продавцу цены товара, если такое поручение не было исполнено. Следует иметь в виду, что местом исполнения денежного обязательства по общему правилу признается место нахождения (жительства — в отношении граждан) кредитора в момент возникновения обязательства (см.
ст. 316 ГК).
2. Статья исходит из того, что условие о цене товара не относится к числу существенных, при отсутствии которых договор не считается заключенным. Это общее правило не применяется, если иное предусмотрено для определенных видов договора купли-продажи.
Так, договор о продаже товара в кредит с условием рассрочки платежа считается заключенным только в случае, если в нем указана цена товара (см. абз. 2 п.
1 ст. 489 и коммент. к ней).
Также решен вопрос и применительно к договору продажи недвижимости (см. п. 1 ст.
555 и коммент. к ней).
3. Если договором цена не определена и не может быть определена исходя из его условий, оплата товара должна быть произведена по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары. Это положение содержалось и в Основах ГЗ (п.
1 ст. 75). Особый порядок определения цены установлен для договоров поставки для государственных нужд (см.
ст. 532 и коммент. к ней).
4. Порядок определения цены, когда она установлена в зависимости от веса товара, аналогичен предусмотренному Венской конвенцией 1980 г. (ст. 56).
5. ГК предусматривает строгие требования к изменению условий договора по предложению одной из сторон в связи с существенным изменением обстоятельств, если другая сторона не дает на это согласия (см. ст.
451 ГК). Поэтому включенное в ГК новое правило (п. 3 комментируемой статьи), учитывающее широко используемый в международной торговле способ решения вопроса об изменении цены, может найти соответствующее применение и во внутрихозяйственном обороте России.
Оно ориентирует стороны на согласование при заключении договора механизма изменения цены в зависимости от динамики показателей, ее обусловливающих.
6. Если стороны согласовали, что цена подлежит изменению, но при этом не определили способ ее пересмотра, действует механизм, предусмотренный п. 3 ст.
485. При его применении необходимо учитывать ряд моментов. Во-первых, это правило не действует, если иное установлено ГК, другим законом, иными правовыми актами или договором и вытекает из существа обязательства.
Во-вторых, при своевременном исполнении обязанности передать товар цена определяется исходя из соотношения обусловленных показателей на момент заключения договора и на момент передачи товара. В-третьих, при просрочке продавцом исполнения обязанности передать товар цена определяется исходя из соотношения этих показателей на момент заключения договора и на момент, когда товар подлежал передаче в соответствии с условиями договора. Такой же порядок должен применяться и в случае, когда просрочка в принятии товара допущена покупателем.
Однако в обоих случаях сторона, в отношении которой допущена просрочка, не лишена права требовать от другой стороны возмещения убытков, вызванных просрочкой исполнения на основании соответствующей нормы ГК (см. ст. 405).
В-четвертых, когда договором не предусмотрен срок исполнения обязанности передать товар, при установлении цены учитывается соотношение показателей на момент заключения договора и на момент, определенный в соответствии с предписаниями п. 2 ст. 314 (см.
ст. 314 ГК).
Калькулятор
Стоимость услуг нотариуса зависит от того, почему к нему обратились
В некоторых случаях при продаже квартиры обязателен только нотариальный договор, поэтому к нотариусу придется идти в обязательном порядке. Внимательно прочтите мою статью — в каких случаях обязательно заверяется договор купли-продажи.
Кратко: договор придется удостоверить нотариально, когда среди продавцов-собственников есть несовершеннолетние, ограниченно дееспособные или недееспособные — п. 2 ст. 54 Федерального закона N 218-ФЗ. Тарифы найдете ниже. Когда все продавцы взрослые и дееспособные, договор достаточен в простой форме. Удостоверить его можно по желанию — тарифы тут.
Ситуация №1 — Договор купли-продажи удостоверяется в обязательном порядке
- А) Составление договора – от 3 000 до 9 000 рублей . Услуги составление договора нет как таковой. Все это называется услуги правового и технического характера (УПТХ). В каждом регионе цена различается, потому что она не определена законом и ее устанавливает местная нотариальная палата на общем собрании. Например, в Москве и Санкт-Петербурге сейчас цена около 6 000 — 7 000 руб. Можно ли принести свой договор купли-продажи и не платить за составлениеДругие статьи
Полный список документов от собственников для продажи своей квартиры + инструкции как их получить — узнать
стоимость удостоверения = 0.5% * сумма сделки
Стоимость удостоверения также имеет рамки — нотариус может взять максимум 20 000 рублей.
Пример №1 : Семья Ивановых купила квартиру в Москве. Так как родители использовали на покупку материнский капитал, в ней есть доли их несовершеннолетних детей. У каждого ребенка по 1/5.
Они решили продать квартиру за 6 млн р. и нашли покупателя. В их случае нотариус обязателен.
За составление договора нотариус взял с них 5 400 р., а за его удостоверение — хоть 0,5% * 6 млн = 30 000 р., заплатили они максимальные по закону 20 000 р. Всего 25 400 р.
Пример №2 . Семья Сидоровых купила квартира в Самаре. В квартире есть доля их несовершеннолетнего сына — 1/6. Поэтому при продаже нотариус обязателен. Они продают квартиру за 3,5 млн р. За составление договора они заплатили нотариусу 5 000 р. За его удостоверение — 0,5% * 3,5 млн = 17 500 р. Всего 22 500 р.
Нотариус должен САМ И БЕСПЛАТНО подавать нотариальный договор на регистрацию с остальными документами. Теперь это входит в основную услугу по удостоверению сделки — ст. 55 и п. 2 ст. 22.1 Основ о нотариате. Разъяснения Федеральной нотариальной палаты найдете по ссылке.
Нотариус отправит договор в электронном виде и обязан это сделать в день удостоверения. Покупателю нужно заплатить только госпошлину в 1 400 рублей, потому что Росреестр установил скидку в 30% при электронной подаче от обычных 2 000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Срок регистрации — 1 рабочий день после подачи.
После того как сделку зарегистрируют в Росреестре, покупатели станут новыми собственниками квартиры. Документы можно будет забрать у нотариуса. Некоторые нотариусы оповещают об этом по телефону, некоторым придется звонить самому.
Ситуация №2 — Договор удостоверяется по желанию сторон
(не предусмотрено обязательное нотариальное заверение)
Напоминаю: Если все продавцы квартиры взрослые и дееспособные, идти к нотариусу необязательно, а только по желанию — п. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.
Размер самого % зависит от двух факторов — размера суммы/кадастровой стоимости + степени родства между сторонами. Тарифы взяты с п. 1 ст. 22.1 Основ о нотариате. Примеры будут ниже в каждом разделе для лучшего понимания.
- — Рыночная или кадастровая стоимость до 10 млн р., то заверение договора стоит 3 000 + (0.2% * рыночная или кадастровая стоимость).
- — Рыночная или кадастровая стоимость больше 10 млн р., то 23 000 + (0.1% * (рыночная или кадастровая стоимость — 10 млн)). Но окончательная стоимость удостоверения не должна превышать 50 000 р.
Пример №1 : У Александра и Светланы имеется квартира в Москве. Они решили продать квартиру своему сыну Дмитрию, т.е. близкому родственнику.
Хоть и необязательно, но они решили обратиться к нотариусу. Кадастровая стоимость квартиры 5 млн. р., а стороны договорились о цене в 7 млн.
р., которую и укажут в договоре. С 7 млн нотариус и возьмет % за удостоверение, потому что она больше кадастровой. За составление договора нотариус взял с них 8 000 р., а за его удостоверение — 3 000 + (0,2% * 7 млн) = 17 000 р.
Всего 25 000 р.
Пример №2 . У Оксаны имеется квартира в Санкт-Петербурге. Она решила продать ее своим внукам Ивану и Ольге, т.е.
близким родственникам. Они обратились к нотариусу, хоть он и необязателен в их случае. Кадастровая стоимость квартиры 11 млн р., а стороны договорились о цене в 9 млн р., которую и укажут в договоре.
Нотариус возьмет % с кадастровой, потому что она выше. За составление договора они заплатили 6 000 р. За его удостоверение — 23 000 + (0,1% *(11 млн — 10 млн)) = 24 000 р.
Всего 30 000 р.
Пример №1 : У Александра, Андрея и Светланы имеется квартира в Москве. У каждого по 1/3. Они решили продать квартиру и договорились с покупателем о цене в 4,5 млн р., которую и укажут в договоре купли-продажи.
Стороны друг другу посторонние люди. Хоть и необязательно, но они решили обратиться к нотариусу. Кадастровая стоимость квартиры — 3,2 млн руб.
Значит нотариус % от договорной цены, потому что она больше. За составление договора нотариус взял с них 8 000 р., а за его удостоверение — 7 000 + (0,2% * (4,5 млн — 1 млн) = 14 000 р. Всего 22 000 р.
Пример №2 . У супругов Оксаны и Василия имеется квартира в Санкт-Петербурге, которая оформлена в совместную собственность. Они решили ее продать брату Оксаны, который не входит в список близких собственников в ст.
22.1 Основ о нотариате. Они обратились к нотариусу, хоть он и необязателен в их случае. Договорились о цене в 10 млн р., которую и укажут в договоре.
Кадастровая стоимость квартиры 12 млн р., с которой нотариус и возьмет %, потому что она выше. За составление договора они заплатили 6 000 р. За его удостоверение — 25 000 + (0,1% *(12 млн — 10 млн)) = 27 000 р.
Всего 33 000 р.
Пример №3 . Владимир имеет маленькую квартиру в Самаре. Он решил ее продать и нашел покупателей — Андрея и Светлану.
Они незнакомы, т.е. не родственники. Они обратились к нотариусу, хоть он и необязателен в их случае.
Цена продажи — 950 000 р., которую и собираются указать в договоре. Кадастровая стоимость — 800 000 р., поэтому нотариус возьмет % от договорной цены, потому что больше. За составление договора они заплатили 4 000 р.
За его удостоверение — 3 000 + (0,4% * 980 000) = 6 800 р. Всего 10 800 р.
Нотариус должен САМ И БЕСПЛАТНО подавать нотариальный договор на регистрацию с остальными документами. Теперь это входит в основную услугу по удостоверению сделки — ст. 55 и п. 2 ст. 22.1 Основ о нотариате.
Нотариус отправит договор в электронном виде и обязан это сделать максимум на следующий день после удостоверения. Покупателю нужно заплатить только госпошлину в 1 400 рублей, потому что Росреестр установил скидку в 30% при электронной подаче от обычных 2 000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Срок регистрации — 1 рабочий день после подачи.
После того как сделку зарегистрируют в Росреестре, покупатели станут новыми собственниками квартиры. Документы можно будет забрать у нотариуса. Некоторые нотариусы оповещают об этом по телефону, некоторым придется звонить самому.
Можно ли снизить сумму сделки, чтобы меньше заплатить нотариусу
Можно предположить, что если уменьшить сумму сделки в договоре, за удостоверение договора получиться заплатить меньше. Например, покупатели и собственники договорились с ценой квартиры в 3,7 млн р. Получается, им придется заплатить нотариусу за удостоверение 0,5% * 3,8 млн = 19 000 рублей.
Чтобы уменьшить сумму, стороны решили указать в договоре сумму в 2 млн р., а остальные 1,8 млн р. не фиксировать. Удостоверение будет стоит не 19 000, а уже 0,5% * 2 млн = 10 000 рублей.
Так делать не стоит, потому что: 1) Покупатели могут получить вычет в 13% от стоимости квартиры, которая указана в договоре (до 260 000 рублей каждый) — все об имущественном вычете налога. Поэтому если они укажут цену ниже, то и вернут меньше. 2) Если продавец или его наследники захотят оспорить сделку в суде и смогут это сделать, покупателям будут возвращать сумму, указанную в договоре.
Такое хоть и редко, но случается. 3) Нотариусы обычно в курсе рыночных цен на недвижимость и не станут удостоверять договор с сильно заниженной суммой. Понятно почему — они получат меньше денег за свои услуги.
В итоге, из-за какой-то мизерной экономии в оплате услуг нотариусу покупатель берет на себя больше рисков.
Что будет если сумма сделки будет ниже кадастровой стоимости
Продавать недвижимость не запрещено по цене ниже ее кадастровой стоимости — подробнее. В данной ситуации если стороны обращаются к нотариусу в обязательном порядке, он может потребовать заплатить тариф с кадастровой стоимости. Ведь она выше, чем сумма сделки.
Значит нотариус получить больше денег за свои услуги. Здесь лучше все правильно посчитать.
Согласно п. 5 ст. 333.25 НК РФ при обязательном удостоверении договора, стороны вправе сами выбрать какую стоимость брать как сумму сделки — договорную (рыночную) или кадастровую.
Но подвох в том, что сторонам придется предоставить справки по каждой стоимости. Кадастровую стоимость нотариус узнает сам. Рыночную стоимость могут определить только оценочные компании — п.
8 ст. 333.25 НК РФ. Стоимость оценки в каждом регионе разная – от 1 500 рублей.
Важно понять, есть ли смысл заказывать оценку. Иногда проще оплатить нотариусу тариф с кадастровой стоимости. Опишем на примере: стороны договорились о цене в 2 млн руб., кадастровая стоимость 3 млн руб.
Нотариус настаивает тариф с кадастровой или требует оценку. Стороны обзвонили оценочные компании и самая дешевая цена была за 2 000 руб. Тариф с кадастровой стоимости будет 0.5% * 3 млн = 15 000 руб., при оценочной 0.5% * 2 млн = 10 000 руб.
Стороны заказали оценку за 2 000 руб., в которой квартира оценена в 2 млн руб., тем самым сэкономили 3 000 руб на услугах нотариуса.
Напоминаю: если стороны обратились к нотариусу по желанию, он считает тариф с той стоимости (кадастровой или рыночной), которая выше — тарифы. Это прямо указано в п. 2 ст. 22.1 Основ о нотариате.
Кто должен платить — покупатели или продавцы
В законе не указано кто при купли-продаже недвижимости должен платить нотариусу за его услуги. На практике нотариусам все равно кто платит, хотя у большинства из них в чеках будут фигурировать продавцы, т.к. они выгодоприобретатели. Поэтому стороны должны заранее договориться между собой кто сколько и за что платит.
Скидки по оплате
Инвалиды I и II группы имеют право на скидку в 50% при оплате нотариальных услуг, но только за удостоверение договора — п. 1 ст. 333.38 НК РФ и п. 1 ст. 35 Основ законодательства о нотариате. На составление договора скидка не распространяется.
Можно ли принести нотариусу свой договор
В этом нет смысла. По закону стороны могут принести свой договор, только нотариус обязан провести его правовую экспертизу. В итоге нотариус имеет право взять за проверку договора столько же денег, сколько если бы сам его составил — Определение Конституционного Суда РФ от 09.04.2020 № 815-О. Естественно, он так и сделает.
Найти нотариуса «рядом со мной» на Яндекс.Карте, показаны отзывы, оценки клиентов, адреса, телефоны, время работы и т.п.
Что включает в себя данная услуга
Если говорить о том, сколько стоит заключение договора купли-продажи с привлечением профессиональных юристов, важно понимать, что именно входит в такую услугу. Как правило, юрист проводит подготовку к заключению договора, включающую анализ уже имеющегося соглашения и внесение корректировок в него, или составление нового договора. Грамотный специалист оценит риски, пропишет их в договоре, чтобы заранее предупредить возможный конфликт интересов.
Зачастую цена составления договора купли-продажи включает и консультации юриста. Отдельной услугой выступает сопровождение исполнения договора.
Сколько стоит сделать договор купли-продажи
Анализ и внесение корректировок в договор зачастую по стоимости сравнимы с разработкой нового договора. Поэтому если вы обращаетесь к юристам с вопросом анализа и внесения редакции в договор, то цена такой услуги будет такая же, как и составление договора с нуля. Если вы обращаетесь в юридическую компанию, то базовая стоимость составления любого вида договора указывается на сайте.
Также вы можете обратиться в компанию с данным вопросом, позвонив или отправив заявку через сайт.
Кто оплачивает стоимость составления договора купли-продажи
Законодательно не устанавливается обязанность составления какой-либо одной стороной договора. Как правило, заказывает услугу разработки договора купли-продажи именно заинтересованная сторона. Расходы могут делиться сторонами пополам, в соответствии с договоренностью, или оплачиваться одной из них в случае наибольшей заинтересованности и желания избежать возможных рисков.
При обращении в юридическую компанию стоимость услуги подготовки договора продажи недвижимости зависит от региона совершения сделки. Зачастую цена варьируется в диапазоне от 1000 до 10 000 рублей. По итогу клиент получит договор, оформленный и заверенный юристом.
Если необходимо узнать, сколько стоит договор купли-продажи доли, то продажа доли совместно с другими долевыми собственниками проводится на основании одного договора купли-продажи. Стоимость за составление также возлагается на заинтересованную сторону, которая обратилась за профессиональными услугами составления или может делится на всех собственников в соответствии с выделенными долями.
Как устанавливается цена договора
Чтобы установить цену, сторонам нужно определить вид, размер и валюту цены, обстоятельства, от которых она зависит.
Можно применять готовые методики определения стоимости. Например, для определения сметной стоимости строительства на этапе архитектурно-строительного проектирования можно воспользоваться Методикой Минстроя России.
В каком виде можно установить цену
Вы можете установить по вашему выбору:
1) конкретную цену за единицу (партию или часть) товара, услуги, работы или за весь товар, работу или услугу в целом. Например, вы можете определить почасовые ставки, абонентскую плату.
Если цена установлена, к примеру, за единицу веса товара, напишите, какой вес вы имеете в виду — вес нетто (вес товара без веса тары, упаковки) или брутто (вес товара вместе с тарой). По умолчанию цена определяется по весу нетто (п. 2 ст. 485 ГК РФ).
- «Цена товара составляет 150 000 (сто пятьдесят тысяч) руб. за 1 тонну товара с учетом веса тары (вес брутто)».
- «Стоимость услуг по настоящему договору составляет 100 000 (сто тысяч) руб. за весь период обслуживания».
Чтобы застраховать себя от предпринимательских рисков, вы можете предусмотреть в договоре варианты корректировки цены.
Например, предусмотреть ее увеличение в связи с ростом курса валюты;
2) способ или порядок определения цены или ее части. Для этого вам нужно описать обстоятельства, от которых зависит цена, либо источник, из которого вы получите в будущем информацию о ней. При этом следует учитывать особенности товара/работ/услуг.
Так, не рекомендуем ставить цену юридических услуг в зависимость от решения суда или государственного органа, которое будет принято в будущем.
- «Цена товара составляет величину, которая соответствует 95% его биржевой стоимости на Санкт-Петербургской Международной Товарно-сырьевой Бирже в день поставки».
- «Цена по настоящему договору определяется в соответствии с перечнем работ в размере их базовой сметной стоимости 2000 г. с учетом индексов пересчета сметной стоимости на II квартал 2022 г.».
Включается ли НДС в цену
НДС включается в цену, которая указана в договоре, если прямо не установлено иное.
Если же цена регулируемая, суд в случае спора должен исследовать, учитывалась ли сумма НДС при определении размера такой цены (п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №72). Для этого суд может запросить необходимые сведения у регулирующего органа или назначить экспертизу.
Однако в некоторых случаях из нормативного документа, определяющего цену, можно понять, включен ли НДС в цену.
Как определяется цена, если она не согласована сторонами
Если цена не регулируется уполномоченными органами, не установлена в возмездном договоре и не может быть определена исходя из условий договора, ее в случае спора определяет суд. Он исходит из цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги (п. 3 ст.
424 ГК РФ). Наличие таких сравнимых обстоятельств должна доказать заинтересованная сторона.
Чтобы доказать эти обстоятельства, вы можете использовать, например:
- заключение независимого эксперта, который провел оценку рыночной стоимости товара (работы, услуги) в определенной местности за определенный период;
- письма Росстата о средних ценах на товар (работу, услугу) в определенной местности за определенный период;
- цены на аналогичный товар (работу, услугу), которые стороны использовали ранее при сравнимых обстоятельствах;
- доказательства затрат на приобретение товара, оказание услуг, выполнение работ.
Обратите внимание: если условие о цене является существенным условием договора, то нельзя определить цену по этим правилам.
В частности, условие о цене является существенным условием договора (п. 1 ст. 555, п. 1 ст. 654, п. 3 ст. 1234, п. 5 ст. 1235 ГК РФ):
- продажи недвижимости;
- аренды здания или сооружения;
- возмездного договора об отчуждении исключительного права;
- возмездного лицензионного договора. Для этих договоров законодательством прямо предусмотрено, что при отсутствии условия о цене они считаются незаключенными.
Когда прямого указания в законе и правовых актах нет, вопрос о существенности условия о цене договора на практике суды могут решать по-разному. Например, условие о цене договора возмездного оказания услуг они иногда признают существенным, а иногда нет.
Кроме того, условие договора о цене является существенным, если в ходе переговоров одна из сторон предложила включить его в договор или заявила о необходимости согласовать цену (п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 №49, п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 №165).
Нельзя определить цену по этим правилам, если из-за отсутствия условия о цене такой договор признается незаключенным. В частности, при продаже недвижимости, аренде здания или сооружения, отчуждении исключительного права на результат интеллектуальной деятельности, в возмездном лицензионном договоре (п. 1 ст.
555, п. 1 ст. 654, п.
3 ст. 1234, п. 5 ст.
1235 ГК РФ).
Если цена не установлена в предварительном договоре, суд по требованию стороны включает в основной договор ту цену, которую определяет по общим правилам, то есть цену, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.