- Как должна выглядеть квартира
- С агентом или самому?
- Памятка арендатора: О чем нужно спросить собственника на просмотре офиса до подписания договора аренды
- Осмотр помещения
- Вопросы собственнику, которые нужно обязательно задать на просмотре офиса:
- Проверка связи: вопросы собственнику:
- Вход – рубль, выход – два
- Арендная ставка, OPEX и коммунальные платежи
Маклер, раз он принимает участие в сдаче жилплощади, должен иметь:
- ключи от квартиры;
- договор с собственником (-ами);
- правоустанавливающие документы (дубликаты);
- документы, подтверждающие, что он риэлтор.
Перечень вопросов агенту и собственнику:
— У вас есть эксклюзивный договор с собственником?
При отсутствии договора нет смысла платить посреднику за то, что он обещает, т.к. не факт, что с вас возьмут деньги и исчезнут в неизвестном направлении. Если договор есть, то убедитесь, что указан верный адрес и все собственники жилья, срок договора не истек и подписан всеми сторонами.
— Сколько хозяев квартиры?
Если вам сдает жилплощадь один собственник, а остальные сособственники не в курсе этих дел, что готовьтесь к выдворению во свояси в ближайшее время. В качестве потери будет комиссия агенту и оплата первого или нескольких месяцев аренды.
— Правоустанавливающие документы на квартиру?
Вам подойдут и копии, а лучше выписка из ЕГРН, которая покажет информацию о собственниках на сегодняшний день, т.к. предоставит официальную информацию из базы Росреестра. Надежнее самим заказать выписку из ЕГРН и проверить слова посредника, сравнив информацию из выписки и предоставленные документы.
Благо сейчас выписка приходит на телефон, заказывается тоже с него, стоимость от 119 рублей, данные получите в течение часа.
— Порядок финансовых расчетов?
Практика такова, что все чаще арендодатель настаивает на онлайн переводах, так действительно проще и быстрее, но как упомянул выше, соблюдайте и свои интересы. Настаивайте на передаче денежных средств наличными с написанием расписки о получении оплаты за проживание. И, кстати, собственника вы должны увидеть на подписании договора лично, заранее предупредив маклера, чтобы он сказал взять паспорт, дабы сличить с данными по квартире.
Как должна выглядеть квартира
Здесь правило только одно: квартира должна быть чистой. Если не хочется убирать самостоятельно – например, после предыдущего жильца или после неопрятных родственников – всегда можно вызвать клининг. Но чистая квартира – это огромный плюс в глазах арендатора.
Неважно, какой шикарный ремонт там когда-то был, если запахи не позволяют задержаться больше десяти минут. И наоборот: пусть внутри всё старенькое, но зато на диван не страшно сесть, а о стену можно опереться без опасения приклеиться – это важнее.
Что касается мебели или её отсутствия – представьте, кому может понадобиться ваша квартира. Оцените метраж, количество комнат, район. Это большая трёшка в спальном районе, где будет хорошо жить всей семье? Оставьте минимум мебели: холодильник, кухонную мебель, шкаф – одним словом, то, что будет неудобно возить за собой.
Остальное у них наверняка уже своё. А в случае крошечной однушки рядом с тремя вузами её у вас наверняка снимет студентка без гроша за душой, такая будет рада даже тарелкам и вилкам. В любом случае, этот вопрос всегда можно обсудить с жильцом или жилицей.
Главное – не загромождайте пространство тем, что жалко выкинуть, не превращайте квартиру в филиал сарая.
Ещё неплохо было бы соотносить качество ремонта и выставленную цену. Подумайте: если на квартиру уже третий месяц нет желающих, а эти обои помнят ещё Сталина – может, стоит скинуть тысячу-другую? Ну, или сделать уже ремонт.
Кстати, если вас удручает интерьер, всегда можно договориться с жильцами о том, что они сделают вам ремонт в счёт ежемесячного платежа. Главное, присматривайте, что именно они там делают.
С агентом или самому?
Хорошо, квартира вас устраивает. Или не устраивает, но вы полагаете, что сойдет. Дальше нужно решить важный вопрос: вы хотите заплатить денег и отдать поиск жильца и бумажную волокиту специальному человеку, или вы хотите сэкономить и повозиться самостоятельно?
Памятка арендатора: О чем нужно спросить собственника на просмотре офиса до подписания договора аренды
Подбор офиса – дело нелегкое. Но еще важнее уточнить ряд моментов при личных переговорах или на просмотре офиса.
Будьте настойчивы: переговоры арендатора и собственника – это своеобразная шахматная партия. Нюансы, которые остались невыясненными, могут оказаться критичными для вашей компании. Но еще хуже, если к арендной ставке добавятся другие платежи, на которые вы совершенно не рассчитывали. В общем, следуйте принципу «доверяй, но проверяй».
Осмотр помещения
В некоторых случаях помещение стоит измерить хотя бы по периметру и убедиться, что оно соответствует заявленной собственником площади. Состояние офиса нужно рассмотреть детально:
- Нет ли дырок, трещин, повреждений покрытия на стенах;
- Проверьте, как работают инженерные системы: включите кондиционеры и систему вентиляции. В помещении не должно появиться неприятного запаха и излишнего шума. Средняя температура в офисе должна держаться в диапазоне от +20 до +25°С. При достижении отметки термометра в 26 градусов и ее превышении организм человека «млеет от жары», замедляется реакция, повышается утомляемость.
- Уточните о времени работы инженерных систем в здании, чтобы не возникло ситуации, что в 19.00 в ваш офис прекратят подачу воздуха
- Проверьте сколько розеток в помещении и сколько потребуется вам лично. Возможно ли установить дополнительные розетки?
- Проверьте санузел все мокрые точки – достаточно ли их? Все ли исправно работает.
- Если офис сдается с мебелью – проверьте ее состояние.
Вопросы собственнику, которые нужно обязательно задать на просмотре офиса:
- У арендатора нередко возникает необходимость переоборудовать помещения, чтобы они соответствовали потребностям бизнеса, поэтому нужно сразу уточнить: возможно ли это сделать? За чей счет? Какую часть расходов собственник готов взять на себя?
- Если необходим ремонт, готов ли собственник предоставить вам арендные каникулы? На какой период?
- Есть ли в договоре пункт о «нормальном износе», кто ремонтирует оборудование, если оно выйдет из строя?
- Согласен ли собственник устранить все выявленные недочеты до момента вашего въезда и зафиксировать это в договоре или в ате приема-передачи помещения?
- Включены ли в договор условия по неотделимым улучшениям? На кого ложатся расходы по ним?
Проверка связи: вопросы собственнику:
- Какие провайдеры обслуживают здание?
- Можно ли завести в офис своего провайдера?
Помните, на оплате связи можно и нужно экономить – но не питайте иллюзий, что это важно и собственнику.
Вход – рубль, выход – два
Помещения бизнес-центров находятся под охраной, а система безопасности подразумевает контроль доступа в каждый офис. За охрану при этом необходимо будет платить. Режим посещения офисов варьируется от стандартного рабочего времени до круглосуточного.
И это обязательно нужно узнать, чтобы ваши сотрудники не попали в неловкую ситуацию, когда их не пускают в офис после определенного времени, или требуют немедленно покинуть помещение, когда они еще не закончили работу.
Если Ваша сфера деятельности предполагает большой клиентский поток, уточните насчет особенностей организации пропускного режима в здании.
Арендная ставка, OPEX и коммунальные платежи
Далеко не всегда арендная ставка включает операционные расходы и коммунальные платежи. Чаще всего собственники экспонируют только базовую арендную ставку, очищенную от иных платежей (НДС, OPEX и оплаты коммунальных услуг).