1. Понятие сделки дано в ст. 153 ГК (см. коммент. к ст. 174).
2. Согласно ст. 129 ГК РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.
Отношения, возникающие при реализации прав собственности на землю, регулируются гл. 17 ГК. Как указывается в п.
2 ст. 3 ЗК РФ, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
3. Определять незаконность сделки с землей необходимо путем анализа гражданского и земельного законодательства. Так, в ст.
37 ЗК установлено, что недействительными являются, в частности, такие условия договора купли-продажи земельного участка, которые устанавливают право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию. Следовательно, заключение договора купли-продажи земельного участка под таким условием незаконно, а подобная сделка не подлежит регистрации.
4. Согласно ст. ст.
130, 131 ГК земельные участки — недвижимые вещи, а право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. В тех же нормах указано, какие права подлежат регистрации.
Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах (п. 2 ст. 25 ЗК РФ).
Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлен Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 30.12.2012) . В ст.
9 этого Закона определено, каким органом проводится регистрация. Им является Росреестр, действующий на основании Положения, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 N 457 (в ред. от 13.12.2012) .
———————————
СЗ РФ. 1997. N 30.Ст. 3594; 2001. N 11.
Ст. 997; N 16. Ст.
1533; 2003. N 24. Ст.
2244; N 30. Ст. 3081; 2004.
N 27. Ст. 2711; N 35.
Ст. 3607; N 45. Ст.
4377; 2005. N 1 (ч. 1).
Ст. 15, 22, 40, 43; N 50. Ст.
5244; 2006. N 1. Ст.
17; N 17 (ч. 1). Ст.
1782; N 23. Ст. 2380; N 27.
Ст. 2881; N 30. Ст.
3287; N 50. Ст. 5279; N 52 (ч.
1). Ст. 5498; 2007.
N 31. Ст. 4011; N 41.
Ст. 4845; N 43. Ст.
5084; N 46. Ст. 5553; N 48 (ч.
2). Ст. 5812; 2008.
N 20. Ст. 2251; N 27; 2009.
N 29. Ст. 3611; N 52 (ч.
1). Ст. 6410; N 52 (ч.
1). Ст. 6419; 2010.
N 15. Ст. 1756; N 25.
Ст. 3070; N 49. Ст.
6424; 2011. N 1. Ст.
47; N 13. Ст. 1688; N 23.
Ст. 3269; N 27. Ст.
3880; РГ. 2011. N 159; СЗ РФ.
2011. N 30 (ч. 1).
Ст. 4594; N 48. Ст.
6730; N 49 (ч. 5). Ст.
7056, 7061; N 50. Ст. 7347, 7359, 7365; N 51.
Ст. 7448; 2012. N 24.
Ст. 3078; N 27. Ст.
3587; N 29. Ст. 3998; N 31.
Ст. 4322.
СЗ РФ. 2009. N 25. Ст. 3052; 2010. N 26. Ст. 3350; N 45. Ст. 5860; 2011. N 6. Ст. 888; N 14. Ст. 1935; N 15. Ст. 2125; N 23. Ст. 3320; N 46. Ст. 6527; 2012. N 39. Ст. 5266; N 42. Ст. 5715; N 51. Ст. 7236.
В Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» определяется порядок проведения государственной регистрации прав, удостоверения государственной регистрации прав, дается понятие государственного регистратора. Кроме того, устанавливается, что права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав. Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним определяются Правительством РФ (ст.
ст. 12 — 14 и др. данного Закона).
О порядке проведения регистрационных действий, основаниях государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним см. ст. ст.
16, 17 и др. указанного Закона.
5. Регистрация заведомо незаконных сделок с землей окончена, когда должностное лицо — государственный регистратор — внесло запись о незаконной сделке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Понятие государственного регистратора раскрыто в ст.
15 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
6. Согласно ст. 70 ЗК государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (в ред.
от 28.07.2012) . В данном Законе определяются понятие государственного кадастра недвижимости, объекты, порядок, основания, место учета, состав сведений и т.д.
———————————
СЗ РФ.
2007. N 31. Ст.
4017; 2008. N 30 (ч. 1).
Ст. 3597; N 30 (ч. 2).
Ст. 3616; 2009. N 1.
Ст. 19; N 19. Ст.
2283; N 29. Ст. 3582; N 52 (ч.
1). Ст. 6410; N 52 (ч.
1). Ст. 6419; 2011.
N 1. Ст. 47; N 23.
Ст. 3269; N 27. Ст.
3880; РГ. 2011. N 159, 160; СЗ РФ.
2011. N 49 (ч. 1).
Ст. 7024; N 49 (ч. 5) Ст.
7061; N 50. Ст. 7365; 2012.
N 31. Ст. 4322.
7. Искажение состоит во внесении не соответствующих действительности записей, подделки записей различными способами, уничтожении части записей.
8. Использование земли в Российской Федерации является платным, а формами платы за использование земли — земельный налог и арендная плата. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством РФ о налогах и сборах (ст.
65 ЗК РФ). Этот порядок определен в главе 31 НК РФ. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.
9. Субъективная сторона — прямой умысел. Мотив преступления — корыстная или иная личная заинтересованность (см. коммент. к ст. 285).
10. Субъектом преступления является только то должностное лицо, в полномочия которого входит соответственно регистрация сделок с землей, внесение сведений в государственный кадастр недвижимости, а равно определение размеров платежей за землю. В последнем случае исходя из п.
п. 3 и 4 ст. 391 НК ответственность по комментируемой статье могут нести только должностные лица налоговых органов, а также органов, осуществляющих кадастровый учет, ведение государственного кадастра недвижимости и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Комментарий к Ст. 170 Уголовного кодекса
1. Объективная сторона преступления характеризуется следующими альтернативными действиями: а) регистрацией заведомо незаконных сделок с недвижимым имуществом; б) умышленным искажением сведений государственного кадастра недвижимости и (или) Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним; в) занижением кадастровой стоимости объектов недвижимости.
2. Незаконной является сделка, совершенная в нарушение положений ГК РФ и требований иного законодательства (например, сделки с землями, которые на основании закона исключены из оборота или ограничены в обороте, если в результате сделки происходит нарушение установленных ограничений).
3. Государственный кадастр недвижимости, являясь государственным информационным ресурсом, представляет собой систематизированный свод сведений об учтенном недвижимом имуществе. Ведение государственного кадастра недвижимости осуществляется на бумажных и (или) электронных носителях Росреестром.
Искажение учетных данных государственного кадастра недвижимости выражается в создании фальсифицированных учетных данных при помощи ложных записей или частичных подделок. Фальсифицированными могут быть, например, следующие сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости: вид объекта недвижимости (земельный участок и т.д.); кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости; категория земель, к которой отнесен земельный участок; разрешенное использование; описание местоположения границ земельного участка и т.д.
Государственный кадастр недвижимости на электронных носителях является частью единой федеральной информационной системы, объединяющей государственный кадастр недвижимости на электронных носителях и Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним на электронных носителях.
Единый государственный реестр прав содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях.
Права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.
Неотъемлемой частью Единого государственного реестра прав являются дела правоустанавливающих документов, открываемые на каждый объект недвижимости, и книги учета документов, содержащие данные о принятых на регистрацию документах.
4. Занижение кадастровой стоимости объектов недвижимости — это внесение в государственный кадастр недвижимости заведомо ложных сведений, касающихся кадастровой стоимости объектов недвижимости.
5. Субъектом этого преступления может быть только должностное лицо, например, налогового органа, Росреестра.
Регистрация незаконных сделок с недвижимым имуществом
Регистрация заведомо незаконных сделок с недвижимым имуществом, умышленное искажение сведений государственного кадастра недвижимости и (или) Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а равно занижение кадастровой стоимости объектов недвижимости, если эти деяния совершены из корыстной или иной личной заинтересованности должностным лицом с использованием своего служебного положения, —
наказываются штрафом в размере от двухсот тысяч до пятисот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до трех лет, либо лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет, либо обязательными работами на срок до трехсот шестидесяти часов с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет.